Lager in Thailand für den Export: Standorte, Freizonen und Kosten 2026
Im Umkreis von 50 km um den Hafen Laem Chabang befinden sich mehr als 1.200 Lagerkomplexe mit einer Gesamtfläche von über 8 Millionen Quadratmetern. Damit bildet diese Region den größten Logistikcluster Südostasiens nach Singapur. Für internationale Unternehmer, die ihre Lieferketten aus China verlagern oder neue ASEAN-Märkte mit 680 Millionen Verbrauchern erschließen wollen, bietet die thailändische Lagerinfrastruktur einen direkten und kosteneffizienten Marktzugang.
Die Mietkosten für ein Klasse-A-Lager in den Industriezonen der Eastern Seaboard liegen bei 150 bis 220 Baht pro Quadratmeter und Monat (rund 4 bis 6 US-Dollar). Zum Vergleich: Vergleichbare Flächen in Shanghai kosten 7 bis 9 US-Dollar. Der Unterschied macht sich vor allem bei Volumen ab 1.000 Quadratmetern deutlich bemerkbar.
Der eigentliche Vorteil Thailands liegt jedoch nicht im Quadratmeterpreis, sondern im System der Sonderwirtschaftszonen und den BOI-Anreizen, die Importzölle auf Rohstoffe und Komponenten für den Re-Export vollständig eliminieren können.
Kurzantwort
- Klasse-A-Lagermiete: 150 bis 220 Baht/m²/Monat in den Eastern Seaboard-Industriezonen, 180 bis 280 Baht im Großraum Bangkok
- Mindestbudget für den Start: ab 800.000 Baht (ca. 22.000 US-Dollar) für Kaution, Lizenzen und die ersten drei Monate Miete
- Bearbeitungszeit für eine Foreign Business License: 60 bis 90 Tage über BOI, 4 bis 6 Monate ohne Förderung
- Freizonen (Free Zones): null Prozent Zölle und Mehrwertsteuer auf Waren für den Re-Export
- Wichtigste Standorte: Laem Chabang, Bang Phli, Lat Krabang, Industriezone Map Ta Phut, Umgebung des Flughafens Suvarnabhumi
- Unternehmensvoraussetzung: Ausländer müssen eine thailändische Gesellschaft (Thai Co., Ltd.) gründen oder über eine BOI-Gesellschaft mit dem Recht auf 100 Prozent Auslandsbesitz operieren
Szenarien und Optionen
Szenario 1: Anmietung eines fertigen Lagers in einer Freizone
Dies ist der schnellste Weg für Unternehmen, die sich auf Import und Export konzentrieren und keine Produktion planen. In Thailand gibt es 12 Sonderwirtschaftszonen, die vom Zollamt verwaltet werden. Die größten sind das Lat Krabang Inland Container Depot (ICD), die Freizone am Hafen Laem Chabang sowie die Thai Free Zone in der Provinz Chonburi.
Waren, die in eine Freizone eingeführt werden, unterliegen weder Importzöllen noch Mehrwertsteuer, solange sie nicht auf den thailändischen Binnenmarkt gelangen. Bei Re-Export in Drittländer ist die Steuerbelastung faktisch null.
Die Mieten in Freizonen liegen 20 bis 35 Prozent höher als außerhalb. Diese Mehrkosten amortisieren sich jedoch bereits ab einem monatlichen Warenumsatz von rund 50.000 US-Dollar durch eingesparte Zölle.
Szenario 2: Eigenes Lager über eine BOI-Gesellschaft
Das Board of Investment (BOI) gewährt Steuerbefreiungen für 3 bis 8 Jahre sowie das Recht auf 100 Prozent ausländisches Eigentum. Logistik und Distribution zählen zu den geförderten Tätigkeitsbereichen (Kategorie 7.7 - International Trading Offices, Kategorie 7.9 - Trade and Investment Support Offices).
Die Mindestinvestitionsschwelle für eine BOI-Förderung im Logistikbereich beträgt 1 Million Baht (rund 28.000 US-Dollar), ohne Grundstückskosten. Dies ist eine realistische Größenordnung für kleine und mittlere Unternehmen. Der Genehmigungsprozess dauert 60 bis 90 Werktage.
