Terrain sur société en Thailande en 2026 : 3 issues face aux controles renforces

Les autorites thailandaises intensifient les controles sur les etrangers ayant enregistre du terrain via des societes ecrans. Les verifications se multiplient dans tout Phuket, et pour la premiere fois depuis des decennies, elles prennent une forme systematique. Qui risque de perdre sa villa, et qui peut rester serein ?

La panique sur les reseaux sociaux affirme que 'la Thailande confisque les biens des etrangers'. La realite est plus terne, mais tout aussi ferme. Le Royaume n'a pas change ses lois, il a commence a les faire appliquer. Un etranger n'a jamais pu detenir legalement un terrain en direct. Le montage avec une societe thailandaise, ou 51% appartient a des actionnaires thailandais nominaux, existait depuis des decennies dans une zone grise. Cette zone se resserre desormais rapidement, comme le confirme un rapport d'International Investment sur le durcissement des controles a Phuket, Koh Samui et Koh Phangan.

Reponse rapide

• Les condominiums en pleine propriete (quota etranger jusqu'a 49%) restent inchanges. La loi de 1979 s'applique sans amendement.

• Le terrain enregistre via une societe thailandaise nominale est dans le collimateur. Depuis janvier 2026, les actionnaires thailandais doivent presenter des releves bancaires de 3 mois justifiant l'origine des fonds.

• Depuis avril 2026, les actionnaires thailandais doivent se presenter en personne au Department of Business Development, les procurations ne sont plus acceptees.

• Les transactions foncieres a partir de 5 millions de bahts, ou en especes a partir de 2 millions de bahts, font desormais l'objet d'une verification detaillee de l'origine des fonds.

• Aucune confiscation forcee sans compensation n'est prevue, mais la societe peut etre liquidee et ses actifs mis aux encheres, avec un delai fixe pour la vente.

• Le leasehold sur le terrain combine a la pleine propriete sur la construction reste un montage legal viable pour les villas, notamment a Phuket.

Scenarios et options

Scenario 1 : achat d'un condo en pleine propriete (quota etranger). La voie la plus transparente : propriete complete, enregistrement au bureau des terres, aucun actionnaire nominal. L'inconvenient est un choix limite aux appartements plutot qu'aux villas. A Phuket, le quota de 49% est parfois deja atteint, mais les grands promoteurs le reservent aux acheteurs etrangers. Depuis 2026, l'achat d'un condo en pleine propriete a partir de 3 millions de bahts ouvre droit a un visa investisseur. A noter : les demandes pour des biens en leasehold sont deja refusees.

Scenario 2 : leasehold sur le terrain plus achat separe de la construction. Le terrain est loue pour 30 ans aupres d'un promoteur, la maison est enregistree separement. Juridiquement propre, mais la perennite depend de la solidite financiere du promoteur. En cas de faillite du developpeur, ses actifs, y compris votre bien loue, peuvent etre mis aux encheres (meme si la charge locative des 30 premieres annees subsiste). Avec un horizon de rentabilite de 12 a 15 ans, ce modele reste un investissement solide.

Scenario 3 : veritable partenariat d'affaires avec des Thailandais. Si les actionnaires thailandais sont de reels entrepreneurs ayant apporte un capital veritable, actifs dans la correspondance, percevant des dividendes, et que la societe exerce une activite reelle (location, formation, hotellerie-restauration), le DBD n'a aucune objection. L'inconvenient : il faut un veritable partenaire, pas une signature louee pour 5 000 bahts par mois.

Scenario 4 : revente a un acheteur thailandais. Une sortie nette du montage gris. Mais les acheteurs thailandais comprennent la situation et negocieront une decote. Selon les estimations du marche, en 2026, les rabais lors de ventes forcees peuvent atteindre 20 a 30% du prix du marche.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Risque 1 : liquidation de la societe et vente aux encheres. Si le DBD identifie une societe ecran, les actifs sont mis aux encheres. Ce n'est pas une confiscation, mais une vente a perte. Protection : transferer le terrain en leasehold aupres du promoteur avant le debut des controles.

