Convention fiscale Thaïlande : plus-values immobilières pour les investisseurs internationaux en 2026

Pour tout investisseur international qui achète un bien immobilier en Thaïlande, la question de la fiscalité sur la plus-value est incontournable. La Thaïlande a conclu des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux pays - dont la France - pour éviter la double imposition. Mais connaître l'existence de ces accords ne suffit pas : encore faut-il comprendre leur mécanique concrète, savoir quels impôts s'appliquent au moment de la revente, et anticiper les erreurs classiques qui coûtent cher aux vendeurs.

Cet article détaille les règles fiscales thaïlandaises applicables à la vente d'un bien immobilier en 2026, avec des scénarios chiffrés, une comparaison des structures d'investissement et une FAQ complète.

Réponse rapide

• Les plus-values immobilières en Thaïlande sont imposées dans le pays où se situe le bien, conformément au droit fiscal international standard
• La retenue à la source (Withholding Tax) est prélevée directement au Land Department lors de l'enregistrement de la vente - taux progressif de 5 % à 35 % selon le revenu imposable calculé
• La taxe spécifique sur les affaires (Specific Business Tax - SBT) s'élève à 3,3 % de la valeur de vente ou de la valeur d'expertise officielle (la plus haute des deux), si le bien est détenu depuis moins de 5 ans
• Le droit de timbre remplace le SBT après 5 ans de détention - taux fixe de 0,5 %
• Les droits de transfert s'établissent à 2 % de la valeur d'expertise du Land Department, généralement partagés entre acheteur et vendeur
• Les conventions fiscales bilatérales permettent de déduire l'impôt payé en Thaïlande du montant dû dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur

Scénarios et options

Scénario 1 : vente d'un appartement détenu moins de 5 ans

Un investisseur achète un studio à Pattaya pour 3 millions de bahts en 2023 et le revend en 2026 pour 4 millions de bahts. La plus-value brute est de 1 million de bahts.

Lors de l'enregistrement au Land Department, les taxes suivantes sont prélevées automatiquement :

• Withholding Tax : calculée sur la valeur d'expertise officielle divisée par le nombre d'années de détention (minimum 1 an), puis soumise au barème progressif. Pour 3 ans de détention, le taux effectif se situe généralement entre 5 % et 10 % de la valeur d'expertise
• SBT à 3,3 % : sur 4 millions de bahts, cela représente environ 132 000 bahts
• Droits de transfert à 2 % : calculés sur la valeur d'expertise (souvent partagés entre les parties)

Une fois ces taxes réglées en Thaïlande, l'investisseur déclare le revenu de cession dans son pays de résidence fiscale et sollicite le crédit d'impôt prévu par la convention bilatérale applicable.

Scénario 2 : vente après 5 ans ou plus de détention

Le même bien est revendu en 2029 pour 5 millions de bahts. La fiscalité évolue favorablement :

• Le SBT disparaît : il est remplacé par le droit de timbre à 0,5 %, soit 25 000 bahts environ
• La Withholding Tax est calculée sur un nombre d'années de détention plus élevé, ce qui réduit significativement le taux effectif
• Dans de nombreux pays européens, dont la France, une exonération partielle ou totale de la plus-value sur résidence principale ou sur des biens détenus longtemps peut s'appliquer - à vérifier selon la situation personnelle

C'est le scénario le plus avantageux pour la grande majorité des investisseurs étrangers. La charge fiscale totale peut descendre à 3-7 % de la valeur du bien.

Scénario 3 : détention via une société thaïlandaise

Certains acheteurs étrangers structurent leur investissement via une société thaïlandaise (Thai Limited Company), notamment pour accéder à la propriété foncière. La fiscalité change radicalement :

• Si l'on vend les parts sociales de la société plutôt que le bien lui-même, les conventions fiscales prévoient généralement une imposition dans les deux juridictions
• L'impôt sur les sociétés en Thaïlande est de 20 % sur le bénéfice net
• La distribution des bénéfices sous forme de dividendes entraîne une retenue supplémentaire de 10 % pour les non-résidents
• La charge fiscale combinée dépasse souvent celle d'une détention directe en nom propre

De plus, les autorités thaïlandaises contrôlent de plus en plus strictement les sociétés où un étranger est le bénéficiaire réel via des actionnaires nominaux. Des refus d'enregistrement ont été signalés en 2025-2026.

Comparaison des structures d'investissement

Principaux risques et erreurs

1. Ignorer le mécanisme de crédit d'impôt. La convention fiscale n'annule pas les impôts - elle empêche la double imposition. L'investisseur doit déclarer le revenu de cession dans son pays de résidence et joindre le justificatif de paiement de l'impôt thaïlandais. Sans ce document (quittance du Land Department ou certificat Ror.22 du Revenue Department), le crédit d'impôt sera refusé.

