40 millions de touristes et pénurie de logements : quels quartiers de Phuket en profiteront en 2026

La Thaïlande a accueilli 35,5 millions de touristes étrangers en 2025, selon le ministère du Tourisme et des Sports. L'objectif officiel du gouvernement pour 2026 est d'atteindre 40 millions de visiteurs, soit une hausse de 12,7 % en un an. La question n'est pas de savoir s'ils viendront. La question est de savoir où ils séjourneront.

Phuket fonctionne déjà à pleine capacité. Durant la haute saison 2025-2026, le taux d'occupation des hôtels sur la côte ouest a dépassé 89 %, selon STR Global. Les locations de courte durée via Airbnb et Booking affichaient des taux de 78 à 82 % dans les quartiers de Bang Tao et Laguna. Ce ne sont pas de simples statistiques - c'est un signal clair : l'offre de logements de qualité devient objectivement insuffisante.

Mais cette pénurie est distribuée de manière inégale. Certains secteurs de l'île étouffent sous la demande, d'autres sont encore en phase d'émergence. Comprendre cette géographie du déficit, c'est précisément ce qui permet de prendre une décision d'investissement éclairée.

Réponse rapide

• 40 millions de touristes en 2026 - objectif officiel confirmé par le gouvernement thaïlandais
• Le lancement de nouveaux projets de condominiums à Phuket a chuté de 70 % par rapport aux niveaux records, ce qui comprime l'offre
• Le rendement locatif brut moyen sur la côte ouest de Phuket est de 6 à 9 % par an selon le secteur
• Les quartiers de Rawai et Nai Harn affichent une hausse des prix de 15 à 20 % sur les 18 derniers mois
• La côte est (Cape Panwa, Ko Sirey) reste sous-évaluée avec un potentiel de croissance de 25 à 30 % d'ici 2028
• La pénurie de studios et de petits appartements à moins de 5 millions de bahts est la plus aiguë sur l'ensemble de l'île

Scénarios et options

Option 1 : La côte ouest - miser sur un taux d'occupation maximal

Bang Tao, Surin et Kamala constituent la ceinture touristique établie de Phuket. On y trouve les grandes enseignes hôtelières : Banyan Tree, Angsana, Twinpalms. L'infrastructure est mature, les plages figurent dans les classements mondiaux.

Le principal obstacle est le prix d'entrée. Le prix moyen au mètre carré dans les nouveaux projets haut de gamme à Bang Tao atteint 180 000 à 220 000 bahts par m². Un studio coûte au minimum 6 à 8 millions de bahts. Mais c'est ici que le rendement locatif est le plus stable tout au long de l'année : 7 à 9 % brut avec une gestion professionnelle.

Risque principal : la saturation du segment luxe. La demande pour les villas à plus de 30 millions de bahts ralentit, tandis que les unités entre 5 et 10 millions de bahts s'écoulent dès la phase de prévente.

Option 2 : Le sud de Phuket - un nouveau moteur de croissance

Rawai et Nai Harn étaient considérées comme une 'banlieue tranquille' il y a cinq ans. Aujourd'hui, ce sont les quartiers les plus dynamiques de l'île. Le nombre de nouveaux projets y a triplé entre 2023 et 2026.

Les prix restent inférieurs à ceux de la côte ouest : 120 000 à 160 000 bahts par m² dans les résidences de standing intermédiaire. Le secteur attire les locataires longue durée - nomades numériques, retraités européens, familles avec enfants. Le taux d'occupation en location longue durée atteint 85 à 90 % en haute saison, et 60 à 65 % en basse saison.

Atouts : proximité du port de plaisance de Chalong, de nombreux restaurants, deux grands hôpitaux. Limite notable : la plage de Nai Harn est limitée en capacité et la voirie peine à suivre le rythme de la construction.

Option 3 : La côte est - prendre position en avance

Cape Panwa, Ko Sirey et une partie de Phuket Town sont des territoires que les grands capitaux ont commencé à explorer seulement en 2024-2025. On n'y trouve pas de plages emblématiques, mais d'autres atouts existent : vues sur la baie de Phang Nga, calme préservé, accès rapide au centre-ville et à l'aéroport via la voie de contournement.

Les prix démarrent à 85 000 à 110 000 bahts par m². À titre de comparaison, un projet équivalent à Bang Tao coûte le double. Selon les estimations du marché, si le projet de marina à Ko Sirey et l'extension du réseau routier se concrétisent, ce secteur pourrait offrir une plus-value de 25 à 30 % sur trois à quatre ans.

Risque : les projets d'infrastructure dépendent des financements publics et peuvent accuser des retards.

