Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act)
Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Regelt Eigentumswohnungen: Auslaender duerfen Einheiten innerhalb der 49%-Flaechenquote mit Nachweis importierter Devisen besitzen.
Section 4: Definitionen: Kondominium, Einheit und Gemeinschaftseigentum
Der Abschnitt führt die zentralen Begriffe ein. Ein Kondominium ist ein Gebäude, dessen einzelne Teile zusammen mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum im Sondereigentum stehen können. Eine Einheit ist der private Gebäudeteil; Gemeinschaftseigentum umfasst alles Übrige, einschließlich des Grundstücks unter dem Gebäude sowie der Anlagen, die zur gemeinschaftlichen Nutzung durch alle Miteigentümer bestimmt sind.
Section 6: Registrierung des Kondominiums
Zur Begründung eines rechtswirksamen Kondominiums stellt der Eigentümer beim zuständigen Grundbuchbeamten einen Antrag und fügt diesem den Grundstückstitel, die Gebäude- und Einheitenpläne, die Eigentumsanteile je Einheit, eine Belastungsauskunft sowie einen Regelwerksentwurf bei. Erst nach der Registrierung können Einheiten veräußert und als selbstständiges Eigentum eingetragen werden.
Section 6/2 (6 bis): Verbindliche Vertragsform für Kaufverträge
Vorverträge und endgültige Kaufverträge zwischen Bauträger und Käufer müssen dem vom Minister genehmigten Mustervertrag entsprechen. Jede Klausel, die dem Käufer eine über das genehmigte Muster hinausgehende unbillige Belastung auferlegt, ist nichtig. Dies schützt Käufer bei Transaktionen in der Bauphase sowie auf dem Erstmarkt.
Section 14: Eigentumsurkunde für die Einheit und Eigentumsanteil
Für jede registrierte Einheit wird eine gesonderte Eigentumsurkunde ausgestellt, die die Fläche, den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum sowie den entsprechenden Koeffizient für Stimmrecht und Kostenbeteiligung ausweist. Dieses Dokument belegt das Recht, das der Käufer beim Grundbuchamt einträgt und bei späteren Weiterverkäufen überträgt.
Section 17/18: Gemeinschaftliche Kosten der Miteigentümer
Die Miteigentümer sind verpflichtet, sich anteilig entsprechend ihrem Eigentumsanteil an der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Diese Beiträge decken Wartung, Versorgungsleistungen für Gemeinschaftsbereiche, Versicherung sowie Steuern auf das Gemeinschaftseigentum ab und bilden die Grundlage der regelmäßigen Hausgeldzahlungen jedes Einheiteneigentümers.
Section 19: Ausländer mit Berechtigung zum Erwerb einer Einheit
Ein Ausländer kann eine Einheit nur erwerben, wenn er einer zulässigen Kategorie angehört: Inhaber einer Daueraufenthaltsgenehmigung, Personen nach dem Investitionsförderungsgesetz, entsprechend qualifizierte juristische Personen oder - am häufigsten - Personen, die einen ausreichenden Devisenbetrag zur Bezahlung der Einheit nach Thailand eingeführt haben. Von der jeweiligen Kategorie hängt ab, welche Unterlagen vorzulegen sind.
Section 19/5: Erwerb über den Weg des Devisenimports
Die gebräuchlichste Grundlage für ausländisches Eigentum ist die Einfuhr von Devisen nach Thailand oder die Abhebung von einem Non-Resident-Baht-Konto oder einem Fremdwährungskonto. Der überwiesene Betrag muss mindestens dem Kaufpreis entsprechen; der Käufer weist dies bei der Eigentumsregistrierung durch bankausgestellte Devisendokumente nach.
Section 19/7 (FET / Tor.Tor.3): Nachweis der Devisentransaktion (FET / Tor.Tor.3)
Bei der Eigentumsregistrierung hat der berechtigte Ausländer einen bankausgestellten Nachweis über den eingehenden Transfer vorzulegen. Die empfangende thailändische Bank stellt ein Formular über die Devisentransaktion (früher Tor.Tor.3) aus, das Währung, Umrechnung in Baht sowie den Verwendungszweck - Erwerb einer Einheit - ausweist. Überweisungen ab 50.000 US-Dollar sind der Bank of Thailand zu melden.
Section 19 bis: Ausländerquote von 49 Prozent
Ausländer und ihnen gleichgestellte Personen können zusammen Einheiten halten, deren Fläche 49 Prozent der gesamten verkäuflichen Einheitenfläche des Gebäudes zum Zeitpunkt der Registrierung nicht übersteigt. Nach Ausschöpfung der Quote kann ein Ausländer eine Einheit nur noch im Wege der langfristigen Miete (registriertes Leasehold) erlangen. Die Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit Nominees, um eine Einheit zugunsten eines Ausländers außerhalb der Quote zu halten, ist ein illegales Konstrukt nach dem Ausländergeschäftsgesetz (Artikel 36) und zieht strafrechtliche Konsequenzen sowie eine zwangsweise Veräußerung nach sich.
Section 31: Gründung der juristischen Person des Kondominiums
Mit der Übertragung der ersten Einheit vom Bauträger an den Käufer wird gleichzeitig die juristische Person des Kondominiums (Nitibukkon) registriert. Diese juristische Person hält und verwaltet das Gemeinschaftseigentum im Namen aller Miteigentümer und ist das offizielle Organ, über das der Gebäudebetrieb abgewickelt wird.
Section 33: Befugnisse der juristischen Person und des Verwalters
Die juristische Person des Kondominiums handelt durch einen eingetragenen Verwalter und verfügt über das Gemeinschaftseigentum entsprechend den Beschlüssen der Miteigentümer und den satzungsmäßigen Zwecken. Sie ist berechtigt, Klagen zu erheben, Gelder zu verwahren, die Einhaltung der Regeln durchzusetzen und Zahlungen einzuziehen; ihre Befugnisse sind jedoch auf Instandhaltungsaufgaben und die Gesamtinteressen des Gebäudes beschränkt.
Section 40: Instandhaltungsrücklage und Vorschussbeiträge
Neben den laufenden Hausgeldbeträgen leisten die Eigentümer Vorschussbeiträge sowie eine durch das Regelwerk festgelegte besondere Instandhaltungsrücklage (Sinking Fund) und sonstige von der Eigentümerversammlung beschlossene Beträge. Diese Mittel werden für Grundsanierungen und größere Ausgaben am Gemeinschaftseigentum verwendet; Rückstände können die Umschreibung einer Einheit blockieren.
Section 29: Übertragung einer Einheit und Schuldentilgung
Für die Registrierung des Verkaufs einer Einheit ist eine Bescheinigung der juristischen Person darüber erforderlich, dass der Verkäufer keine Rückstände bei Hausgeldbeträgen und Fondsbeiträgen hat. Ohne eine solche Schuldenfreiheitsbescheinigung wird das Grundbuchamt die Übertragung nicht registrieren, was den Käufer vor Schulden des Voreigentümers schützt.
Section 17: Rechte und Pflichten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum
Jeder Miteigentümer ist berechtigt, das Gemeinschaftseigentum seinem Zweck entsprechend zu nutzen, und darf Gemeinschaftsbereiche weder verändern, beschädigen noch zur ausschließlichen Nutzung in Besitz nehmen. Stimmrecht und Anteil an den Erträgen richten sich nach dem eingetragenen Eigentumsanteil, was individuelle Einheitennutzung und kollektive Rechte im Gebäude in ein ausgewogenes Verhältnis setzt.