Право недвижимости Таиланда: что нужно знать иностранному покупателю

Как устроено право недвижимости в Таиланде

Тайское имущественное право выросло из континентальной (романо-германской) системы: основной источник - Гражданский и торговый кодекс (ГТК, англ. CCC). Для иностранца главная особенность не в самих институтах собственности - они узнаваемы, - а в жёстком ограничении: землёй владеть напрямую иностранцу нельзя. Зато можно владеть строением, долей в кондоминиуме и пользоваться целым набором вещных прав на чужую землю. Разберём систему по уровням.

Земля: почему иностранцу её не продают

Запрет на владение землёй для иностранных физлиц закреплён в Земельном кодексе (Land Code Act). Формально существует исключение по §96 bis: гражданин другой страны может приобрести до 1 рай (1 600 м²) под жильё, инвестировав не менее 40 млн бат в одобренные активы или гособлигации и получив разрешение Министерства внутренних дел. На практике этим путём почти никто не пользуется: условия строгие, право не наследуется и прекращается со смертью владельца.

Отдельно стоит ситуация наследования. Если иностранец становится законным наследником земли (§93), зарегистрировать её на себя он всё равно не сможет - землю придётся продать, обычно в течение года.

Из этого вытекает простое правило: любые схемы, где иностранец фактически управляет землёй через подставного тайца («номинала»), незаконны. §96 Земельного кодекса прямо запрещает приобретение земли «вместо» иностранца или в его интересах, и ответственность несут обе стороны.

Квартира в кондоминиуме: единственное прямое право собственности

Самый чистый для иностранца вариант - кондоминиум. По Закону о кондоминиумах (Condominium Act) иностранцы могут владеть юнитами в одном здании суммарно не более 49% от общей жилой площади; оставшийся 51% должен принадлежать тайцам. Это и есть знаменитая «квота 49%».

Чтобы зарегистрировать право, деньги на покупку нужно завести в страну из-за рубежа в иностранной валюте и конвертировать в баты уже внутри Таиланда. Банк выдаёт форму FET (Foreign Exchange Transaction; раньше - Tor.Tor.3). Без этого документа Земельный департамент не зарегистрирует иностранную собственность на юнит.

Аренда (leasehold) - для земли и вилл

Когда квота исчерпана или речь идёт о вилле на земле, чаще всего используют долгосрочную аренду. Ключевые правила (ГТК §537-571):

• Максимальный срок зарегистрированной аренды - 30 лет. «Продления» по 30 лет, которые обещают застройщики, - это лишь договорное обязательство, а не вещное право; принудить нового собственника земли к ним нельзя.
• Аренда по своей природе - личное право арендатора. Со смертью арендатора договорённости о продлении, как правило, прекращаются (см. §569).
• Сдавать в субаренду или передавать права без согласия собственника арендатор не вправе.

Договор аренды свыше 3 лет обязательно регистрируется в Земельном департаменте - иначе он действует лишь на 3 года.

Дом отдельно от земли

Тайское право допускает раздельную собственность на строение и на землю под ним. Иностранец вполне может быть собственником дома, даже если земля ему не принадлежит. Передача права на строение оформляется письменно и регистрируется. Важно: домовая книга (Tabien Baan; жёлтая Thor.Ror.13 для иностранцев) - это регистрация по месту жительства, а не документ о собственности. Собственность подтверждают разрешение на строительство или договор купли-продажи.

Вещные права на чужую землю

Кроме аренды, ГТК даёт несколько ограниченных вещных прав. Все они регистрируются на титуле и усиливают позицию иностранца.

Узуфрукт удобен для супругов: тайский супруг - собственник земли, иностранный получает пожизненное право пользования. Суперфиций логично сочетать с арендой - он защищает право на построенный дом. Сервитут критичен для участков без выхода к дороге общего пользования.

Титулы на землю: что считать «чистым»

• Chanote (Nor Sor 4 Jor) - полноценный титул с точной геодезией; лучший вариант.
• Nor Sor 3 Gor - приемлемый, границы измерены и привязаны.
• Nor Sor 3 - слабый: без точной съёмки, частые споры о границах, требуется публикация о продаже.

Налоги при сделке (ориентир)

• Регистрационный сбор за перевод права - 2%;
• Специальный бизнес-налог - 3,3% (если применим, обычно при продаже в течение 5 лет);
• Гербовый сбор - 0,5% (если не уплачен бизнес-налог);
• Подоходный налог у источника - 1% для компаний, прогрессивный для физлиц.

Кто что платит, стороны определяют договором.

Что проверить / на что обратить внимание

• Тип титула: добивайтесь Chanote или хотя бы Nor Sor 3 Gor; берите свежую выписку из Земельного департамента.
• Обременения: ипотека, сервитуты, узуфрукт, аренда - всё это видно на обороте титула.
• Квота 49% в кондоминиуме: запросите у юридического лица здания подтверждение свободного иностранного лимита.
• Форма FET / Tor.Tor.3: планируйте перевод средств заранее, на сумму покупки в иностранной валюте.
• Аренда: проверьте срок (≤30 лет), факт регистрации и реальную ценность пунктов о «продлении».
• Строение и земля: понимайте, на что именно вы получаете право - на юнит, на дом, на аренду земли.
• Никаких номиналов: схемы владения землёй через подставных лиц или «спящую» компанию незаконны (§96 Земельного кодекса).
• Брак: имущество, приобретённое в браке, по §1474 ГТК презюмируется общим (sin somros) - это влияет на структуру владения и развод.