Glossar

Thailändische Rechtsbegriffe einfach erklärt.

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

Das zuverlässigste Grundstücksdokument in Thailand: vollständiges Eigentumsrecht mit genauen Grenzen auf Basis einer amtlichen Vermessung. Alle dinglichen Rechte (Miete, Hypothek, Nießbrauch) können darauf eingetragen werden. Beim Grundstückskauf sollte vorrangig auf ein Chanote geachtet werden.

Nor Sor 3 / 3 Gor

Besitzbestätigungsurkunden mit schwächerer Rechtswirkung als das Chanote. Nor Sor 3 Gor weist durch Luftvermessung bestimmte Grenzen aus, das einfache Nor Sor 3 hat keine genauen Grenzen. Beide können verkauft und beliehen werden und werden häufig später in ein Chanote umgeschrieben.

Freehold (Volleigentum)

Unbeschränktes Eigentum ohne zeitliche Begrenzung. Für Ausländer ist es in der Praxis nur an einer Eigentumswohnung im Rahmen der 49-Prozent-Quote erreichbar, nicht an Grundstücken.

Leasehold (Erbbaurecht bzw. Langzeitmiete)

Langfristiges Nutzungsrecht an einem Grundstück oder einer Villa (bis zu 30 Jahre, eintragungspflichtig). Für Ausländer ein gängiger Weg zur Nutzung von Grundstücken. Verlängerungsoptionen nach dem Schema 30+30+30 binden einen neuen Grundeigentümer oder dessen Erben nicht; dies muss sorgfältig geprüft werden.

Ausländerquote 49 Prozent

In einem Kondominiumgebäude darf der Gesamtanteil aller ausländischen Eigentümer 49 Prozent der Gesamtwohnfläche nicht überschreiten. Vor dem Kauf ist zu prüfen, ob im jeweiligen Gebäude noch freie Quotenkapazität besteht.

FET / Tor.Tor.3

Bankbescheinigung über einen Deviseneingang aus dem Ausland. Damit eine Eigentumswohnung auf einen Ausländer eingetragen werden kann, müssen die Kaufmittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und in Baht umgetauscht worden sein. Ohne diese Bescheinigung verweigert das Grundbuchamt die Eintragung des ausländischen Eigentümers.

Nießbrauch (Usufruct)

Eintragungsfähiges Recht, eine fremde Immobilie auf Lebenszeit oder bis zu 30 Jahre zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen. Wird häufig zum Schutz eines ausländischen Ehegatten eingesetzt. Das Recht ist nicht vererblich.

Superfizies (Superficies)

Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen. Ermöglicht es Ausländern auf rechtssicherem Weg, ein Haus zu besitzen, während das Grundstück einem thailändischen Staatsbürger gehört.

Behördlicher Verkehrswert (Appraised Value)

Amtlicher Grundstücks- oder Immobilienwert, den das Finanzdepartement als Bemessungsgrundlage für Steuern und Gebühren bei einer Transaktion festsetzt. Er liegt häufig unter dem Marktpreis; für die Steuerberechnung wird der jeweils höhere der beiden Werte herangezogen.

SBT (Sondergewerbesteuer)

Steuer in Höhe von 3,3 Prozent beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, sofern keine Befreiung greift. Ist die SBT nicht anwendbar, wird stattdessen eine Stempelsteuer von 0,5 Prozent fällig.

Quellensteuer (Withholding Tax)

Einkommensteuer, die bei der Eintragung der Transaktion im Grundbuchamt einbehalten wird. Bei natürlichen Personen wird sie auf Basis des behördlichen Verkehrswerts unter Abzug einer Haltedauerkomponente progressiv berechnet; bei Gesellschaften gilt ein fester Prozentsatz.

Instandhaltungsrücklage (Sinking Fund)

Einmalige Zahlung des Wohnungskäufers in einen Fonds für die Sanierung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, getrennt von den laufenden monatlichen Hausgeldvorauszahlungen.

Kondominiumsverwaltungsgesellschaft (Juristic Person)

Körperschaft, die das Gemeinschaftseigentum des Gebäudes verwaltet. Jeder Wohnungseigentümer ist automatisch Mitglied und zahlt Hausgeld. Bei einem Verkauf stellt sie eine Schuldenfreiheitsbescheinigung aus.

Strohmannkonstruktion (Nominee Ownership)

Einsatz eines vorgeschobenen thailändischen Staatsbürgers oder einer thailändischen Gesellschaft mit Strohmänner-Aktionären, um Grundeigentum für einen Ausländer zu halten. Dies ist nach dem Ausländergeschäftsgesetz illegal und kann strafrechtliche Konsequenzen sowie den Verlust des Objekts nach sich ziehen.

Due Diligence (Rechtliche Prüfung)

Vorvertragliche Prüfung, die Folgendes umfasst: Eigentumstitel und dessen Echtheit, Belastungen und Schulden, Genehmigungen und Bebauungsrecht, Bonität des Bauträgers sowie bei Eigentumswohnungen die verfügbare Ausländerquote. Die Prüfung erfolgt vor jeder Zahlung.

Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.