Posséder une villa en Thaïlande : 4 structures légales après les contrôles de 2026

En mai 2026, les autorités thaïlandaises ont gelé des actifs d'une valeur de 200 millions de bahts à Koh Phangan, des biens détenus via des sociétés écrans. À Phuket, des dizaines de transactions immobilières portant sur des villas ont été suspendues. Plus de 7 000 entreprises sont soupçonnées d'avoir eu recours à des actionnaires nominaux. Le marché des villas thaïlandaises ne s'effondre pas, mais les règles du jeu ont radicalement changé.

La demande étrangère reste solide : environ 40 % des transactions immobilières à Phuket impliquent encore des acheteurs ou locataires internationaux. On estime que l'île compte entre 2 400 et 3 000 villas détenues ou louées par des étrangers, un chiffre comparable à celui de Koh Samui et Koh Phangan. Mais ceux qui structuraient auparavant leur acquisition via une société thaïlandaise de façade doivent désormais trouver d'autres solutions.

Cet article analyse les quatre structures légales de détention d'une villa qui fonctionnent après la vague de contrôles de 2026.

Réponse rapide

• Les montages avec actionnaires nominaux sont dans le viseur : le DBD, le DSI, l'AMLO et la police de l'immigration mènent des opérations coordonnées à Phuket, Koh Samui, Koh Phangan et Pattaya
• Un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande en son nom propre (article 86 du Code foncier)
• Le freehold en copropriété est la seule forme de propriété directe (dans la limite de 49 % de la surface totale du bâtiment)
• Pour les villas, 4 structures s'appliquent : le bail protégé (protected leasehold), la société à activité réelle, le régime BOI, et l'usufruit combiné au droit de superficie
• Les acheteurs font preuve de prudence accrue, mais la demande ne s'est pas effondrée : selon le Bangkok Post, un krach avait été annoncé - le marché a tenu
• Le prix moyen d'une villa avec piscine de 3 chambres à Phuket se situe entre 15 et 35 millions de bahts selon le secteur

Scénarios et options

1. Le bail protégé (Protected Leasehold)

C'est la structure la plus utilisée depuis les contrôles renforcés. L'acquéreur étranger signe un bail foncier à long terme de 30 ans, renouvelable deux fois (jusqu'à 90 ans au total). La villa elle-même peut être enregistrée à son nom en tant que 'structure bâtie'. Le contrat de bail est inscrit au Département foncier.

Point essentiel : le renouvellement aux deuxième et troisième périodes n'est pas automatiquement garanti par la loi thaïlandaise. C'est pourquoi les juristes expérimentés intègrent au contrat des pénalités en cas de refus de renouvellement, un nantissement du terrain, un droit de préemption et une option d'achat. C'est la combinaison de ces mécanismes de protection qui rend la structure véritablement 'protégée'.

Pour qui : acheteurs de villas entre 10 et 50 millions de bahts, souhaitant y résider ou la mettre en location.

2. La société à activité réelle (Operating Company)

Une société thaïlandaise détient le terrain, l'étranger possède jusqu'à 49 % des parts. Les 51 % restants appartiennent à des actionnaires thaïlandais. Depuis les contrôles de 2026, l'exigence clé est que ces actionnaires thaïlandais soient de véritables investisseurs, que la société exerce une activité réelle, distribue des dividendes et dépose ses comptes.

Les autorités recherchent les 'signaux d'alerte' : absence de dividendes, capital social minimal, actionnaires sans revenus vérifiables. Selon Nation Thailand, le DBD examine les chaînes de détention et les flux de fonds. Si les actionnaires thaïlandais ne peuvent pas justifier l'origine de leurs investissements, la société est requalifiée en montage fictif.

Pour qui : personnes exploitant un vrai projet avec un partenaire thaïlandais - hôtel, location de villas, société de gestion.

3. Le privilège BOI (Board of Investment)

Un étranger peut détenir un terrain s'il a obtenu une autorisation d'investissement du Conseil des investissements de Thaïlande. Le seuil d'investissement minimum est généralement fixé à 40 millions de bahts. Le terrain doit être utilisé en soutien d'un projet d'entreprise approuvé.