Ein weiterer Vorzug von BOI-Gesellschaften: Sie erhalten Arbeitsgenehmigungen für ausländische Mitarbeiter ohne die sonst geltende Pflichtquote von vier thailändischen Angestellten pro ausländischer Arbeitskraft.
Szenario 3: Nutzung eines 3PL-Operators
Bei geringen Volumina oder in der Testphase eines Markteintritts empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Drittanbieter-Logistiker (3PL). In Thailand sind Dutzende solcher Anbieter aktiv, die Lagerung, Kommissionierung und Zustellung anbieten.
Lagerkosten über einen 3PL-Betreiber: 200 bis 400 Baht pro Palette und Monat. Picking und Packing werden separat berechnet, in der Regel 15 bis 30 Baht pro Einheit. Dieses Modell erfordert keine eigene Lagerlizenz und eignet sich für den Start mit minimalem Kapital.
Szenario 4: Eastern Economic Corridor (EEC)
Der Eastern Economic Corridor umfasst drei Provinzen: Chachoengsao, Chonburi und Rayong. Die thailändische Regierung investiert bis 2027 mehr als 45 Milliarden US-Dollar in die EEC-Infrastruktur, laut EEC Office. Neue Logistikhubs, Hochgeschwindigkeitszüge und die Erweiterung des Hafens Laem Chabang (Phase 3) befinden sich im Bau.
Mietpreise im EEC liegen derzeit 15 bis 25 Prozent unter denen im Großraum Bangkok, bei gleichzeitig besserer Anbindung an Häfen und Transportkorridore. Für Unternehmen, die nach Kambodscha, Vietnam und Malaysia exportieren, bietet der EEC das optimale Verhältnis aus Logistikkosten und Infrastrukturzugang.
Vergleichstabelle: Lageroptionen in Thailand
| Parameter | Freizone (Free Zone) | BOI-Gesellschaft | 3PL-Operator | EEC (eigenes Lager) |
|---|---|---|---|---|
| Miete (Baht/m²/Monat) | 200 bis 300 | 150 bis 220 | 200 bis 400 pro Palette | 130 bis 200 |
| Importzölle | 0% (Re-Export) | Bis zu 90% Ermäßigung | Warenabhängig | 0% (BOI+EEC) |
| Körperschaftsteuer | Standard 20% | 0% für 3 bis 8 Jahre | Nicht anwendbar | 0% für 3 bis 8 Jahre |
| Startkapital | Ab 1,5 Mio. Baht | Ab 1 Mio. Baht | Ab 50.000 Baht | Ab 2 Mio. Baht |
| Anlaufzeit | 3 bis 4 Monate | 3 bis 6 Monate | 2 bis 4 Wochen | 4 bis 8 Monate |
| 100% Auslandsbesitz | Ja (mit Lizenz) | Ja (BOI) | Nicht erforderlich | Ja (BOI+EEC) |
| Geeignet für | Import-Export, Hub | Mittlere Unternehmen | Markttests | Produktion und Distribution |
Hauptrisiken und Fehler
1. Gesellschaftsgründung ohne BOI-Förderung. Ohne BOI-Zulassung darf ein Ausländer nicht mehr als 49 Prozent einer thailändischen Gesellschaft halten. Manche greifen auf nominelle thailändische Gesellschafter zurück - das verstößt direkt gegen den Foreign Business Act. Die Strafe beträgt bis zu 1 Million Baht und bis zu drei Jahre Freiheitsentzug.
2. Falscher Standort. Ein Lager in Bangkok kann günstiger erscheinen, doch der Stau addiert 2 bis 4 Stunden Fahrzeit zum Hafen Laem Chabang. Die eingesparte Miete wird durch höhere Transportkosten wieder aufgefressen. Für exportorientierte Betriebe ist die Hafennähe entscheidend - nicht die Stadtnähe.
3. Fehlende Produktlizenz. Bestimmte Warengruppen wie Lebensmittel, Kosmetika und Pharmazeutika erfordern eigene FDA-Thailand-Genehmigungen. Importe ohne entsprechende Lizenz riskieren die Beschlagnahme der gesamten Lieferung. Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Kategorie 30 bis 120 Tage.
