Thailand 2026: Warum die thailändische Firmenstruktur nicht mehr funktioniert

Im Grundbuchamt von Phuket werden Käufern einer Villa über eine thailändische Firma inzwischen Fragen gestellt, die es früher nicht gab: Woher stammt das Geld der thailändischen Aktionäre für ihre Anteile? Gibt es Einkommenserklärungen? Warum leben alle drei Aktionäre in einer anderen Provinz? Früher wurden solche Unterlagen ungeprüft akzeptiert. Heute werden sie mit der Datenbank des Department of Business Development abgeglichen.

Kurz gesagt: 2026 gab es keine Liberalisierung der Rechte ausländischer Käufer an thailändischem Grundbesitz. Was sich geändert hat, ist etwas anderes, der Staat wendet längst bestehende Regeln nun ernsthaft an.

Der einzige weiterhin direkte und legale Weg für eine Privatperson bleibt das Freehold-Eigentum an einer Kondominium-Einheit innerhalb der ausländischen Quote von 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes. Alles andere erfordert entweder eine Sondergenehmigung oder das ehrliche Eingeständnis, dass man eine Mietstruktur und kein Eigentum erwirbt.

Wichtige Fakten

• Die ausländische Quote im Kondominium liegt bei 49% der Gesamtfläche aller Einheiten im Gebäude, nicht nach Anzahl der Einheiten. Bestätigt wird dies durch eine Bescheinigung der Verwaltungsgesellschaft (juristic person) vor der Registrierung im Grundbuchamt.

• Land ist für Ausländer grundsätzlich nicht als Privateigentum erwerbbar, gemäß dem thailändischen Landgesetz. Enge Ausnahmen bestehen: bestimmte Erbfälle sowie Section 96 bis, die bei einer Investition ab 40 Millionen Baht und Genehmigung des Innenministeriums ein Grundstück bis zu 1 Rai für Wohnzwecke erlaubt. In der Praxis wurden bislang nur vereinzelte Genehmigungen erteilt.

• Seit 2025 ist die Kontrolle von Nominee-Strukturen verschärft: Das Landamt und das Department of Business Development tauschen Daten aus und prüfen die tatsächliche Herkunft des Kapitals thailändischer Aktionäre von Firmen, die Land besitzen. Laut DBD-Order Nr. 1/2026 läuft ab April 2026 eine landesweite Prüfung von über 46.000 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung.

• Nominee-Eigentum ist strafbar nach dem Foreign Business Act: Geldstrafen von 100.000 bis 1 Million Baht sowie Freiheitsstrafen bis zu drei Jahren, wobei auch der thailändische Strohmann-Aktionär haftet.

• Für die Registrierung eines Freehold ist eine Geldüberweisung aus dem Ausland zwingend: Der Betrag muss in Fremdwährung eingehen, und ab einer Summe von 50.000 US-Dollar stellt die Bank ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction) aus, ohne das das Grundbuchamt die Transaktion nicht abschließt.

• Die registrierbare Mietdauer beträgt 30 Jahre. Verlängerungen darüber hinaus werden nicht ins Register eingetragen und bleiben eine vertragliche Verpflichtung des jeweiligen Vermieters.

Geschichte und Kontext

Die Markterwartungen im Jahr 2024 waren noch völlig andere. Das Kabinett hatte die zuständigen Behörden damals beauftragt, zwei Vorschläge zu prüfen: die maximale Landpachtdauer auf 99 Jahre zu verlängern und die ausländische Quote in Kondominien auf 75% anzuheben. Monatelang war dies das Hauptthema in russischsprachigen Phuket-Chats. Bis 2026 wurde jedoch keine der beiden Maßnahmen Gesetz. Die Debatte scheiterte am politischen Widerstand, das Argument vom 'Ausverkauf des Landes' erwies sich als stärker als das Argument des Kapitalzuflusses.

Statt die Rechte auszuweiten, konzentrierte sich der Staat auf das, was billiger und schneller umzusetzen ist: die Kontrolle bereits bestehender Regeln.

Die Mechanik dahinter ist einfach und gerade deshalb unangenehm. Eine thailändische Firma mit 51% Anteilen bei lokalen Aktionären war jahrzehntelang die Standardmethode, um eine Villa mit Grundstück zu 'kaufen'. Formal wurde kein Gesetz gebrochen, die Firma ist thailändisch, also darf sie Land halten. Faktisch investierten die thailändischen Aktionäre keinen einzigen Baht, waren nicht in die Geschäftsführung eingebunden und unterschrieben blanko Übertragungsvollmachten für ihre Anteile. Genau diesen Unterschied zwischen Form und Inhalt haben die Behörden nun gelernt zu erkennen. Sieht das Landamt eine Firma mit 2 Millionen Baht Stammkapital, die ein Grundstück für 25 Millionen Baht gekauft hat, und zeigt das Department of Business Development, dass die thailändischen Aktionäre keine Steuererklärungen abgegeben haben und in zwanzig weiteren Firmen als Anteilseigner geführt werden, braucht es keine weiteren Fragen mehr.

Ein zweiter Irrtum betrifft das Schema '30+30+30'. Verkäufer von Leasehold-Villen bewerben es als 90 Jahre Besitz. Im Register des Grundbuchamts wird jedoch nur die erste 30-jährige Periode eingetragen. Das Versprechen einer Verlängerung ist eine persönliche Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers gegenüber dem jeweiligen Mieter, und die thailändische Rechtsprechung hat solche Verlängerungen wiederholt als persönliches vertragliches Recht behandelt, das nicht automatisch auf einen neuen Grundstückseigentümer übergeht. Solange der Entwickler existiert und auf seinen Ruf achtet, funktioniert alles reibungslos. Der eigentliche Test kommt erst im 31. Jahr, und dazu gibt es am Markt schlicht noch keine belastbaren Statistiken, da es in den Ferienregionen Thailands bisher kaum Leasehold-Objekte dieses Alters gibt.

