White Label in Thailand 2026: 50/50-Split und die Schwelle von 4 Deals

Die Hälfte der Maklerprovision einer Villa für 28 Millionen Baht in Layan sind 700.000 Baht für einen Partner, der keine einzige Besichtigung selbst durchgeführt hat. Die Rechnung ist simpel: 5% vom Verkaufspreis, Split 50/50 zwischen der Inselagentur und dem externen Partner, Auszahlung in zwei Tranchen.

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Jetzt der unangenehme Teil. White Label im thailändischen Immobiliengeschäft bedeutet fast nie, dass der Kunde 'Ihr' Kunde bleibt. Reservierung und Kaufvertrag werden direkt zwischen Käufer und Entwickler bzw. Eigentümer unterzeichnet, Ihr Logo verschwindet genau in dem Moment der Unterschrift. Sie verkaufen unter eigener Marke nur bis zur Reservierungsphase, danach übernimmt fremde Infrastruktur.

Die Frage für Profis lautet daher nicht 'anschließen oder nicht', sondern 'in welchem Format'. Referral, Subagent, vollwertiges White Label und Master Agent sind vier unterschiedliche Wirtschaftsmodelle mit unterschiedlichen Startkosten und unterschiedlichem Provisionsanteil.

Kurzantwort

• Entwicklerprovision im Phuket-Neubausegment 2026: 5-8% vom Vertragspreis (Off-Plan-Kondos und Villen, Marktschätzung). Im Zweitmarkt gilt der Standard von 3-5%, gezahlt vom Verkäufer.

• Subagenten-Split: 50/50, seltener 60/40 zugunsten der Seite, die den Abschluss und die Dokumentation übernimmt. Reiner Referral ohne Beteiligung am Deal: 10-25% der Maklerprovision.

• Rechenbeispiel: Kondo in Bang Tao für 6,5 Millionen Baht, Provision 6% = 390.000 Baht; der Subagent erhält 195.000 Baht (rund 5.900 US-Dollar bei einem Kurs von ca. 33 Baht), ein Referral-Partner mit 25% erhält 97.500 Baht.

• Auszahlungsplan: üblicherweise 50% nach Zahlung der ersten 25-30% des Kaufpreises durch den Kunden, der Rest bei Vollzahlung oder Übergabe. Im Zweitmarkt: eine Zahlung nach Eintragung im Grundbuchamt (Land Department).

• Lead-Schutz: 60-90 Tage ab Registrierung im CRM des Partners. Ein Lead gilt als qualifiziert bei Name, Kontaktdaten, Budget und bestätigtem Interesse an einem konkreten Projekt.

• Break-even für White Label: 3-4 Abschlüsse pro Jahr. Lokalisierung der Website, Präsentationen, CRM und Werbung kosten im ersten Jahr 150.000-400.000 Baht.

Szenarien und Optionen

Referral-Partner. Sie geben einen Kontakt weiter und sind danach aus dem Deal raus. Geeignet für Blogger, Visa- und Migrationsberater, Betreiber von Thailand-Kanälen. Anteil: 10-25% der Agenturprovision, also 60.000-150.000 Baht bei einem typischen Phuket-Kondo. Keine Kosten, aber auch keinerlei Kontrolle über Timing und Qualität der Kundenbetreuung. Zieht sich Ihr Kunde acht Monate zurück, erfahren Sie es als Letzter.

Subagent. Sie betreuen den Kunden bis zur Reservierung: Objektauswahl, Gespräche, Einwände, Renditeberechnung. Die Inselseite übernimmt Besichtigungen, Anwalt, Geldtransfer und Grundbuchamt. Split 50/50, manchmal 60/40, wenn Sie den Käufer selbst auf die Insel bringen. Ein tragfähiges Modell für Makler mit einer Datenbank von 50-200 Investoren.

White Label unter eigener Marke. Eigene Website, eigene Präsentationen, eigene Telefonnummer, Zugriff auf Inventar von Entwicklern in Phuket, Bangkok und Pattaya. Erfordert lokalisierte Materialien, ein CRM mit Lead-Zuordnung und eine Ansprechperson in thailändischer Zeitzone. Die Wirtschaftlichkeit entspricht der des Subagenten, nur verlieren Sie den Kunden nicht bereits beim Erstkontakt. Ein zusätzlicher Vorteil entsteht, wenn Sie parallel Relocation-Services anbieten: Die Entscheidung fällt dem Kunden leichter, wenn Sie im selben Gespräch auch bei der Hotelwahl nahe am Projekt für den Besichtigungstrip helfen können.

Master Agent. Exklusivrechte an der Projektlinie eines Entwicklers für den internationalen Markt. 2026 haben selbst große thailändische Entwickler, die zuvor kaum mit ausländischen Käufern auf Phuket arbeiteten, solche Modelle eingeführt: Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoption, Projekte in Thalang und Kathu-Patong. Der Master Agent erhält eine erhöhte Provisionsrate und das Recht, Subagenten zu rekrutieren, übernimmt dafür aber Verkaufsplan und Marketingbudget. Das ist keine Partnerschaft mehr, sondern ein Geschäft mit laufenden Fixkosten.

