Thailandia 2026: perche lo schema con la societa thailandese non funziona piu

All'ufficio del catasto di Phuket, chi acquista una villa tramite una societa thailandese oggi deve rispondere a domande che prima non venivano poste: da dove arrivano i fondi degli azionisti thailandesi, se dispongono di dichiarazioni dei redditi, perche tutti e tre risiedono in un'altra provincia. In passato la documentazione veniva accettata senza controlli approfonditi. Oggi viene incrociata con il database del Department of Business Development.

In breve: nel 2026 non c'e stata alcuna liberalizzazione dei diritti degli stranieri sulla proprieta immobiliare thailandese. Cio che e cambiato e altro: lo stato ha iniziato ad applicare seriamente regole scritte da tempo. Secondo un'analisi pubblicata da AIProperty Phuket, l'ordine DBD n. 1/2026 ha avviato da aprile 2026 una verifica di massa su oltre 46.000 societa con partecipazione straniera, con sanzioni rafforzate e la possibilita di liquidazione forzata.

L'unica via diretta e legale per una persona fisica resta il freehold su un appartamento in condominio, entro la quota straniera del 49% della superficie totale dell'edificio. Tutto il resto richiede un permesso speciale oppure l'onesta ammissione che si sta acquistando un affitto, non una proprieta.

Fatti chiave

• La quota straniera nei condomini e del 49% della superficie complessiva di tutte le unita dell'edificio, non del numero di unita. Viene confermata da un certificato dell'ente giuridico del condominio prima della registrazione presso l'ufficio del catasto.

• La proprieta diretta della terra e preclusa agli stranieri secondo la regola generale del Codice Fondiario. Esistono eccezioni ristrette: alcuni casi di eredita e l'articolo 96 bis, che consente un terreno fino a 1 rai per uso abitativo con un investimento minimo di 40 milioni di baht e autorizzazione del Ministero dell'Interno. In pratica i permessi concessi si contano sulle dita di una mano.

• Dal 2025 e stato rafforzato il controllo sulle strutture nominee: il dipartimento fondiario e il Department of Business Development si scambiano dati per verificare la reale origine dei capitali degli azionisti thailandesi nelle societa proprietarie di terreni.

• La proprieta nominee e un reato secondo il Foreign Business Act: multa da 100.000 a 1 milione di baht e reclusione fino a tre anni, con responsabilita anche per l'azionista thailandese di comodo.

• Il trasferimento di fondi dall'estero e obbligatorio per registrare un freehold: la somma deve arrivare in valuta estera e per importi da 50.000 dollari USA la banca rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction), senza il quale l'ufficio del catasto non registra la transazione.

• La durata di locazione registrabile e di 30 anni, eventuali rinnovi oltre questo termine non vengono iscritti nel registro e restano un obbligo contrattuale del singolo locatore.

Storia e contesto

Le aspettative del mercato nel 2024 erano ben diverse. Il Consiglio dei Ministri aveva allora incaricato i ministeri competenti di elaborare due proposte: estendere la durata massima dell'affitto della terra a 99 anni e alzare la quota straniera nei condomini al 75%. Per mesi questi temi hanno dominato le discussioni tra investitori internazionali a Phuket. Entro il 2026 nessuna delle due misure e diventata legge. Il dibattito si e arenato sulla resistenza politica: l'argomento della 'svendita del paese' ha prevalso su quello dell'afflusso di capitali.

Invece di ampliare i diritti, lo stato si e concentrato su cio che costa meno ed e piu rapido: verificare il rispetto delle regole gia esistenti.

Il meccanismo e semplice, e proprio per questo sgradevole. Una societa thailandese con il 51% in mano ad azionisti locali e stata per decenni il metodo standard per 'acquistare' una villa con terreno. Formalmente la legge non viene violata: la societa e thailandese, quindi puo detenere terreni. Nella realta gli azionisti thailandesi non versavano un baht, non partecipavano alla gestione e firmavano deleghe in bianco per il trasferimento delle proprie quote. E proprio questa differenza tra forma e sostanza che le autorita hanno imparato a individuare. Quando il dipartimento fondiario vede una societa con capitale sociale di 2 milioni di baht che ha acquistato un terreno per 25 milioni, e il Department of Business Development mostra che gli azionisti thailandesi non hanno presentato dichiarazioni e risultano iscritti in altre venti societa, non servono ulteriori domande.

Un secondo equivoco diffuso riguarda lo schema '30+30+30'. I venditori di ville in leasehold lo presentano come novant'anni di possesso. Nel registro dell'ufficio del catasto viene iscritto solo il primo periodo trentennale. La promessa di rinnovo e un impegno del singolo proprietario del terreno verso il singolo affittuario, e la giurisprudenza thailandese ha piu volte trattato tali rinnovi come un diritto contrattuale personale, non trasferibile automaticamente a un nuovo proprietario del terreno. Finche lo sviluppatore esiste e tiene alla propria reputazione, tutto funziona. La verifica arriva al trentunesimo anno, e sui risultati di questa verifica il mercato non dispone ancora di statistiche: nel Thailandia turistico non ci sono quasi leasehold di quell'eta.

