Податок на приріст капіталу в Таїланді: що має знати міжнародний інвестор у 2026

Продаж нерухомості в Таїланді майже завжди супроводжується питанням: де і скільки платити податків? Для міжнародних інвесторів відповідь залежить від країни податкового резидентства, терміну володіння об'єктом та юридичної структури угоди. У цій статті розглядаємо конкретні сценарії, таблицю порівняння та типові помилки, яких варто уникати.

Швидка відповідь

• Приріст капіталу від продажу тайської нерухомості оподатковується в Таїланді - країні розташування об'єкта
• Withholding Tax розраховується прогресивно: від 5% до 35% залежно від суми доходу та строку володіння
• Специфічний бізнес-податок (SBT) - 3,3% від оціночної або продажної вартості (береться більша), якщо об'єкт у власності менше 5 років
• Гербовий збір - 0,5% (замість SBT, якщо термін володіння понад 5 років)
• Більшість країн мають угоди про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом, що дозволяє зарахувати сплачені тайські податки при декларуванні доходів на батьківщині
• Оптимальна стратегія для більшості інвесторів - пряме особисте володіння кондомініумом терміном від 5 років: сукупне податкове навантаження становить лише 3-7%

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: продаж кондо менш ніж через 5 років

Припустимо, інвестор придбав студію в Паттайї за 3 млн бат у 2023 році та продає її у 2026 році за 4 млн бат. Приріст становить 1 млн бат.

При реєстрації угоди в Земельному департаменті Таїланду утримуються:

• Withholding Tax: розраховується за прогресивною шкалою на основі оціночної вартості, поділеної на кількість років володіння (мінімум 1 рік). За 3 роки орієнтовна ставка складе 5-10% від оціночної вартості
• SBT: 3,3% від продажної ціни або оцінки (береться більша), оскільки термін менше 5 років. Від 4 млн бат це приблизно 132 000 бат
• Збір за реєстрацію переходу права: 2% від оціночної вартості - зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем

Після сплати цих сум в Таїланді інвестор подає декларацію у своїй країні резидентства, зазначає дохід від продажу закордонного майна і заявляє зарахування тайського податку відповідно до діючої угоди про уникнення подвійного оподаткування.

Сценарій 2: продаж через 5 і більше років

Якщо той самий об'єкт продається у 2029 році за 5 млн бат, картина суттєво змінюється:

• SBT не сплачується - термін володіння перевищує 5 років
• Замість нього - гербовий збір 0,5% від оціночної вартості
• Withholding Tax розраховується на більшу кількість років, що знижує ефективну ставку
• У багатьох країнах термін володіння понад 5 років дає повне або часткове звільнення від податку на приріст капіталу для податкових резидентів

Цей сценарій найбільш вигідний. Фактично інвестор сплачує лише тайські податки, а навантаження на батьківщині мінімальне або нульове.

Сценарій 3: володіння через тайську компанію

Деякі іноземці оформлюють вілли через тайську юридичну особу. При продажу частки в компанії (а не безпосередньо об'єкта) застосовуються інші норми угоди про уникнення подвійного оподаткування, що допускають оподаткування в обох юрисдикціях. Корпоративний податок на прибуток у Таїланді складає 20%. До цього додається податок на дивіденди при виведенні коштів. Загальне навантаження часто перевищує варіант прямого особистого володіння кондомініумом.

Основні ризики та помилки

1. Нерозуміння механізму заліку. Угода про уникнення подвійного оподаткування не скасовує податки - вона запобігає подвійному оподаткуванню. Інвестор зобов'язаний самостійно подати декларацію у своїй країні резидентства і додати підтвердження сплати тайського податку. Для отримання офіційного підтвердження зверніться до тайського Revenue Department за сертифікатом форми Ror.22.

2. Неправильна конвертація валют. Дохід у батах перераховується у валюту звітності за курсом на дату отримання, а витрати на купівлю - за курсом на дату оплати. За умови ослаблення національної валюти може виникнути 'паперовий' приріст навіть при продажу об'єкта за тією самою ціною в батах.

