5 quartieri sottovalutati di Phuket con rendimenti superiori all'8% nel 2026

A meno di 30 minuti da Bang Tao esistono zone dove il prezzo al metro quadro è tre volte inferiore e il tasso di occupazione su Airbnb supera il 75%. Mentre gli investitori si affollano nel cosiddetto 'triangolo d'oro' della costa occidentale, alcune località di Phuket stanno silenziosamente guadagnando terreno.

Non si tratta di villaggi remoti privi di infrastrutture. Sono quartieri con strade nuove, scuole internazionali e un flusso turistico in crescita, dove il gross yield raggiunge già oggi l'8-12% contro il 5-6% delle zone più note come Kamala o Surin.

Il principale motore di questa dinamica è il divario tra il costo d'ingresso e la domanda locativa. Dove una villa costa 6-8 milioni di baht, l'affitto genera 50.000-80.000 baht al mese in alta stagione. A Bang Tao, per ottenere un reddito analogo, occorrono investimenti a partire da 15-20 milioni di baht.

Risposta rapida

• Nai Harn e Rawai, nel sud dell'isola, mostrano un gross yield dell'8-10% con una soglia d'ingresso a partire da 3,5 milioni di baht per uno studio
• Thalang, nella parte centrale dell'isola, è una zona in espansione con nuovi progetti e prezzi inferiori del 30-40% rispetto alla costa occidentale
• Chalong attrae affittuari a lungo termine (expat, nomadi digitali), garantendo un cash flow stabile tutto l'anno
• Kata Noi mantiene un'elevata domanda di affitti a breve termine con prezzi inferiori rispetto alla vicina Karon
• Mai Khao, a nord, beneficia della vicinanza all'aeroporto e della costruzione di nuovi hotel a cinque stelle
• Il net yield dopo la deduzione delle spese di gestione, tasse e manutenzione si attesta sul 5,5-7,5% in queste zone

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Affitti a breve termine a Nai Harn

Nai Harn è una spiaggia che figura stabilmente tra le prime tre di Phuket per le recensioni dei turisti. Un appartamento con una camera da letto di 35-45 mq costa qui tra i 3,5 e i 5 milioni di baht. Secondo le analisi di AirDNA, il tasso di occupazione medio a Nai Harn si attesta tra il 72 e il 78% su base annua. Con una tariffa giornaliera media di 2.500-3.500 baht, il gross yield annuo raggiunge il 9-11%.

Il vantaggio principale è che il mercato non è ancora saturo. A Nai Harn la concorrenza per immobile è da 3 a 4 volte inferiore rispetto a Patong.

Scenario 2 - Affitti a lungo termine a Chalong

Chalong è il riferimento per chi cerca reddito stabile. Qui si trasferiscono famiglie di expat, attratte dalla vicinanza a scuole internazionali (British International School, HeadStart) e a importanti centri commerciali. Una villa con due camere da letto costa 5-7 milioni di baht e genera un affitto mensile a lungo termine di 30.000-45.000 baht. Questo si traduce in un gross yield del 7-8%, senza la complessità della rotazione quotidiana degli ospiti.

Il net yield, dopo le spese della società di gestione (solitamente il 10-15% del reddito), le piccole manutenzioni e le tasse locali, si attesta tra il 5,5 e il 6,5%. Il tasso di occupazione negli affitti a lungo termine si avvicina al 95%, rendendo il cash flow altamente prevedibile.

Scenario 3 - Crescita del capitale a Thalang

Thalang rappresenta una scommessa sulla crescita del valore dell'asset nel medio termine. Il quartiere si trova tra l'aeroporto e la parte centrale dell'isola, dove stanno sorgendo nuovi complessi residenziali, supermercati (Makro, Lotus's) e strutture sanitarie. Il prezzo dei terreni a Thalang è aumentato del 15-20% negli ultimi due anni, secondo le stime di mercato. La soglia d'ingresso rimane bassa: appartamenti off-plan a partire da 2,5 milioni di baht, villette a schiera da 4 milioni di baht.

Il reddito da locazione è più modesto (gross yield 6-8%), ma il potenziale di apprezzamento in caso di rivendita dopo 3-5 anni è stimato tra il 25 e il 40%.