Option 4 : Le nord de Phuket - l'aéroport comme catalyseur

Mai Khao et Nai Yang sont situés à proximité immédiate de l'aéroport. On y trouve le JW Marriott, le SALA Phuket et plusieurs nouveaux projets résidentiels. La clientèle cible comprend les touristes en transit, les groupes d'affaires et les visiteurs en court séjour (2 à 5 nuits).

Le rendement locatif y est supérieur à la moyenne grâce à la rotation rapide des occupants : 8 à 10 % brut. Les prix sont modérés : 130 000 à 170 000 bahts par m². Le principal catalyseur est l'extension de l'aéroport de Phuket, dont la capacité doit passer à 18 millions de passagers par an d'ici 2028.

Principaux risques et erreurs

1. Acheter dans un secteur sans plan d'infrastructure validé. Un beau rendu 3D et un prix bas ne remplacent pas la route, l'eau courante et le réseau électrique. Avant tout achat, consultez le plan d'urbanisme de la municipalité locale (Tessaban ou OrBorTor).

2. Sous-estimer la saisonnalité. Même avec 40 millions de touristes, Phuket traverse une basse saison de mai à octobre. Le calcul de rentabilité doit intégrer une baisse de 40 à 50 % du taux d'occupation durant ces mois.

3. Surestimer le rendement locatif net. Un rendement brut de 8 à 10 % paraît séduisant, mais après déduction des frais de gestion (20 à 30 %), des impôts, de l'entretien et des réparations, le rendement net tombe à 4 à 6 %. C'est cohérent pour l'Asie, mais les calculs doivent être honnêtes dès le départ.

4. Concentrer tout le capital sur un seul quartier. La diversification géographique réduit l'exposition au risque. Un portefeuille combinant une unité à Bang Tao et un studio à Ko Sirey performe mieux que deux biens dans la même zone.

5. Faire l'impasse sur la vérification juridique. Chaque parcelle à Phuket possède sa propre catégorie foncière (Chanote, Nor Sor 3 Gor, etc.). Acheter un bien sur un terrain non certifié est un chemin direct vers la perte de l'investissement.

6. Méconnaître les quotas de propriété étrangère. Les étrangers ne peuvent détenir que 49 % maximum des surfaces d'un condominium en freehold. Dans les projets prisés, le quota étranger est souvent épuisé avant la fin de la construction.

FAQ

L'objectif de 40 millions de touristes est-il réaliste pour 2026 ? Le gouvernement thaïlandais a confirmé cet objectif. En 2025, la Thaïlande a accueilli 35,5 millions de visiteurs. Une hausse de 12,7 % est ambitieuse, mais atteignable au rythme actuel.

Quel quartier de Phuket est le plus adapté à la location courte durée ? Bang Tao et Mai Khao affichent les meilleurs taux d'occupation et de rendement en location courte durée. Bang Tao grâce à son infrastructure balnéaire, Mai Khao grâce à sa proximité avec l'aéroport.

Où trouver les prix d'entrée les plus bas à Phuket ? Sur la côte est : Cape Panwa et Ko Sirey. Le budget minimum est de 2,5 à 4 millions de bahts pour un studio ou un appartement d'une chambre.

Faut-il attendre une baisse des prix ? Avec une offre de nouveaux projets en recul de 70 % et une fréquentation touristique en hausse, une baisse des prix est peu probable. La pénurie devrait même s'accentuer, notamment dans le segment sous 5 millions de bahts.

Quel secteur offre le meilleur potentiel de plus-value ? Cape Panwa et Ko Sirey : des prix encore en dessous du marché, avec des projets d'infrastructure susceptibles de générer 25 à 30 % de croissance sur trois à quatre ans.

Comment la hausse du tourisme influence-t-elle la location longue durée ? L'afflux de touristes attire du personnel de service, des managers, des entrepreneurs. Les quartiers de Rawai et de Phuket Town bénéficient d'une demande locative soutenue de la part de cette population active.

Quelle fiscalité s'applique aux revenus locatifs ? Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt progressif sur le revenu, de 5 % à 35 %. Une retenue à la source de 5 % s'applique également à chaque versement de loyer.

Un étranger peut-il acheter une villa en freehold à Phuket ? Un étranger ne peut pas détenir un terrain en Thaïlande directement. Les villas sont structurées en leasehold (bail de 30 ans renouvelable) ou via une société thaïlandaise. Chaque montage présente ses contraintes spécifiques et nécessite un accompagnement juridique.

Quel budget prévoir pour débuter un investissement à Phuket ? Le budget minimum réaliste est de 2,5 à 3 millions de bahts (environ 70 000 à 85 000 dollars) pour un studio sur la côte est. Sur la côte ouest, le seuil d'entrée commence à partir de 6 millions de bahts.

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