3. Плутанина між оціночною та ринковою вартістю. Земельний департамент Таїланду використовує власну оцінку (appraised value), яка зазвичай на 20-40% нижча за ринкову. Withholding Tax розраховується від неї, а SBT - від більшої з двох сум.

4. Зниження ціни в договорі. Земельний департамент звіряє зазначену суму з реєстром оцінок. Якщо вказана ціна нижча за оціночну, податки все одно розраховуватимуться від оціночної вартості. При цьому інвестор отримує документи із заниженою сумою, що ускладнює декларування в країні резидентства.

5. Структурування через номінальних акціонерів. Тайські суди та Земельний департамент дедалі ретельніше перевіряють компанії, де іноземець є фактичним бенефіціаром. Упродовж 2025-2026 років почастішали відмови в реєстрації угод із компаніями із сумнівною структурою.

6. Відсутність документації витрат. Хоча в Таїланді витрати на ремонт не враховуються при розрахунку Withholding Tax, у країні резидентства їх можна включити до бази розрахунку приросту капіталу. Зберігайте всі чеки і договори підряду.

FAQ

Чи потрібно платити податок у двох країнах одночасно?

Як правило, ні. Більшість угод про уникнення подвійного оподаткування дозволяють зарахувати тайський податок при декларуванні в країні резидентства. Фактично ви платите за вищою з двох ставок, але не двічі.

Який документ підтверджує сплату податку в Таїланді?

При реєстрації угоди Земельний департамент видає квитанцію про сплату Withholding Tax. Для декларування в інших країнах рекомендується також отримати сертифікат Ror.22 від тайського Revenue Department.

Як розраховується Withholding Tax при продажу?

Оціночна вартість ділиться на кількість років володіння (але не більше 10). Отримана сума оподатковується за прогресивною шкалою: 0% на перші 150 000 бат, 5% на 150 001-300 000, 10% на 300 001-500 000, 15% на 500 001-750 000, 20% на 750 001-1 000 000, 25% на 1 000 001-2 000 000, 30% на 2 000 001-5 000 000 і 35% понад 5 000 000 бат.

Що вигідніше: тримати 5 років чи продати раніше?

Майже завжди вигідніше почекати. Після 5 років зникає SBT (3,3%), знижується ефективна ставка Withholding Tax, а в багатьох країнах настає повне звільнення від податку на приріст капіталу. Різниця в сукупному навантаженні може становити 5-10 відсоткових пунктів.

Чи потрібен тайський ІПН (TIN) для сплати податку при продажу?

Ні. При реєстрації угоди Земельний департамент утримує податок автоматично. Однак якщо ви хочете подати річну декларацію в Таїланді - наприклад, щоб повернути переплату - тайський TIN необхідний.

Чи можна зменшити оподатковувану базу в Таїланді на витрати з ремонту?

Ні. При розрахунку Withholding Tax Земельний департамент використовує лише оціночну вартість і строк володіння. Фактичні витрати на поліпшення об'єкта в тайській формулі не враховуються. Водночас у країні резидентства ви, як правило, маєте право включити документально підтверджені витрати на купівлю, ремонт і юридичний супровід до бази розрахунку приросту капіталу.

Як оподатковується дохід від оренди тайської нерухомості?

Дохід від оренди оподатковується в Таїланді за прогресивною ставкою від 0% до 35%. Власник зобов'язаний також задекларувати цей дохід у країні свого резидентства, проте тайський податок зараховується відповідно до діючої угоди про уникнення подвійного оподаткування.

Головна рекомендація для досвідчених інвесторів: плануйте податкову стратегію до купівлі, а не перед продажем. Оптимальна структура для більшості міжнародних покупців - пряме особисте володіння кондомініумом із горизонтом від 5 років. Це мінімізує сукупне навантаження до 3-7% і не потребує складного адміністрування.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.