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Gross yield vs net yield : l'écart qui vous coûte 3 à 5 % de rendement
Un investisseur acquiert un appartement à Phuket pour 8 millions de bahts. La société de gestion lui promet 7 % de rendement annuel. Un an plus tard, il reçoit sur son compte non pas 560 000 bahts, mais 340 000. L'écart représente près de 40 % du revenu attendu. Où est passé l'argent ? Il s'est évaporé dans le gouffre qui sépare le gross yield du net yield.
Cette différence n'est pas un détail académique. Ce sont des liquidités réelles qui déterminent si votre investissement sera rentabilisé en 12 ans ou en 20 ans. Sur le marché thaïlandais, où les promoteurs et les sociétés de gestion communiquent presque exclusivement en gross yield, maîtriser le rendement net est la seule façon d'éviter les illusions.
Réponse rapide
- Gross yield (rendement brut) = revenu locatif annuel ÷ prix d'achat × 100 %. Aucune charge déduite.
- Net yield (rendement net) = (revenu locatif annuel − toutes les charges) ÷ coût total d'acquisition × 100 %.
- Le gross yield typique d'un appartement à Phuket en 2026 est de 5 à 8 % ; le net yield tombe à 3 à 5 %.
- L'écart entre gross et net yield à Phuket est de 2 à 4 points de pourcentage selon le type de bien et le quartier.
- Les sociétés de gestion prélèvent une commission de 20 à 30 % sur les revenus locatifs — c'est le principal poste de dépense.
- La retenue à la source sur les revenus locatifs en Thaïlande est de 5 à 15 % pour les personnes physiques, selon la structure de détention.
Scénarios et options
Scénario 1 : Appartement en gestion par pool garanti
Un promoteur propose un retour garanti de 6 % brut sur 3 ans. L'offre paraît séduisante. Décortiquons l'arithmétique sur la base d'un studio à 5 millions de bahts.
Revenu brut annuel : 300 000 bahts. À déduire : commission de gestion à 25 % — 75 000 bahts ; charges communes (CAM fee) — environ 30 000 bahts ; assurance — 5 000 bahts ; impôt — environ 15 000 bahts ; fonds de réserve (sinking fund) — 10 000 bahts. Total des charges : 135 000 bahts. Revenu net : 165 000 bahts. Net yield : 3,3 %.
Le gross yield garanti de 6 % se transforme en net yield de 3,3 %. La période de récupération passe de 17 à 30 ans.
Scénario 2 : Villa avec piscine à Rawai, location via Airbnb
Prix de la villa : 15 millions de bahts. Avec un taux d'occupation de 65 % et un tarif nuitée moyen de 5 500 bahts, le revenu brut annuel atteint environ 1 300 000 bahts. Gross yield : 8,7 %.
Les charges d'une villa sont nettement plus élevées : commission du gestionnaire à 30 % — 390 000 bahts ; entretien de la piscine et des espaces verts — 120 000 bahts ; électricité et eau (en partie à la charge du propriétaire en basse saison) — 60 000 bahts ; taxe foncière et assurance — 25 000 bahts ; petites réparations et remplacement de mobilier — 80 000 bahts ; marketing et photographie — 30 000 bahts. Total des charges : 705 000 bahts. Revenu net : 595 000 bahts. Net yield : 3,97 %.
Le gross yield de 8,7 % se comprime à un net yield de 4 %. La villa conserve cependant un avantage décisif : un potentiel de valorisation du capital de 5 à 8 % par an dans les zones les plus recherchées.
Scénario 3 : Appartement à Bangkok, location longue durée
Appartement dans le quartier de Sukhumvit à 6 millions de bahts, loué par bail annuel à 25 000 bahts par mois. Gross yield : 5 %. Les charges sont plus légères : commission d'agence pour la recherche d'un locataire (ramenée sur un an) — 25 000 bahts ; CAM fee — 36 000 bahts ; impôt — 12 000 bahts ; vacance locative (en moyenne 1 mois par an) — 25 000 bahts de revenu manqué. Total des charges : 98 000 bahts. Revenu net : 202 000 bahts. Net yield : 3,37 %.
La location longue durée à Bangkok est plus stable, mais le net yield reste modeste.
Tableau comparatif
| Paramètre | Appartement Phuket (pool garanti) | Villa Phuket (Airbnb) | Appartement Bangkok (long terme) |
|---|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 5 M bahts | 15 M bahts | 6 M bahts |
| Gross yield | 6,0 % | 8,7 % | 5,0 % |
| Charges annuelles | 135 000 bahts | 705 000 bahts | 98 000 bahts |
| Net yield | 3,3 % | 4,0 % | 3,4 % |
| Écart gross–net | 2,7 pts | 4,7 pts | 1,6 pts |
| Risque de vacance | Faible (pool) | Modéré | Faible |
| Valorisation du capital | 3–5 %/an | 5–8 %/an | 2–4 %/an |
| Complexité de gestion | Minimale | Élevée | Moyenne |
Principaux risques et erreurs
1. Faire confiance aux chiffres bruts des brochures commerciales. Les promoteurs et les sociétés de gestion affichent des gross yields de 7 à 10 % — c'est une pratique marketing standard. Recalculez toujours en net yield par vous-même.
