Gross yield vs net yield: різниця, яка коштує 3-5% прибутку

Інвестор купує кондо на Пхукеті за 8 млн бат, керуюча компанія обіцяє 7% річних. Через рік на рахунок надходить не 560 000 бат, а 340 000. Різниця — майже 40% від очікуваного доходу. Куди зникли гроші? Відповідь криється у прірві між gross yield і net yield.

Ця різниця — не академічна тонкість. Це реальні гроші, що визначають, чи окупиться ваша інвестиція за 12 років або за 20. На ринку Таїланду, де керуючі компанії та забудовники майже завжди оперують gross yield, розуміння чистої дохідності — єдиний захист від завищених очікувань.

Швидка відповідь

• Gross yield (валова дохідність) = річний орендний дохід ÷ вартість покупки × 100%. Не враховує жодних витрат

• Net yield (чиста дохідність) = (річний орендний дохід − усі витрати) ÷ повна вартість покупки × 100%

• Типовий gross yield кондо на Пхукеті у 2026 році — 5-8%, net yield — 3-5%

• Розрив між gross і net на Пхукеті становить 2-4 відсоткових пункти залежно від типу об'єкта та району

• Керуючі компанії утримують комісію 20-30% від орендного доходу — це головна стаття витрат

• Податок на орендний дохід у Таїланді — 5-15% для фізичних осіб залежно від структури володіння

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Кондо в управлінні гарантованого пулу

Забудовник пропонує guaranteed return 6% gross на 3 роки. Звучить привабливо. Але розберімо арифметику на прикладі студії вартістю 5 млн бат.

Gross дохід: 300 000 бат/рік. З цієї суми вираховуємо: комісія керуючої компанії — 25% (75 000 бат), збір за обслуговування спільних територій (CAM fee) — близько 30 000 бат/рік, страхування — 5 000 бат, податок — приблизно 15 000 бат, фонд ремонту (sinking fund, щорічний внесок) — 10 000 бат. Разом витрат: 135 000 бат. Чистий дохід: 165 000 бат. Net yield: 3,3%.

Гарантований gross yield у 6% перетворився на net yield 3,3%. Термін окупності зріс з 17 до 30 років.

Сценарій 2: Вілла з басейном на Раваї, оренда через Airbnb

Вартість вілли — 15 млн бат. При заповнюваності 65% і середньому нічному тарифі 5 500 бат gross дохід складає близько 1 300 000 бат/рік. Gross yield — 8,7%.

Витрати вілли суттєво вищі: комісія керуючого — 30% (390 000 бат), обслуговування басейну та території — 120 000 бат/рік, електрика та вода (частково за рахунок власника в low season) — 60 000 бат, земельний податок і страхування — 25 000 бат, дрібний ремонт і заміна меблів — 80 000 бат/рік, маркетинг і фотозйомка — 30 000 бат. Разом витрат: 705 000 бат. Чистий дохід: 595 000 бат. Net yield: 3,97%.

Gross yield у 8,7% стиснувся до net yield 4%. Але вілла має перевагу: потенціал зростання капітальної вартості на 5-8% на рік у затребуваних районах.

Сценарій 3: Кондо в Бангкоку, довгострокова оренда

Квартира в районі Сукхумвіт за 6 млн бат, здається за річним контрактом за 25 000 бат/міс. Gross yield — 5%. Витрати нижчі: агентська комісія при пошуку орендаря — 1 місяць оренди (розподілена на рік — 25 000 бат), CAM fee — 36 000 бат/рік, податок — 12 000 бат, простій між орендарями (в середньому 1 міс./рік) — 25 000 бат упущеного доходу. Разом витрат: 98 000 бат. Чистий дохід: 202 000 бат. Net yield: 3,37%.

Довгострокова оренда в Бангкоку стабільніша, але net yield залишається скромним.

Основні ризики та помилки

1. Довіряти рекламним цифрам gross yield без перевірки. Забудовники та керуючі компанії вказують gross yield 7-10% — це норма маркетингу. Завжди перераховуйте в net yield самостійно.

