Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Zivil- und Handelsgesetzbuch - Anmietung von Immobilien
Civil and Commercial Code, Book III, Title IV
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Grundlegendes Mietrecht: maximal 30 Jahre, Registrierung langer Laufzeiten Pflicht, Miete bleibt beim Verkauf bestehen. Basis jeder Leasehold-Struktur fuer Auslaender.
537: Begriff des Mietvertrags (Miete einer Sache)
Miete ist ein Vertrag, durch den eine Partei (Vermieter) der anderen Partei (Mieter) den Gebrauch oder die Nutzung einer Sache für eine bestimmte Zeit gewährt, wobei der Mieter zur Zahlung eines Mietzinses verpflichtet ist. Genau dieser Austausch von vorübergehendem Besitz gegen regelmäßige Zahlungen bildet die Grundlage jedes Mietverhältnisses über Wohnraum, Gewerbeflächen und Grundstücke.
538: Schriftform und Registrierung des Mietverhältnisses
Ein Mietvertrag über eine Immobilie ist gerichtlich nur dann durchsetzbar, wenn ein schriftlicher Nachweis vorliegt, der von der verpflichteten Partei unterzeichnet wurde. Übersteigt die Laufzeit drei Jahre (oder ist sie auf Lebenszeit vereinbart), gilt der Vertrag nur für drei Jahre, solange die Parteien ihn nicht schriftlich abgeschlossen und bei der zuständigen Grundbuchbehörde registriert haben.
540: Höchstdauer der Miete: dreißig Jahre
Die Laufzeit eines Immobilienmietvertrags darf dreißig Jahre nicht überschreiten. Jede darüber hinausgehende vereinbarte Laufzeit wird automatisch auf dreißig Jahre verkürzt. Die Parteien können das Mietverhältnis verlängern, jedoch ist jede Verlängerung erneut auf dreißig Jahre ab dem Zeitpunkt der Verlängerung begrenzt, so dass die verbreiteten Modelle '30+30+30' keine im Voraus garantierte Rechtssicherheit bieten.
540 / 569: Verlängerungsoptionen binden nur den ursprünglichen Vermieter
Eine Verlängerungsoption (etwa das Modell 30+30+30) ist eine persönliche vertragliche Verpflichtung des Vermieters und kein dingliches Recht: Sie wird nicht registriert, bindet einen neuen Grundstückseigentümer bei einer Veräußerung nicht und geht nicht auf die Erben des Vermieters über. Artikel 569 schützt lediglich die verbleibende eingetragene Laufzeit des laufenden Mietverhältnisses, nicht aber eine Verlängerungszusage. Die Verlässlichkeit eines langfristigen Leaseholds hängt daher davon ab, ob derselbe Vermieter bestehen bleibt. Zur Absicherung empfehlen sich Nießbrauch oder Erbbaurecht, die Registrierung jeder neuen Laufzeit bei Beginn sowie entsprechende Klauseln im Grundbucheintrag.
544: Untermiete und Abtretung der Mieterrechte
Sofern der Vertrag nichts anderes ausdrücklich gestattet, ist der Mieter nicht berechtigt, das Mietobjekt ganz oder teilweise unterzuvermieten oder seine Mieterrechte an Dritte abzutreten. Ein Verstoß gegen diese Regelung berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Vertrages. Investoren sollten eine schriftliche Zustimmung im Voraus einholen oder eine ausdrückliche Klausel zu Untermiete und Abtretung in den Vertrag aufnehmen.
545: Rechtsfolgen einer zulässigen Untermiete
Ist die Untermiete gestattet, haftet der Untermieter dem Hauptvermieter gegenüber unmittelbar für die aus dem Untermietverhältnis resultierenden Verpflichtungen. Bedeutsam ist, dass Mietzahlungen, die der Untermieter im Voraus an den ursprünglichen Mieter geleistet hat, gegenüber Ansprüchen des Vermieters nicht eingewendet werden können. Vorauszahlungen sollten daher mit den Bedingungen des Hauptvertrages abgestimmt werden.
546: Pflicht des Vermieters zur Übergabe des Mietobjekts
Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem Zustand zu übergeben, der für den vereinbarten Gebrauch geeignet ist, und es während der gesamten Mietdauer in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Für Käufer von Leaseholdimmobilien bedeutet dies, dass der Eigentümer rechtlich dafür verantwortlich ist, bei Mietbeginn ein geeignetes und instand gehaltenes Objekt zu übergeben - und nicht lediglich einen Schlüssel auszuhändigen.
