5 unterschätzte Stadtteile auf Phuket mit über 8% Rendite in 2026

Während internationale Investoren weiterhin auf die überfüllten Gebiete der Westküste setzen, entwickeln sich mehrere Stadtteile auf Phuket still und leise zu echten Rendite-Perlen. In manchen Lagen liegt der Quadratmeterpreis dreimal niedriger als in Bang Tao, während die Airbnb-Auslastung konstant über 75% bleibt.

Die Rede ist nicht von abgelegenen Dörfern ohne Infrastruktur. Es handelt sich um Gebiete mit neuen Straßen, internationalen Schulen und stetig wachsendem Tourismus - Lagen, in denen die Bruttomietrendite (Gross Yield) bereits heute bei 8-12% liegt, verglichen mit 5-6% in etablierten Zonen wie Kamala oder Surin.

Der entscheidende Faktor ist die Lücke zwischen Einstiegspreis und Mietrendite. Wo eine Villa 6-8 Millionen Baht kostet, erzielt sie in der Hochsaison 50.000-80.000 Baht pro Monat an Mieteinnahmen. In Bang Tao erfordert ein vergleichbarer Ertrag einen Kapitaleinsatz von 15-20 Millionen Baht.

Kurzantwort

• Nai Harn und Rawai im Süden der Insel erzielen eine Bruttomietrendite von 8-10% ab einem Einstiegspreis von 3,5 Millionen Baht für ein Studio
• Thalang (Zentrum der Insel) ist eine Wachstumszone mit neuen Projekten und Preisen, die 30-40% unter dem Westufer liegen
• Chalong zieht Langzeitmieter an - Expats und digitale Nomaden - und bietet stabilen Cashflow das ganze Jahr über
• Kata Noi verzeichnet hohe Nachfrage bei Kurzzeitvermietungen, bei Preisen unterhalb des benachbarten Karon
• Mai Khao (Norden) profitiert von der Nähe zum Flughafen und dem Bau neuer Fünf-Sterne-Hotels
• Die Nettomietrendite (Net Yield) nach Verwaltungskosten, Steuern und Instandhaltung liegt in diesen Zonen bei 5,5-7,5%

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kurzzeitvermietung in Nai Harn

Nai Harn zählt dauerhaft zu den Top-3-Stränden auf Phuket nach Touristenbewertungen. Eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 35-45 m² kostet hier 3,5-5 Millionen Baht. Laut AirDNA-Analysen liegt die durchschnittliche Auslastung in Nai Harn bei 72-78% im Jahresdurchschnitt. Bei einem durchschnittlichen Tagessatz von 2.500-3.500 Baht erreicht die jährliche Bruttorendite 9-11%.

Der wichtigste Vorteil: Der Markt ist noch nicht gesättigt. Pro Objekt in Nai Harn gibt es 3-4 mal weniger konkurrierende Angebote als in Patong.

Szenario 2: Langzeitvermietung in Chalong

Chalong ist das Arbeitstier für stabile Einnahmen. Hierher ziehen Expat-Familien, angezogen von der Nähe zu internationalen Schulen (British International School, HeadStart) und großen Einkaufszentren. Eine Zwei-Zimmer-Villa kostet 5-7 Millionen Baht, die Langzeitmiete bringt 30.000-45.000 Baht pro Monat ein - eine Bruttorendite von 7-8% ohne den Aufwand täglicher Gästewechsel.

Die Nettomietrendite nach Verwaltungskosten (in der Regel 10-15% des Einkommens), kleineren Reparaturen und lokalen Abgaben beträgt 5,5-6,5%. Bei Langzeitvermietungen strebt die Auslastung gegen 95%, was den Cashflow sehr planbar macht.

Szenario 3: Kapitalwertsteigerung in Thalang

Thalang ist eine Wette auf mittelfristigen Wertzuwachs. Das Viertel liegt zwischen dem Flughafen und dem Inselzentrum. Es entstehen neue Wohnanlagen, Supermärkte (Makro, Lotus's) und medizinische Einrichtungen. Laut Markteinschätzungen sind die Grundstückspreise in Thalang in den vergangenen zwei Jahren um 15-20% gestiegen. Der Einstiegspreis bleibt niedrig: Off-Plan-Kondos ab 2,5 Millionen Baht, Reihenhäuser ab 4 Millionen Baht.

Die Mieteinnahmen sind hier bescheidener (Bruttorendite 6-8%), aber das Potenzial für Wertsteigerungen beim Weiterverkauf in 3-5 Jahren wird auf 25-40% geschätzt.

Szenario 4: Premiumsegment in Mai Khao

Mai Khao ist Phukets längster Strand (11 km), nur 5 Minuten vom Flughafen entfernt. Das Gebiet wandelt sich: Marriott- und Radisson-Projekte entstehen hier. Pool-Villen im Wert von 12-18 Millionen Baht werden über Hotelprogramme zu Raten von 8.000-15.000 Baht pro Nacht in der Hochsaison vermietet. Bruttorendite: 7-9%.