Risque 2 : tenter de 'contourner' avec un nouveau montage. La premiere reaction du marche est d'inventer une nouvelle construction de contournement. L'experience montre que chaque nouvelle vague de controle referme les failles precedentes. Tout 'montage' contient en germe un futur probleme. Protection : agir strictement dans le cadre legal.

Risque 3 : promoteur peu fiable en leasehold. La faillite d'un developpeur met en peril toute la structure locative. Protection : choisir des promoteurs etablis depuis plus de 10 ans, avec un fonds foncier enregistre, et verifier les etats financiers.

Risque 4 : confusion autour du terme 'freehold' pour les villas. Sur le marche de Phuket, le mot 'freehold' designe des montages juridiques tres differents, de la reelle propriete d'un condo a un enregistrement douteux de terrain via societe. Protection : exiger des precisions sur le document obtenu, chanote (Nor Sor 4 Jor) a votre nom ou simple part dans une SARL.

Risque 5 : hausse des prix du terrain et pression sociale. Le capital etranger a fait grimper le prix du terrain a Phuket a des niveaux inaccessibles pour la population locale. Le plan de developpement regional sur 20 ans designe explicitement le business etranger comme une menace. Ce n'est pas une campagne temporaire mais une orientation strategique. Protection : integrer ce contexte politique dans toute planification de long terme.

FAQ

Est-il vrai que la Thailande confisque les biens des etrangers ?

Non. Le Royaume ne saisit pas de propriete sans procedure. Les societes avec actionnaires nominaux peuvent etre liquidees et leurs actifs mis aux encheres, avec un delai accorde pour la vente. C'est douloureux, mais ce n'est pas une expropriation.

Cela affecte-t-il mon appartement en condominium ?

Si l'appartement est achete dans le quota etranger (jusqu'a 49% de l'immeuble) et enregistre a votre nom, non. La loi sur les condominiums n'a pas change depuis 1979.

Que faire si ma villa est enregistree via une societe thailandaise ?

Trois options : demander au promoteur de racheter le terrain et d'etablir un leasehold ; trouver de veritables partenaires d'affaires thailandais ; vendre a un particulier thailandais. Mieux vaut agir avant de recevoir une notification officielle.

Peut-on enregistrer un leasehold directement sur 90 ans ?

Formellement non. Le bail enregistre est de 30 ans. Deux renouvellements successifs sont mentionnes dans le contrat, mais non garantis par le bureau des terres. La precision des clauses contractuelles est essentielle.

L'achat immobilier en Thailande donne-t-il droit a un visa ?

Oui, le visa investisseur est accessible pour l'achat d'un condo en pleine propriete a partir de 3 millions de bahts. Les demandes portant sur des biens en leasehold sont refusees.

Pourquoi les controles se sont-ils renforces en 2026 ?

Trois facteurs : l'ampleur du probleme est passee de quelques dizaines de cas a des milliers ; le capital etranger a fait grimper les prix fonciers, creant une tension sociale ; la vente de societes plutot que de biens immobiliers privait le budget de recettes fiscales. L'arrivee d'un gouvernement conservateur a accelere le processus. Une operation de police en trois phases a d'ailleurs abouti a l'arrestation de cinq Israeliens, deux Francais, un Neerlandais et un Russe, lies a 231 millions de bahts de terrains a Phuket.

Est-il actuellement sur d'acheter un bien a Phuket ?

Oui, a condition de choisir une forme de propriete legale. Le condo en pleine propriete, ou un leasehold bien structure aupres d'un promoteur serieux, restent des outils fiables. Un seul montage est devenu toxique : le terrain enregistre via une societe nominale.

Les prix des villas vont-ils baisser a cause des ventes forcees ?

Une pression locale sur le segment des villas au montage 'gris' est inevitable. Mais les observateurs du marche ne prevoient pas d'effondrement massif, le processus de liquidation des societes prendra des mois, voire des annees, pas des semaines.

La situation de 2026 n'est pas une catastrophe, mais une maturation du marche. Les regles n'ont pas change, c'est le niveau de controle qui a evolue. Les acheteurs ayant emprunte des le depart la voie legale sont aujourd'hui gagnants. Les autres doivent agir vite, sans panique : des issues existent, et chaque situation se traite au cas par cas.

Source: International Investment

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