547: Erstattung notwendiger Aufwendungen
Trägt der Mieter Kosten, die zur Erhaltung des Mietobjekts tatsächlich notwendig sind, ist der Vermieter zur Erstattung dieser Kosten verpflichtet. Gewöhnliche laufende Unterhaltsmaßnahmen fallen nicht darunter, da die alltägliche Kleinpflege dem Mieter selbst obliegt. Das Aufbewahren von Belegen und die Benachrichtigung des Vermieters vor der Durchführung größerer Erhaltungsmaßnahmen sichern den Erstattungsanspruch.
548: Übergabe des Mietobjekts in ungeeignetem Zustand
Übergibt der Vermieter das Mietobjekt in einem Zustand, der den vereinbarten Gebrauch unmöglich macht oder wesentlich erschwert, ist der Mieter berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Dies gibt dem Mieter einen klaren Ausweg, etwa wenn das Objekt bei der Übergabe nicht bewohnbar ist, und befreit ihn davon, an ein mangelhaftes Mietobjekt gebunden zu bleiben.
550: Haftung des Vermieters für Mängel während der Mietzeit
Der Vermieter haftet weiterhin für Mängel, die während der Vertragslaufzeit auftreten, und ist verpflichtet, die zur Aufrechterhaltung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts erforderlichen Instandsetzungsarbeiten durchzuführen. Diese fortlaufende Verpflichtung bedeutet, dass strukturelle und größere Probleme, die während der Mietzeit auftreten, dem Eigentümer zur Last fallen, was Mieter bei Mängeln schützt, die nach dem Einzug sichtbar werden.
552: Zulässige Nutzung des Mietobjekts
Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt ausschließlich seinem gewöhnlichen Zweck oder dem im Vertrag ausdrücklich genannten Verwendungszweck entsprechend zu nutzen. Eine abweichende Nutzung stellt einen Vertragsverstoß dar. So kann ein Wohnraummieter das Mietobjekt in der Regel nicht ohne Zustimmung des Vermieters zu gewerblichen Zwecken umwidmen.
553: Sorgfaltspflicht des Mieters und Kleinreparaturen
Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit der Sorgfalt eines ordentlichen Hausvaters zu behandeln und laufende Unterhaltsarbeiten sowie Kleinreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Damit trägt der Mieter die alltäglichen Instandhaltungskosten, die mit normalem Verschleiß verbunden sind, während größere und strukturelle Instandsetzungsarbeiten nach den einschlägigen Vorschriften dem Vermieter obliegen.
560: Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete
Zahlt der Mieter die Miete nicht, ist der Vermieter berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Bei monatlicher oder längerer Zahlungsweise ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter zuvor eine Zahlungsaufforderung mit einer Frist von mindestens fünfzehn Tagen zuzusenden. Die Einhaltung dieses Benachrichtigungsverfahrens ist Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
564: Ablauf eines befristeten Mietvertrags
Ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag endet automatisch mit dem Ablauf dieser Zeit, ohne dass eine Kündigung einer der Parteien erforderlich ist. Mieter, die auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses angewiesen sind, sollten eine Verlängerung frühzeitig schriftlich vereinbaren, da der Vertrag schlicht zum vereinbarten Datum endet, sofern er nicht verlängert oder durch konkludentes Verhalten der Parteien als fortgesetzt angesehen wird.
566: Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses durch Mitteilung
Ist keine Laufzeit vereinbart, kann jede Partei das Mietverhältnis durch eine Kündigung zum nächsten Zahlungstermin beenden, wobei eine Frist von mindestens einer Mietperiode (höchstens jedoch zwei Monate) einzuhalten ist. Dies ermöglicht eine geordnete Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses und stellt sicher, dass die andere Partei eine angemessene Vorankündigung vor der Räumung des Objekts erhält.
569: Fortbestand des Mietverhältnisses bei Veräußerung des Mietobjekts
Ein eingetragener Mietvertrag über eine Immobilie erlischt nicht mit dem Eigentumsübergang am Mietobjekt. Der neue Eigentümer tritt an die Stelle des Veräußerers und übernimmt dessen Rechte und Pflichten als Vermieter gegenüber dem Mieter. Dies schützt Mieter: Ein ordnungsgemäß registriertes Mietverhältnis bindet auch einen nachfolgenden Käufer des Mietobjekts.
570: Stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Laufzeit
Nutzt der Mieter das Mietobjekt nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit weiter und ist dem Vermieter dies bekannt, ohne dass er widerspricht, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Das Rechtsverhältnis besteht zu den bisherigen Bedingungen fort, kann jedoch von jeder Partei nach den gesetzlich vorgesehenen Kündigungsregelungen beendet werden.