Meine Einschätzung: Unter 5 Abschlüssen pro Jahr rechnet sich White Label nicht, dann lohnt sich ein Subagentenvertrag mehr. Wer bereits eine bekannte Marke und stabil 20+ warme Thailand-Anfragen pro Jahr hat, sollte White Label durchrechnen, es beginnt sich zu amortisieren. Wer nur Traffic verkauft und keine hochpreisigen Verhandlungen führen kann, bleibt besser bei der Referral-Quote und spart sich die aufwendigere Partneranmeldung.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Der Kunde geht direkt zum Entwickler. Das häufigste Szenario: Der Käufer googelt den Projektnamen, findet die Website des Entwicklers und schreibt direkt dorthin. Schutz: Lead-Registrierung im CRM vor der ersten Besichtigung unter vollem Namen und ein fest vereinbartes Fenster von 60-90 Tagen im Vertrag.

Doppelter Lead. Der Kunde ist bereits seit einem Jahr in der Datenbank der Inselagentur, Sie bringen ihn ein zweites Mal und verlieren die Provision komplett. Prüfen Sie den Lead vor Arbeitsbeginn: Ein Registrierungsformular mit E-Mail und Telefon liefert die Antwort binnen Stunden.

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Clawback bei Stornierung. Storniert der Käufer nach der ersten Tranche, wird die bereits ausgezahlte Provision oft zurückgefordert. Vereinbaren Sie vertraglich, dass eine Rückforderung nur anteilig zu den vom Entwickler tatsächlich einbehaltenen Mitteln erfolgt.

Tätigkeit auf der Insel ohne Genehmigung. Besichtigungen durchzuführen und auf thailändischem Boden für Dienstleistungen bezahlt zu werden ohne Work Permit ist ein Verstoß. Remote-Arbeit aus einer anderen Jurisdiktion für die eigene Firma wirft dieses Problem nicht auf, persönliche Tätigkeit auf Phuket erfordert jedoch eine gesonderte Genehmigung.

Steuern bei Auslandszahlungen. Die Überweisung der Provision an einen Nichtansässigen kann einer Quellensteuer unterliegen; die endgültige Rate hängt vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Legen Sie vertraglich fest, wer diese Abgabe trägt, sonst kommt weniger auf dem Konto an als kalkuliert.

Setzen auf eine Marke, die niemand sieht. Partner investieren Budget in eine schicke White-Label-Website und stellen fest, dass der Kunde bei hohem Kaufpreis trotzdem ein Treffen mit dem Anwalt und direkten Kontakt zum Entwickler verlangt. Das Geld in diesem Modell verdient nicht die Fassade, sondern die Qualifikation des Käufers.

Leasehold ohne Exit-Kalkulation. Das 30-Jahres-Modell mit Verlängerungsoption macht den Kauf für Ausländer zugänglich, doch die Wiederverkaufsliquidität liegt unter der von Freehold-Objekten im Rahmen der Ausländerquote. Ein Partner, der dies verschweigt, kassiert die Provision einmal und verliert den Kunden dauerhaft.

FAQ

Was unterscheidet White Label von einem Referral-Programm?

Beim Referral geben Sie lediglich einen Kontakt weiter und erhalten 10-25% der Provision. White Label betreut den Kunden unter eigener Marke bis zur Reservierung und erhält 50-60%, trägt dafür aber die Kosten für Materialien, CRM und Verhandlungsführung.

Wie viel verdienen Partner tatsächlich pro Abschluss?

Ein Kondo auf Phuket für 6,5 Millionen Baht bei 6% Provision und 50/50-Split ergibt für den Partner rund 195.000 Baht. Eine Villa für 28 Millionen Baht bei 5% Provisionssatz bringt rund 700.000 Baht. Bangkok-Preise liegen niedriger, der Umsatz ist dafür höher. Nach internationalen Branchendaten zu Phuket-Partnerprogrammen reicht die Spanne pro vermitteltem Deal sogar von 4.000 bis 38.000 US-Dollar, abhängig vom Objekttyp zwischen Kondo und Premiumvilla.

Wann wird die Provision ausgezahlt?

Standard im Neubausegment: Die Hälfte nach Zahlung von 25-30% des Kaufpreises durch den Kunden, die zweite Hälfte bei Vollzahlung oder Schlüsselübergabe. Im Zweitmarkt erfolgt eine Einmalzahlung nach Eintragung der Eigentumsübertragung.

Was gilt als qualifizierter Lead?

Name, funktionierender Kontakt, Budget, zeitlicher Rahmen und bestätigtes Interesse an einem konkreten Projekt oder Gebiet. Ein Follower, der nur nach Preisen gefragt hat, zählt nicht als Lead.

Braucht man in Thailand eine Maklerlizenz?

Eine verpflichtende staatliche Lizenzierung für Makler existiert nicht, Branchenverbände führen eine freiwillige Registrierung. Einschränkungen betreffen nicht die Lizenz, sondern das Recht, im Land zu arbeiten: Dafür sind Visum und Work Permit nötig.

Kann man gleichzeitig Phuket, Bangkok und Pattaya verkaufen?

Ja, und das ist sinnvoll. Entwickler legen Referral-Pakete mit Visa-Komponente auf: Bei einzelnen Programmen erhält der Käufer eines fertigen Kondos ein mehrjähriges Aufenthaltsrecht, was den Entscheidungsprozess deutlich verkürzt.

Was tun, wenn der Kunde erst nach zwei Jahren kauft?

Ohne schriftlich fixiertes Schutzfenster bekommen Sie nichts. Mit CRM-Dokumentation und einer Klausel zur Verlängerung der Registrierung bei nachweislicher Aktivität bleibt die Chance auf die Provision bestehen.

Source: Dzen (Kalinka Thailand)

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