Die Liquidität beim Ausstieg ist dank des Markenmanagements hier höher als in anderen unterschätzten Zonen.

Vergleichstabelle der fünf Stadtteile

Hauptrisiken und Fehler

Fehler 1: Nur die Bruttorendite betrachten. Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite auf Phuket beträgt 2-4 Prozentpunkte. Verwaltungskosten (10-25% des Einkommens), Nebenkosten (3.000-8.000 Baht pro Monat), Instandhaltungsfonds, Versicherung und kleinere Reparaturen zehren einen erheblichen Teil des Gewinns auf.

Fehler 2: Saisonalität ignorieren. Die Hochsaison auf Phuket dauert von November bis April. In der Nebensaison (Mai bis Oktober) fallen die Raten um 30-50%, und die Auslastung kann in manchen Lagen auf 40-55% sinken. Chalong mit Langzeitvermietung ist gegen dieses Risiko am besten abgesichert.

Fehler 3: Kauf ohne Wettbewerbsanalyse. Prüfen Sie vor dem Kauf die Anzahl aktiver Listings im Umkreis von 1 km auf Airbnb und Booking. Bei mehr als 200 aktiven Angeboten gilt das Gebiet als gesättigt.

Fehler 4: Exit-Strategie nicht berücksichtigen. Unterschätzte Stadtteile bieten hohe Mietrenditen, aber der Weiterverkauf kann 6-18 Monate in Anspruch nehmen. In Mai Khao ist die Liquidität durch das Markenmanagement höher, in Thalang derzeit noch geringer.

Fehler 5: Leasehold und Freehold in den Berechnungen verwechseln. Leasehold (Landpacht auf 30 Jahre) senkt den Einstiegspreis, reduziert aber den Kapitalzuwachs beim Weiterverkauf. Berechnen Sie die Rendite stets separat für jede Eigentumsform.

FAQ

Was ist das Mindestbudget für eine Investition in einem unterschätzten Stadtteil auf Phuket?

Ab 2,5 Millionen Baht (ca. 70.000 USD) für ein Off-Plan-Studio in Thalang. Fertige Objekte in Chalong und Nai Harn starten ab 3,5 Millionen Baht.

Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttorendite auf Phuket?

Die Bruttorendite ist das rohe Mieteinkommen geteilt durch den Objektwert. Die Nettorendite zieht alle Kosten ab: Verwaltung, Nebenkosten, Reparaturen, Steuern, Versicherung. Die Differenz beträgt in der Regel 2-4 Prozentpunkte.

Welches Viertel eignet sich am besten für passives Einkommen ohne aktives Management?

Mai Khao mit einem Hotelverwaltungsprogramm. Der Betreiber übernimmt Marketing, Check-in, Reinigung und Instandhaltung. Der Eigentümer erhält einen fixen Einkommensanteil oder eine garantierte Rendite.

Ist die tägliche Vermietung von Kondos auf Phuket legal?

Ja, wenn die Verwaltungsgesellschaft oder die Wohnanlage über eine Hotellizenz verfügt. Ohne Lizenz verstößt die Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen) formell gegen den Hotel Act. In der Praxis erwerben viele Komplexe solche Lizenzen gezielt für ihre Investoren.

Wie lässt sich die reale Auslastung vor dem Kauf prüfen?

Nutzen Sie AirDNA oder Transparent (kostenpflichtige Airbnb-Analysedienste). Eine kostenlose Methode besteht darin, die Buchungskalender vergleichbarer Objekte in der Wunschlage 2-3 Monate lang manuell zu verfolgen.

In welchem Stadtteil ist die Liquidität beim Weiterverkauf am höchsten?

Mai Khao (Markenprojekte) und Nai Harn (stabile Nachfrage). Thalang ist derzeit weniger liquide, aber die Lage verbessert sich mit dem Infrastrukturausbau.

Welche Steuern zahlt ein ausländischer Eigentümer bei der Vermietung auf Phuket?

Für Nicht-Residenten gilt ein Einkommensteuer von 15% auf in Thailand erzielte Einkünfte. Bei Nutzung einer Verwaltungsgesellschaft werden Steuern oft automatisch einbehalten. Beim Weiterverkauf innerhalb der ersten 5 Jahre der Eigentümerschaft fällt zudem eine Gewerbesteuer von 3,3% an.

Lohnt sich eine Investition in Kata Noi statt in Karon?

Ja, wenn das Ziel Kurzzeitvermietung ist. Kata Noi ist kompakter, der Strand gilt als hochwertiger, und die Preise liegen 15-20% unter dem benachbarten Karon - bei vergleichbaren Mietpreisen.

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