C'e anche un rovescio della medaglia di cui si parla raramente. L'inasprimento colpisce gli schemi opachi, non quelli trasparenti. Il freehold su un appartamento acquistato con trasferimento di valuta dall'estero e modulo FET in mano non e diventato piu complesso di un solo giorno negli ultimi due anni. Al contrario: quanto piu si ripuliscono le strutture nominee, tanto piu prevedibile diventa il mercato secondario degli appartamenti nella quota straniera, perche le alternative legali per detenere un asset restano sempre meno per uno straniero.

La mia posizione: nel 2026 un acquirente con un budget fino a 30-40 milioni di baht non dovrebbe nemmeno prendere in considerazione strutture societarie thailandesi per l'acquisto di un'abitazione. Il rischio non e che domani arrivi un'ispezione, ma che al momento della rivendita un acquirente con il proprio legale rifiuti semplicemente di entrare in una transazione simile, e l'asset perda liquidita prima ancora di perdere legalita. Ignorare questo consiglio ha senso in un solo caso: se si possiede un'attivita thailandese realmente operativa, con fatturato, personale e partner che investono capitali propri: allora la proprieta del terreno tramite societa non e uno schema, ma normale prassi societaria.

Il passo pratico che risparmia piu problemi va fatto prima della firma: richiedere all'ente giuridico del condominio un certificato aggiornato sulla quota straniera residua in termini di superficie, e verificare che l'unita specifica vi rientri. La quota si esaurisce in modo diseguale tra gli edifici, e nei progetti popolari di Rawai o Bang Tao potrebbero non restare metri disponibili, anche se il venditore assicura il contrario. Conviene verificarlo di persona, magari abbinando la trasferta a un sopralluogo degli immobili: l'ufficio del catasto lavora nei giorni feriali, e una sola giornata spesso non basta per completare la pratica.

FAQ

Uno straniero puo comprare un terreno in Thailandia nel 2026?

In linea generale no. Il Codice Fondiario non attribuisce alle persone fisiche straniere il diritto di proprieta sulla terra. Le eccezioni sono ristrette: alcuni casi di successione ereditaria e l'articolo 96 bis, che prevede un terreno fino a 1 rai per uso abitativo con investimento minimo di 40 milioni di baht in asset approvati e autorizzazione del Ministero dell'Interno.

Cos'e la quota straniera del 49% e come si verifica?

E il limite entro cui gli stranieri possono detenere in totale non piu del 49% della superficie complessiva di tutti gli appartamenti di un condominio. Si calcola in metri quadrati, non in numero di unita. Si verifica tramite un certificato dell'ente gestore (juristic person), richiesto dall'ufficio del catasto al momento della registrazione.

E rischioso comprare una villa tramite una societa thailandese?

Se gli azionisti thailandesi non hanno versato fondi propri e non partecipano alla gestione, si tratta di una struttura nominee. E vietata, e le sanzioni previste dal Foreign Business Act arrivano fino a 1 milione di baht di multa e tre anni di reclusione, con responsabilita anche per i partecipanti thailandesi.

E vero che l'affitto puo essere registrato per 90 anni?

No. Viene registrato solo il periodo di 30 anni. Gli eventuali rinnovi successivi esistono come promessa contrattuale, non come iscrizione nel registro, e la loro applicabilita nei confronti di un nuovo proprietario del terreno non e garantita.

E necessario trasferire i fondi proprio dall'estero?

Si, per il freehold su un appartamento. I fondi devono arrivare in Thailandia in valuta estera, e per importi da 50.000 dollari USA la banca emette il modulo FET. Senza di esso la registrazione della proprieta a nome straniero non viene completata.

La legge cambiera nei prossimi anni?

Le proposte sull'affitto di 99 anni e sulla quota del 75% sono in discussione dal 2024, ma non sono diventate legge. Conviene pianificare l'acquisto sulla base delle regole attualmente in vigore, non su progetti futuri.

Cosa verificare prima di versare una caparra?

La quota straniera residua in termini di superficie, la presenza del chanote e l'assenza di vincoli, lo storico dei pagamenti al fondo comune del condominio e, per i progetti nuovi, il permesso di costruzione e la valutazione EIA, se il progetto rientra tra quelli soggetti a valutazione ambientale.

Un unico consiglio pratico riassume tutto: prima di trasferire qualsiasi somma, ottenete per iscritto un certificato sulla quota straniera residua relativa all'unita specifica e impostate il pagamento in modo che la valuta arrivi dall'estero con la causale corretta. Queste due azioni eliminano gran parte dei rischi che fanno saltare le transazioni all'ufficio del catasto.

Fonte: AIProperty Phuket

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