Es gibt auch eine Kehrseite, über die selten geschrieben wird: Die Verschärfung trifft graue Schemata, nicht transparente Strukturen. Ein Freehold-Kauf einer Kondominium-Einheit mit Auslandsüberweisung und FET-Formular in der Hand ist in den letzten zwei Jahren nicht einen Tag komplizierter geworden. Im Gegenteil: Je konsequenter Nominee-Strukturen bereinigt werden, desto berechenbarer wird der Zweitmarkt für Wohnungen innerhalb der ausländischen Quote, denn legale Alternativen zum Halten eines Vermögenswerts als Ausländer werden immer knapper.

Unsere Einschätzung: Käufer mit einem Budget bis 30 bis 40 Millionen Baht sollten 2026 Firmenstrukturen für den Immobilienerwerb gar nicht erst in Erwägung ziehen. Das Risiko liegt nicht darin, dass morgen eine Razzia stattfindet, sondern darin, dass beim Weiterverkauf ein Käufer mit seinem Anwalt schlicht ablehnt, in eine solche Transaktion einzusteigen, und der Vermögenswert seine Liquidität verliert, noch bevor er seine Rechtmäßigkeit verliert. Diesen Rat zu ignorieren, ist nur in einem Fall sinnvoll: Wenn ein tatsächlich operatives thailändisches Unternehmen mit Umsatz, Personal und Partnern besteht, die eigenes Kapital einbringen, dann ist der Landbesitz über eine Firma keine Umgehungskonstruktion, sondern gängige Unternehmenspraxis.

Der praktische Schritt, der am meisten Ärger erspart, erfolgt vor der Unterschrift: Bei der Verwaltungsgesellschaft des Kondominiums eine aktuelle Bescheinigung über das verbleibende Kontingent der ausländischen Quote nach Fläche anfordern und sicherstellen, dass die konkrete Einheit darin enthalten ist. Die Quote wird gebäudeweise unterschiedlich ausgeschöpft, und in populären Projekten in Rawai oder Bang Tao ist oft keine freie Fläche mehr verfügbar, selbst wenn der Verkäufer das Gegenteil versichert. Am besten prüft man dies persönlich vor Ort, kombiniert mit einer Objektbesichtigung.

Quelle: aiproperty-phuket.com

FAQ

Kann ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Grundsätzlich nein. Das thailändische Landgesetz gewährt Ausländern kein Eigentumsrecht an Grundstücken. Die Ausnahmen sind eng gefasst: bestimmte Erbfälle sowie Section 96 bis, die bei einer Investition ab 40 Millionen Baht in genehmigte Vermögenswerte und mit Zustimmung des Innenministeriums ein Grundstück bis zu 1 Rai für Wohnzwecke erlaubt.

Was ist die ausländische Quote von 49% und wie prüft man sie?

Das ist die Obergrenze, bis zu der Ausländer insgesamt maximal 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Kondominiums besitzen dürfen. Berechnet wird sie nach Quadratmetern, nicht nach Anzahl der Einheiten. Geprüft wird sie über eine Bescheinigung der Verwaltungsgesellschaft (juristic person), die das Grundbuchamt bei der Registrierung verlangt.

Ist der Kauf einer Villa über eine thailändische Firma riskant?

Wenn die thailändischen Aktionäre kein eigenes Kapital eingebracht haben und nicht an der Geschäftsführung beteiligt sind, handelt es sich um eine Nominee-Struktur. Diese ist verboten, die Sanktionen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu 1 Million Baht Geldstrafe und drei Jahren Freiheitsstrafe, einschließlich der Haftung der thailändischen Beteiligten.

Stimmt es, dass man einen Pachtvertrag über 90 Jahre abschließen kann?

Nein. Registriert werden nur 30 Jahre. Weitere Verlängerungen existieren lediglich als vertragliches Versprechen, nicht als Registereintrag, und ihre Durchsetzbarkeit gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer ist nicht garantiert.

Muss das Geld tatsächlich aus dem Ausland überwiesen werden?

Ja, für den Freehold-Erwerb einer Kondominium-Einheit. Die Mittel müssen in Fremdwährung nach Thailand fließen, und ab einem Betrag von 50.000 US-Dollar stellt die Bank ein FET-Formular aus. Ohne dieses Formular erfolgt keine Eigentumsregistrierung auf einen ausländischen Namen.

Wird sich das Gesetz in den kommenden Jahren ändern?

Vorschläge zu einer 99-jährigen Pacht und einer Quote von 75% wurden bereits seit 2024 diskutiert, wurden jedoch nicht Gesetz. Ein Kauf sollte auf Basis der geltenden Regeln geplant werden, nicht auf Basis geplanter Reformen.

Was sollte man vor Zahlung einer Anzahlung prüfen?

Das verbleibende Kontingent der ausländischen Quote nach Fläche, das Vorliegen des Chanot-Titels und die Lastenfreiheit, die Zahlungshistorie im Gemeinschaftsfonds des Kondominiums sowie bei Neubauprojekten die Baugenehmigung und gegebenenfalls die Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA), falls das Projekt darunterfällt.

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