Thailande 2026 : pourquoi le montage via une societe thailandaise ne fonctionne plus

Au bureau des terres de Phuket, l'acheteur d'une villa via une societe thailandaise doit desormais repondre a des questions inedites : d'ou viennent les fonds des actionnaires thailandais, disposent-ils de declarations de revenus, pourquoi vivent-ils tous les trois dans une autre province. Auparavant, le dossier passait sans verification. Aujourd'hui, il est recoupe avec la base de donnees du Department of Business Development (DBD).

En resume : en 2026, aucune liberalisation des droits des etrangers sur l'immobilier thailandais n'a eu lieu. Ce qui a change, c'est que l'Etat a commence a appliquer serieusement des regles qui existaient deja sur le papier.

La seule voie directe et legale pour un particulier reste le freehold sur un appartement en condominium, dans la limite du quota etranger de 49% de la surface totale des unites de l'immeuble. Tout le reste exige soit une autorisation speciale, soit d'admettre honnetement qu'on achete un bail et non une propriete.

Faits cles

• Le quota etranger en condominium est de 49% de la surface cumulee de tous les appartements de l'immeuble, et non du nombre d'unites. Il est confirme par une attestation de la personne morale du condominium avant l'enregistrement au bureau des terres.

• La propriete fonciere en nom propre reste inaccessible aux etrangers, selon la regle generale du Code foncier. Les exceptions sont etroites : certains cas d'heritage, et l'article 96 bis, qui autorise une parcelle jusqu'a 1 rai pour un logement en cas d'investissement a partir de 40 millions de bahts et sous autorisation du ministere de l'Interieur. En pratique, tres peu d'autorisations ont ete accordees.

• Depuis 2025, le controle des structures de pretenom (nominee) s'est durci : le departement des terres et le DBD echangent desormais des donnees pour verifier l'origine reelle des fonds des actionnaires thailandais de societes proprietaires de terrains. Selon l'ordonnance DBD n°1/2026, une verification massive de plus de 46 000 societes a participation etrangere est en cours depuis avril 2026.

• La detention par pretenom (nominee) est un delit penal au regard de la loi sur les activites commerciales etrangeres : amende de 100 000 a 1 million de bahts et jusqu'a trois ans d'emprisonnement, l'actionnaire thailandais pretenom etant lui aussi tenu responsable.

• Le transfert de fonds depuis l'etranger est obligatoire pour l'enregistrement d'un freehold : la somme doit arriver en devise etrangere, et pour tout montant a partir de 50 000 dollars US, la banque delivre un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction), sans lequel le bureau des terres ne valide pas la transaction.

• La duree de bail enregistrable est de 30 ans ; les prolongations au-dela de ce terme ne sont pas inscrites au registre et restent un engagement contractuel du bailleur concerne.

Histoire et contexte

En 2024, les attentes du marche etaient tout autres. Le Conseil des ministres avait alors charge les autorites competentes d'etudier deux propositions : porter la duree maximale de bail foncier a 99 ans et relever le quota etranger en condominium a 75%. Pendant des mois, ces annonces ont alimente les discussions dans les communautes d'expatries de Phuket. En 2026, aucune de ces mesures n'est devenue loi. Le debat s'est heurte a une resistance politique : l'argument de la 'vente du pays' a pese plus lourd que celui de l'afflux de capitaux.

Au lieu d'elargir les droits, l'Etat a choisi une option plus rapide et moins couteuse : verifier le respect des droits existants.

Le mecanisme est simple, et c'est justement ce qui le rend genant. Pendant des decennies, une societe thailandaise detenue a 51% par des actionnaires locaux a servi de moyen standard pour 'acheter' une villa avec terrain. Formellement, la loi n'etait pas violee : la societe etant thailandaise, elle pouvait detenir le terrain. En realite, les actionnaires thailandais n'investissaient pas un baht, ne participaient pas a la gestion, et signaient des ordres de transfert d'actions en blanc. C'est precisement cet ecart entre la forme et le fond que les autorites ont appris a detecter. Lorsque le departement des terres constate qu'une societe au capital de 2 millions de bahts a achete un terrain a 25 millions, et que le DBD montre que les actionnaires thailandais n'ont depose aucune declaration et figurent dans vingt autres societes, aucune question supplementaire n'est necessaire.

Un second malentendu tres repandu concerne le montage '30+30+30'. Les vendeurs de villas en leasehold le presentent comme quatre-vingt-dix ans de possession. Or seule la premiere periode de trente ans est enregistree au bureau des terres. La promesse de renouvellement n'est qu'un engagement du proprietaire actuel du terrain envers un locataire donne, et la jurisprudence thailandaise a plusieurs fois traite ces prolongations comme un droit contractuel personnel, qui ne se transmet pas automatiquement au nouveau proprietaire du terrain. Tant que le promoteur existe et tient a sa reputation, tout fonctionne. L'epreuve arrive a la trente-et-unieme annee, et le marche ne dispose encore d'aucune statistique sur ce point : les baux de cet age sont quasi inexistants dans les stations balneaires thailandaises.