2. Confondre valeur d'expertise et valeur de marché. Le Land Department utilise sa propre valeur d'expertise officielle, qui est généralement 20 à 40 % inférieure à la valeur de marché. La Withholding Tax est calculée sur cette valeur d'expertise, mais le SBT est calculé sur la valeur la plus élevée entre prix de vente et valeur d'expertise.

3. Sous-évaluer le prix dans le contrat. Si le prix déclaré est inférieur à la valeur d'expertise officielle, les taxes sont quand même calculées sur cette dernière. En revanche, les documents de vente mentionneront un montant inférieur, ce qui peut créer des incohérences lors de la déclaration fiscale dans le pays de résidence.

4. Ne pas tenir compte des fluctuations de change. Dans certains pays, le calcul de la plus-value imposable se fait en monnaie locale. Si le taux de change a évolué entre l'achat et la revente, une plus-value 'sur le papier' peut apparaître même si le prix en bahts n'a pas changé.

5. Structurer via des actionnaires nominaux. Les autorités thaïlandaises intensifient les contrôles sur les sociétés thaïlandaises utilisées par des étrangers pour contourner les restrictions sur la propriété foncière. Des transactions ont été bloquées en 2025-2026.

6. Ne pas vérifier son statut de résidence fiscale. Le traitement fiscal dans le pays de résidence dépend du statut de l'investisseur au moment de la vente. Un changement de résidence fiscale entre l'achat et la vente peut modifier significativement la charge globale.

FAQ

Doit-on payer des impôts dans deux pays en même temps ? Non. Les conventions fiscales bilatérales permettent de déduire l'impôt payé en Thaïlande de celui dû dans le pays de résidence. En pratique, on paye le taux le plus élevé des deux, mais pas les deux séparément.

Quel document prouve le paiement de l'impôt en Thaïlande ? Lors de l'enregistrement au Land Department, une quittance de Withholding Tax est remise automatiquement. Pour les administrations fiscales étrangères, il est conseillé d'obtenir le certificat Ror.22 auprès du Revenue Department thaïlandais.

Les revenus locatifs d'un bien thaïlandais sont-ils aussi imposables ? Oui. Les conventions fiscales accordent à la Thaïlande le droit d'imposer les revenus locatifs de biens situés sur son territoire. Le barème progressif thaïlandais s'applique de 0 % à 35 %. Ces revenus doivent également être déclarés dans le pays de résidence, avec crédit d'impôt pour l'impôt déjà payé en Thaïlande.

Comment la Withholding Tax est-elle calculée exactement ? La valeur d'expertise officielle est divisée par le nombre d'années de détention (plafonné à 10). Le résultat est soumis au barème progressif suivant : 0 % jusqu'à 150 000 bahts, 5 % de 150 001 à 300 000, 10 % de 300 001 à 500 000, 15 % de 500 001 à 750 000, 20 % de 750 001 à 1 000 000, 25 % de 1 000 001 à 2 000 000, 30 % de 2 000 001 à 5 000 000 et 35 % au-delà.

Vaut-il mieux attendre 5 ans avant de vendre ? Dans la quasi-totalité des cas, oui. Après 5 ans, le SBT de 3,3 % disparaît, le taux effectif de Withholding Tax diminue grâce à un calcul sur plus d'années, et de nombreux régimes fiscaux nationaux prévoient des abattements ou exonérations pour les plus-values sur des biens détenus longtemps. La différence de charge fiscale peut atteindre 5 à 10 points de pourcentage.

Ai-je besoin d'un numéro fiscal thaïlandais (TIN) pour vendre mon bien ? Non. Le Land Department prélève la Withholding Tax automatiquement lors de l'enregistrement. Le TIN thaïlandais est utile si vous souhaitez déposer une déclaration annuelle en Thaïlande - par exemple pour demander le remboursement d'un trop-perçu.

Peut-on déduire les frais de rénovation de la base imposable en Thaïlande ? Non. Le calcul de la Withholding Tax par le Land Department ne tient compte que de la valeur d'expertise et de la durée de détention. Les dépenses réelles d'amélioration du bien ne sont pas prises en compte dans cette formule. En revanche, elles peuvent être déduites dans la déclaration fiscale du pays de résidence si elles sont dûment documentées.

La convention fiscale s'applique-t-elle si je suis résident fiscal thaïlandais ? Oui. Si vous avez passé plus de 180 jours en Thaïlande au cours d'une année civile, vous êtes considéré comme résident fiscal thaïlandais. La convention bilatérale continue de s'appliquer, mais dans le cadre de la résidence thaïlandaise plutôt que celle de votre pays d'origine.

La recommandation essentielle est de définir sa stratégie fiscale avant l'achat, et non pas à la veille de la revente. Pour la majorité des investisseurs internationaux, la détention directe d'un appartement en nom propre sur un horizon minimum de 5 ans reste la structure la plus simple et la plus avantageuse fiscalement - avec une charge totale pouvant se limiter à 3-7 % de la valeur du bien.

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