2. Забувати про CAM fee і sinking fund. На Пхукеті CAM fee для кондо класу люкс сягає 80-100 бат за кв. м на місяць. Для студії в 35 кв. м це 33 600-42 000 бат/рік — сума, здатна з'їсти третину чистого доходу.

3. Не враховувати амортизацію меблів і техніки. Кондо з повним меблюванням потребує заміни ключових елементів кожні 3-5 років. Закладайте мінімум 50 000-80 000 бат/рік для об'єкта у ціновому діапазоні 5-8 млн бат.

4. Плутати yield і ROI. Yield — це поточна дохідність від оренди. ROI (return on investment) включає також зростання вартості об'єкта. Вілла з net yield 4% і зростанням капіталу 6%/рік дає сукупний ROI близько 10% — суттєво краще, ніж кондо з net yield 3,3% і зростанням 3%.

5. Ігнорувати валютний ризик. Інвестор, який отримує дохід у батах при ослабленні бата до долара на 5%, втрачає частину реальної дохідності. Фіксуйте розрахунки в одній валюті.

6. Не враховувати податкові зобов'язання. Орендний дохід у Таїланді оподатковується. Структура володіння через компанію або безпосередньо фізичною особою впливає на підсумкову ставку. Консультація з податковим юристом до покупки заощаджує десятки тисяч бат щорічно.

Чек-лист: як перерахувати gross yield у net yield за 5 хвилин

1. Візьміть обіцяний gross дохід за рік
2. Відніміть комісію керуючої компанії (20-30%)
3. Відніміть CAM fee і sinking fund (запросіть точні цифри у забудовника)
4. Відніміть 5-10% на простій і непередбачені витрати
5. Відніміть податкові відрахування (5-15% від чистого доходу)
6. Розділіть результат на повну вартість покупки (включно з transfer fee і юридичними витратами)

Якщо після цих розрахунків дохідність залишається вище 4% net — перед вами об'єкт із сильними інвестиційними характеристиками.

FAQ

Який net yield вважається хорошим на Пхукеті у 2026 році?

Net yield 4-5% — відмінний результат для курортної нерухомості. У поєднанні зі зростанням капітальної вартості 5-8% це дає сукупну дохідність 9-13% річних.

Чому керуючі компанії завжди називають gross yield?

Тому що gross yield виглядає привабливіше. Цифра 7% продає краще, ніж 4%. Це стандартна практика — не обман, але маркетинговий прийом. Ваше завдання — перерахувати.

Які витрати найчастіше забувають при розрахунку net yield?

Три категорії: амортизація меблів і техніки, простій між орендарями (навіть 2-3 тижні на рік відчутні), витрати на дрібний ремонт після кожного гостя при короткостроковій оренді.

Як відрізняється net yield для leasehold і freehold?

Для leasehold (оренда землі на 30 років) ціна покупки зазвичай на 15-25% нижча, що формально підвищує yield. Але при перерахунку на вартість продовження оренди та обмежений горизонт володіння реальна дохідність може бути нижчою за freehold.

Чи впливає сезонність на розрахунок yield?

Критично. Високий сезон на Пхукеті (листопад-квітень) приносить 60-70% річного доходу. Якщо ви розраховуєте yield на основі ставок високого сезону й множите на 12 — отримуєте завищену цифру.

Як самостійно розрахувати net yield до покупки?

Зберіть дані: середню заповнюваність району (запитайте у кількох керуючих компаній), актуальний розмір CAM fee і sinking fund, комісію керуючої компанії, середньорічні витрати на ремонт. Відніміть усе від річного доходу і розділіть на повну вартість покупки.

Чи варто обирати об'єкт лише за net yield?

Ні. Net yield — один із п'яти ключових параметрів. Враховуйте також: потенціал зростання капіталу, ліквідність при перепродажі, надійність керуючої компанії та юридичну структуру володіння.

Як комісія керуючої компанії впливає на net yield?

Різниця між керуючою компанією з комісією 20% і 30% на об'єкті з gross доходом 500 000 бат — це 50 000 бат/рік. На горизонті 10 років — 500 000 бат, або цілий відсотковий пункт net yield.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.