4. Unterschätzung der Nebenkosten. Über die Miete hinaus müssen eingeplant werden: Kaution (in der Regel drei Monatsmieten), jährliche Lizenzverlängerungen (10.000 bis 50.000 Baht), Buchhaltung (15.000 bis 30.000 Baht/Monat) sowie Sozialabgaben für thailändische Angestellte (5 Prozent des Gehalts).
5. Fehler bei der Zollklassifizierung. Ein falscher HS-Code (Harmonized System) beim Import führt zu Nachzahlungen, Strafgebühren und Verzögerungen von 2 bis 4 Wochen. Ein lizenzierter Zollmakler ist keine Option, sondern eine Notwendigkeit.
6. Verlass auf mündliche Absprachen. Die thailändische Geschäftskultur baut auf persönlichen Beziehungen auf, doch rechtlich bindend sind ausschließlich schriftliche Verträge. Alle Vereinbarungen mit Vermietern, Logistikpartnern und Lieferanten sollten idealerweise zweisprachig auf Thai und Englisch dokumentiert werden.
FAQ
Kann ein Ausländer in Thailand direkt ein Lager mieten? Ja, jedoch ausschließlich über eine in Thailand registrierte Gesellschaft. Eine natürliche Person ohne Wohnsitz kann keinen gewerblichen Mietvertrag abschließen. Die Gründung einer Thai Co., Ltd. dauert bei vollständigen Unterlagen 5 bis 7 Werktage.
Was kostet die Gesellschaftsgründung für ein Lagerunternehmen? Das Mindestgrundkapital für eine Standardgesellschaft mit einer ausländischen Arbeitsgenehmigung beträgt 2 Millionen Baht (rund 56.000 US-Dollar). Gründungskosten: 30.000 bis 80.000 Baht. Bei BOI-Gesellschaften kann das Grundkapital geringer ausfallen, aber die Investitionsverpflichtungen werden separat festgelegt.
Welche Waren dürfen nicht in einer Freizone gelagert werden? Verboten sind Waffen, Betäubungsmittel und gefälschte Produkte. Für Gefahrgüter wie Chemikalien und brennbare Materialien ist ein Lager mit DIW-Lizenz (Department of Industrial Works) erforderlich. Lebensmittel benötigen Temperaturkontrolle und eine FDA-Genehmigung.
Ist eine Import-Export-Lizenz notwendig? Jede in Thailand registrierte Gesellschaft ist automatisch exportberechtigt. Für den Import ist eine Registrierung beim Zollamt sowie ein Importer Card erforderlich - Bearbeitungszeit: 1 bis 3 Werktage. Bestimmte Warengruppen wie Alkohol, Tabak und Waffen erfordern zusätzliche Sondergenehmigungen.
Wie viele thailändische Mitarbeiter müssen eingestellt werden? Für eine Arbeitsgenehmigung für einen ausländischen Angestellten sind mindestens vier thailändische Mitarbeiter sowie ein Grundkapital von 2 Millionen Baht erforderlich. BOI-Gesellschaften sind von dieser Vorgabe befreit - die Verhältnisse werden individuell im Businessplan festgelegt.
Kann ein Lager mit einem Showroom kombiniert werden? Ja, sofern die Flächennutzung dies zulässt. In Freizonen ist Einzelhandel nicht erlaubt. Außerhalb von Freizonen genügen eine Commercial Registration und eine Retail License als Ergänzung zur Lagerlizenz.
Wie hängt ein Lagerunternehmen mit dem Immobilienkauf zusammen? Viele Unternehmer, die in Thailand ein Geschäft aufbauen, erwerben innerhalb von ein bis zwei Jahren auch eine Immobilie. Eine aktive BOI-Gesellschaft und ein stabiles Einkommen aus einer thailändischen Firma erleichtern die Beantragung eines Langzeitvisums erheblich und erhöhen den allgemeinen Lebenskomfort. Investitionen in Wohnimmobilien in Phuket oder Bangkok diversifizieren das Portfolio zusätzlich.
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