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Legge sui Condomini
Condominium Act B.E. 2522 (1979)
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In breve
Disciplina i condomini: gli stranieri possono possedere unita entro la quota del 49% della superficie con prova di valuta estera importata.
Section 4: Definizioni: condominio, unità e parti comuni
La sezione introduce i concetti chiave. Il condominio è un edificio le cui singole parti possono essere di proprietà individuale unitamente a una quota delle parti comuni. L'unità è la parte privata; le parti comuni comprendono tutto il resto, incluso il terreno su cui sorge l'edificio e gli impianti destinati all'uso collettivo di tutti i comproprietari.
Section 6: Registrazione del condominio
Per costituire un condominio giuridicamente valido, il proprietario presenta apposita istanza al funzionario del Registro Fondiario, allegando il titolo di proprietà del terreno, le planimetrie dell'edificio e delle singole unità, le quote di proprietà riferite a ciascuna unità, un certificato relativo ai gravami e il regolamento condominiale in bozza. Solo a seguito della registrazione le unità possono essere compravendute e costituire oggetto di proprietà separata.
Section 6/2 (6 bis): Forma obbligatoria del contratto di vendita
I contratti preliminari e definitivi di vendita stipulati tra il promotore e l'acquirente devono conformarsi al modello standard approvato dal Ministro competente. Qualsiasi clausola che imponga all'acquirente oneri iniqui eccedenti il modello approvato è considerata nulla, a tutela degli acquirenti nelle transazioni in fase di costruzione e sul mercato primario.
Section 14: Titolo sull'unità e quota di proprietà
Per ciascuna unità registrata viene rilasciato un distinto certificato di proprietà recante l'indicazione della superficie, della quota sulle parti comuni e del relativo coefficiente applicabile al voto e alle spese. Tale documento costituisce prova del diritto che l'acquirente registra presso il Dipartimento dei Terreni e trasferisce in occasione delle successive rivendite.
Section 17/18: Spese comuni dei comproprietari
I comproprietari sono tenuti a contribuire alla manutenzione delle parti comuni in proporzione alla rispettiva quota. Tali contributi coprono la manutenzione ordinaria, le utenze delle aree comuni, le assicurazioni e le imposte sulle parti comuni, e costituiscono la base dei pagamenti periodici per le aree comuni che ciascun proprietario di unità è tenuto a versare.
Section 19: Stranieri aventi diritto al possesso di un'unità
Uno straniero può essere proprietario di un'unità soltanto se rientra in una delle categorie ammesse: titolari di permesso di soggiorno permanente, soggetti che beneficiano della legge sulla promozione degli investimenti, persone giuridiche aventi i requisiti richiesti o, nella maggior parte dei casi, coloro che importano in Thailandia una somma di valuta estera sufficiente a coprire il prezzo dell'unità. La categoria di appartenenza determina la documentazione da presentare.
Section 19/5: Acquisizione tramite importazione di valuta estera
Il titolo più diffuso per il possesso straniero consiste nell'importazione di valuta in Thailandia ovvero nel prelievo da un conto di non residente in valuta estera (non-resident baht account) o da un conto in valuta estera. L'importo trasferito non deve essere inferiore al prezzo di acquisto, e l'acquirente comprova tale circostanza mediante la documentazione bancaria relativa alla transazione valutaria al momento della registrazione del diritto di proprietà.
Section 19/7 (FET / Tor.Tor.3): Attestazione dell'operazione in valuta estera (FET / Tor.Tor.3)
Al momento della registrazione del diritto di proprietà, lo straniero avente i requisiti è tenuto a esibire la conferma bancaria del bonifico in entrata. La banca tailandese ricevente rilascia il modulo di transazione in valuta estera (in precedenza denominato Tor.Tor.3), con indicazione della valuta, della conversione in baht e della finalità, ossia l'acquisto dell'unità. I bonifici di importo pari o superiore a 50.000 dollari USA devono essere segnalati alla Banca di Thailandia.
Section 19 bis: Quota di proprietà straniera del 49 percento
Gli stranieri e i soggetti a essi equiparati possono complessivamente essere proprietari di unità la cui superficie non superi il 49 percento della superficie vendibile totale di tutte le unità dell'edificio al momento della registrazione. Una volta esaurita la quota, uno straniero può acquisire un'unità soltanto in locazione a lungo termine (leasehold registrato). Il ricorso a una società tailandese con azionisti nominali per detenere un'unità per conto di uno straniero oltre la quota costituisce uno schema illecito ai sensi della Legge sulle Attività Commerciali degli Stranieri (articolo 36) e comporta responsabilità penale e la cessione coattiva dell'unità.
Section 31: Costituzione della persona giuridica condominiale
Con il trasferimento della prima unità dal promotore all'acquirente, viene contestualmente registrata la persona giuridica condominiale (niti bukkhon). Tale soggetto giuridico detiene e gestisce le parti comuni nell'interesse di tutti i comproprietari ed è l'organo ufficiale attraverso il quale viene amministrato l'edificio.
Section 33: Poteri della persona giuridica e dell'amministratore
La persona giuridica condominiale opera tramite un amministratore registrato e gestisce le parti comuni in conformità alle deliberazioni dei comproprietari e agli scopi statutari. Essa ha facoltà di promuovere azioni legali, detenere fondi, garantire il rispetto del regolamento e riscuotere i pagamenti dovuti, ma i suoi poteri sono limitati ai compiti di manutenzione e agli interessi collettivi dell'edificio.
Section 40: Fondo di riserva e contributi anticipati
Oltre ai normali pagamenti per le aree comuni, i proprietari versano contributi anticipati e uno specifico fondo di riserva (sinking fund) stabilito dal regolamento, nonché ulteriori somme approvate dall'assemblea generale. Tali risorse sono destinate alla manutenzione straordinaria e alle spese rilevanti riguardanti le parti comuni; le somme non corrisposte possono bloccare il passaggio di proprietà dell'unità.
Section 29: Trasferimento dell'unità ed estinzione dei debiti
Ai fini della registrazione della vendita di un'unità è necessario un certificato rilasciato dalla persona giuridica condominiale attestante che il venditore non è in arretrato con i pagamenti per le aree comuni e i contributi ai fondi. In assenza di tale certificato di regolarità, il Dipartimento dei Terreni non procederà alla registrazione del trasferimento, tutelando in tal modo l'acquirente dai debiti del precedente proprietario.
Section 17: Diritti e obblighi relativi alle parti comuni
Ciascun comproprietario ha diritto di utilizzare le parti comuni secondo la loro destinazione e non può modificare, danneggiare o appropriarsi delle aree comuni per uso esclusivo. Il diritto di voto e la quota sui proventi sono determinati dalla quota di proprietà registrata, bilanciando così il godimento individuale dell'unità con i diritti collettivi nell'edificio.