2. Oublier le CAM fee et le sinking fund. À Phuket, le CAM fee pour un appartement haut de gamme peut atteindre 80 à 100 bahts par m² par mois. Pour un studio de 35 m², cela représente 33 600 à 42 000 bahts par an — de quoi absorber un tiers du revenu net.
3. Ne pas provisionner l'amortissement du mobilier et des équipements. Un appartement entièrement meublé nécessite le remplacement de pièces clés tous les 3 à 5 ans. Prévoyez au minimum 50 000 à 80 000 bahts par an pour un bien situé entre 5 et 8 millions de bahts.
4. Confondre yield et ROI. Le yield est le rendement courant issu de la location. Le ROI (retour sur investissement) intègre également la valorisation du bien. Une villa avec un net yield de 4 % et une appréciation du capital de 6 % par an génère un ROI global d'environ 10 % — bien supérieur à un appartement avec un net yield de 3,3 % et une valorisation de 3 %.
5. Ignorer le risque de change. Un investisseur percevant ses revenus en bahts voit sa rentabilité réelle diminuer si le baht se déprécie de 5 % face au dollar ou à l'euro. Fixez vos calculs dans une seule devise de référence.
6. Négliger les obligations fiscales. Les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande. La structure de détention — via une société ou en direct en tant que personne physique — influe sur le taux effectif. Une consultation avec un conseiller fiscal avant l'achat peut faire économiser plusieurs dizaines de milliers de bahts chaque année.
FAQ
Quel net yield est considéré comme bon à Phuket en 2026 ?
Un net yield de 4 à 5 % constitue un excellent résultat pour l'immobilier de villégiature. Combiné à une valorisation du capital de 5 à 8 %, le rendement global atteint 9 à 13 % par an.
Pourquoi les sociétés de gestion communiquent-elles toujours en gross yield ?
Parce que le gross yield est plus attractif à première vue. Un chiffre de 7 % vend mieux que 4 %. Il ne s'agit pas d'une tromperie, mais d'un choix de présentation marketing. Votre rôle est de recalculer.
Quelles charges sont le plus souvent oubliées dans le calcul du net yield ?
Trois catégories reviennent systématiquement : l'amortissement du mobilier et des équipements, la vacance locative (même 2 à 3 semaines par an pèsent sur le résultat), et les frais de remise en état après chaque séjour en location courte durée.
Le net yield diffère-t-il selon qu'il s'agit d'un leasehold ou d'un freehold ?
En leasehold (bail foncier de 30 ans), le prix d'achat est généralement inférieur de 15 à 25 %, ce qui améliore formellement le yield. Mais une fois pris en compte le coût de renouvellement du bail et l'horizon de détention limité, le rendement réel peut s'avérer inférieur à celui d'un freehold.
La saisonnalité affecte-t-elle le calcul du yield ?
De façon déterminante. La haute saison à Phuket (novembre–avril) génère 60 à 70 % du revenu annuel. Calculer un yield sur la base des tarifs de haute saison multipliés par 12 aboutit à une estimation largement surévaluée.
Comment estimer le net yield avant l'achat ?
Collez les données suivantes : taux d'occupation moyen du secteur (demandez à plusieurs sociétés de gestion), montant exact du CAM fee et du sinking fund, commission de gestion, budget annuel moyen pour les réparations. Déduisez le tout du revenu annuel, puis divisez par le coût total d'acquisition (frais de transfert et frais juridiques inclus).
Faut-il choisir un bien uniquement sur la base du net yield ?
Non. Le net yield est l'un des cinq paramètres fondamentaux. Tenez également compte du potentiel de valorisation du capital, de la liquidité à la revente, de la fiabilité de la société de gestion et de la structure juridique de détention.
Quel est l'impact de la commission de gestion sur le net yield ?
L'écart entre une société facturant 20 % et une autre facturant 30 % sur un revenu brut de 500 000 bahts représente 50 000 bahts par an. Sur 10 ans, cela équivaut à 500 000 bahts — soit un point entier de net yield.
Check-list : convertir le gross yield en net yield en 5 minutes
- Partez du revenu brut annuel annoncé.
- Déduisez la commission de la société de gestion (20 à 30 %).
- Déduisez le CAM fee et le sinking fund (demandez les montants exacts au promoteur).
- Déduisez 5 à 10 % pour la vacance locative et les imprévus.
- Déduisez les charges fiscales (5 à 15 % du revenu net).
- Divisez le résultat par le coût total d'acquisition (frais de transfert et honoraires juridiques inclus).
Si après ces calculs le rendement dépasse 4 % net, vous êtes face à un bien aux caractéristiques d'investissement solides.
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