Il y a aussi un revers de la medaille, rarement evoque. Le durcissement frappe les montages opaques, pas les structures transparentes. Le freehold sur un appartement, achete avec un transfert de devises depuis l'etranger et un formulaire FET en main, n'est pas devenu plus complexe d'un seul jour au cours des deux dernieres annees. Au contraire : plus les structures de pretenom sont nettoyees, plus le marche secondaire des appartements sous quota etranger devient previsible, car les alternatives legales de detention pour un etranger se rarefient.

Notre position est claire : en 2026, un acheteur avec un budget jusqu'a 30-40 millions de bahts ne devrait meme pas envisager une structure via societe thailandaise pour se loger. Le risque n'est pas qu'une descente survienne demain, mais qu'a la revente, un acheteur accompagne d'un avocat refuse simplement d'entrer dans une telle transaction, l'actif perdant alors sa liquidite avant meme sa legalite. Ignorer ce conseil peut etre raisonnable dans un seul cas : si vous disposez d'une veritable activite commerciale thailandaise, avec chiffre d'affaires, personnel et partenaires investissant leurs propres fonds, la detention fonciere via societe releve alors d'une pratique corporative normale, non d'un montage.

La demarche la plus utile, celle qui evite le plus de deconvenues, se fait avant la signature : demander a la personne morale du condominium une attestation actualisee du solde de quota etranger par surface, et verifier que l'unite visee y entre bien. Le quota se remplit de facon inegale selon les immeubles, et dans des zones prisees comme Rawai ou Bang Tao, il peut ne rester aucun metre carre disponible, meme si le vendeur affirme le contraire. Le plus simple reste de le verifier sur place, en combinant la visite du bien avec un sejour prevu avec une marge suffisante : le bureau des terres travaille en jours ouvres, et une seule journee suffit rarement pour boucler une transaction.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain en Thailande en 2026 ?

En regle generale, non. Le Code foncier ne confere pas aux particuliers etrangers de droit de propriete sur la terre. Les exceptions sont etroites : certains cas d'heritage, et l'article 96 bis, qui permet une parcelle jusqu'a 1 rai pour un logement en cas d'investissement a partir de 40 millions de bahts dans des actifs approuves et sous autorisation du ministere de l'Interieur.

Qu'est-ce que le quota etranger de 49% et comment le verifier ?

C'est la limite selon laquelle les etrangers ne peuvent posseder au total plus de 49% de la surface totale des appartements d'un condominium. Le calcul se fait en metres carres, pas en nombre d'unites. Il se verifie via une attestation de la personne morale gestionnaire (juristic person), exigee par le bureau des terres lors de l'enregistrement.

Est-il risque d'acheter une villa via une societe thailandaise ?

Si les actionnaires thailandais n'ont investi aucun fonds propre et ne participent pas a la gestion, il s'agit d'une structure de pretenom. Elle est interdite, et les sanctions prevues par la loi sur les activites commerciales etrangeres peuvent atteindre 1 million de bahts d'amende et trois ans d'emprisonnement, y compris pour les participants thailandais.

Est-il vrai qu'un bail peut etre conclu pour 90 ans ?

Non. Seules 30 annees sont enregistrees. Les prolongations ulterieures existent comme une promesse contractuelle, non comme une inscription au registre, et leur opposabilite face a un nouveau proprietaire du terrain n'est pas garantie.

Faut-il obligatoirement transferer les fonds depuis l'etranger ?

Oui, pour un freehold sur un appartement. Les fonds doivent parvenir en Thailande en devise etrangere, et pour tout montant a partir de 50 000 dollars US, la banque delivre un formulaire FET. Sans lui, l'enregistrement de la propriete au nom d'un etranger n'est pas valide.

La loi va-t-elle changer dans les prochaines annees ?

Les propositions de bail sur 99 ans et de quota a 75% sont discutees depuis 2024, mais ne sont pas devenues loi. Il est preferable de planifier son achat selon les regles en vigueur, et non selon des projets de reforme.

Que verifier avant de verser un depot ?

Le solde du quota etranger par surface, l'existence d'un chanote sans charges, l'historique des paiements au fonds commun du condominium, et pour un projet neuf, le permis de construire ainsi que l'etude d'impact environnemental (EIA) si le projet y est soumis.

Une seule recommandation pratique resume tout : avant tout transfert d'argent, obtenez une attestation ecrite du solde de quota etranger pour l'unite precise, et structurez le paiement pour que les devises arrivent de l'etranger avec le bon motif de transfert. Ces deux gestes suffisent a ecarter la plupart des risques qui font echouer les transactions au bureau des terres.

Source: aiproperty-phuket.com

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