Scenario 4 - Segmento premium a Mai Khao

Mai Khao ospita la spiaggia più lunga di Phuket (11 km), a soli 5 minuti dall'aeroporto. Il quartiere si sta trasformando: qui nascono strutture gestite da Marriott e Radisson. Le pool villa con prezzi tra i 12 e i 18 milioni di baht vengono affittate attraverso programmi alberghieri a tariffe di 8.000-15.000 baht a notte in alta stagione. Gross yield: 7-9%.

La liquidità all'uscita è superiore rispetto alle altre zone 'sottovalutate', grazie alla gestione firmata da brand internazionali.

Rischi principali ed errori

Errore 1 - Considerare solo il gross yield. La differenza tra gross e net a Phuket è di 2-4 punti percentuali. Le spese della società di gestione (10-25% del reddito), le utenze (3.000-8.000 baht al mese), il fondo spese condominiali, l'assicurazione e le piccole manutenzioni erodono una parte significativa del profitto.

Errore 2 - Ignorare la stagionalità. L'alta stagione a Phuket va da novembre ad aprile. In bassa stagione (da maggio a ottobre) le tariffe scendono del 30-50% e il tasso di occupazione può ridursi al 40-55% in alcune zone. Chalong, con gli affitti a lungo termine, è la meglio protetta da questo rischio.

Errore 3 - Acquistare senza analizzare la concorrenza. Prima di acquistare, verificate il numero di annunci attivi nel raggio di 1 km su Airbnb e Booking. Se superano i 200, il quartiere è saturo.

Errore 4 - Non pianificare la strategia di uscita. I quartieri sottovalutati offrono rendimenti locativi elevati, ma la rivendita può richiedere dai 6 ai 18 mesi. A Mai Khao, con la gestione brandizzata, la liquidità è maggiore. A Thalang è ancora più limitata.

Errore 5 - Confondere leasehold e freehold nei calcoli. Il leasehold (affitto del terreno per 30 anni) abbassa il costo d'ingresso, ma riduce la capitalizzazione in fase di rivendita. Calcolate sempre la redditività separatamente per ciascuna forma di proprietà.

FAQ

Qual è il budget minimo per investire in un quartiere sottovalutato di Phuket?

A partire da 2,5 milioni di baht (circa 70.000 USD) per uno studio off-plan a Thalang. Gli immobili pronti a Chalong e Nai Harn partono da 3,5 milioni di baht.

Qual è la differenza tra net yield e gross yield a Phuket?

Il gross yield è il reddito lordo da locazione diviso per il valore dell'immobile. Il net yield deduce tutte le spese: gestione, utenze, manutenzione, tasse e assicurazione. La differenza è solitamente di 2-4 punti percentuali.

Quale quartiere è migliore per un reddito passivo senza gestione attiva?

Mai Khao, con il programma di gestione alberghiera. L'operatore si occupa di marketing, check-in, pulizie e manutenzione. L'investitore riceve una quota fissa del reddito o una percentuale garantita.

E' legale affittare un appartamento a Phuket su base giornaliera?

Sì, se la società di gestione o il complesso residenziale dispone di una licenza alberghiera. Senza licenza, l'affitto a breve termine (meno di 30 giorni) viola formalmente il Hotel Act. In pratica, molti complessi ottengono queste licenze appositamente per i propri investitori.

Come verificare il tasso di occupazione reale prima dell'acquisto?

Utilizzate AirDNA o Transparent (servizi di analisi Airbnb a pagamento). Un metodo gratuito consiste nel monitorare manualmente i calendari di prenotazione di immobili simili nella zona prescelta per 2-3 mesi.

In quale quartiere la liquidita' alla rivendita e' piu' alta?

Mai Khao (progetti brandizzati) e Nai Harn (domanda stabile). Thalang è per ora meno liquida, ma la situazione sta migliorando con la crescita delle infrastrutture.

Quali tasse paga un proprietario straniero sugli affitti a Phuket?

L'imposta sul reddito per i non residenti è del 15% sui proventi generati in Thailandia. Con una società di gestione, le tasse vengono spesso trattenute automaticamente. E' prevista inoltre un'imposta commerciale del 3,3% in caso di rivendita nei primi 5 anni di proprietà.

Conviene investire a Kata Noi invece che a Karon?

Sì, se l'obiettivo è l'affitto a breve termine. Kata Noi è più compatta, la spiaggia è considerata più esclusiva e i prezzi sono inferiori del 15-20% rispetto alla vicina Karon, a fronte di tariffe locative comparabili.

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