Cette option convient aux grands investisseurs développant des complexes hôteliers ou des résidences de marque. Pour l'achat d'une seule villa à usage personnel, le BOI est rarement applicable.

4. Usufruit et droit de superficie (Usufruct + Superficies)

L'usufruit confère à l'étranger un droit d'usage et de jouissance du terrain sa vie durant. Le droit de superficie lui permet de détenir la construction sur un terrain appartenant à autrui pour une durée pouvant atteindre 30 ans. Ces deux droits sont enregistrés au Département foncier. Leur combinaison crée une position juridique proche du bail, mais attachée à la durée de vie d'une personne spécifique.

Limite importante : l'usufruit n'est pas transmissible par succession. Au décès du bénéficiaire, le terrain revient au propriétaire. Cette structure est donc moins adaptée aux investissements familiaux.

Tableau comparatif des 4 structures

Principaux risques et erreurs

Erreur 1 : recourir à une société nominale. En 2026, c'est le principal risque. Selon le Bangkok Post, des milliers de sociétés sont déjà sous enquête - notamment à la suite de la campagne lancée par le Premier ministre Anutin Charnvirakul. Conséquences : annulation de la transaction, gel des actifs par l'AMLO, poursuites pénales en vertu de l'article 94 du Code foncier.

Erreur 2 : ne pas enregistrer le bail. Tout bail supérieur à trois ans doit être inscrit au Département foncier. Sans enregistrement, le contrat est inopposable aux tiers.

Erreur 3 : se fier à des promesses verbales de renouvellement. Le renouvellement aux deuxième et troisième périodes de 30 ans n'est pas automatique en droit thaïlandais. Sans mécanismes contractuels de protection, le locataire risque de perdre sa villa au bout de 30 ans.

Erreur 4 : économiser sur l'accompagnement juridique. Le coût d'un suivi juridique de qualité pour une transaction portant sur une villa s'élève à 100 000-250 000 THB. Des économies à ce stade peuvent coûter plusieurs dizaines de millions de bahts.

Erreur 5 : négliger la vérification des actionnaires thaïlandais. Si vous optez pour une structure en société, vérifiez la solvabilité réelle de chaque actionnaire thaïlandais. C'est précisément ce que font les autorités de contrôle.

Erreur 6 : acheter sans vérifier le zonage. Le terrain peut se trouver dans une zone protégée, une zone forestière ou une bande côtière soumise à des restrictions de construction.

FAQ

Un étranger peut-il acheter une villa à Phuket en pleine propriété ?

Non. La détention directe d'un terrain est interdite aux étrangers. En revanche, il est possible de détenir la construction (la villa) et de louer le terrain sous-jacent pour une durée allant jusqu'à 90 ans via un bail protégé.

Que se passe-t-il si ma société est requalifiée en montage fictif ?

Le terrain peut être saisi. Les actifs sont gelés par l'AMLO. En mai 2026, un tel montage à Koh Phangan a entraîné le gel de biens d'une valeur de 200 millions de bahts.

Combien coûte l'entretien d'une société thaïlandaise détenant une villa ?

De 150 000 à 300 000 THB par an : comptabilité, audit, impôt sur les sociétés, rémunération des directeurs, sans compter le suivi juridique.

Le bail protégé est-il fiable ?

Bien structuré, c'est la formule la plus transparente. Le contrat est inscrit au Département foncier, ce qui offre une protection contre les revendications de tiers. Selon Siam Real Estate, le leasehold enregistré reste en 2026 l'option la plus répandue pour les étrangers souhaitant détenir une villa en Thaïlande en toute légalité.

Une villa peut-elle être transmise par succession ?

Avec un bail, les héritiers peuvent conclure un nouveau contrat. Avec un usufruit, le droit ne se transmet pas. Avec une société, ce sont les parts sociales qui sont transmises.

Quel secteur de Phuket offre le meilleur rendement locatif pour une villa ?

Bang Tao et Laguna restent en tête pour la rentabilité locative, avec 5 à 7 % de rendement annuel. Rawai et Nai Harn attirent les profils recherchant des biens à prix plus accessibles.

Les contrôles ont-ils fait baisser les prix des villas ?

D'après Yahoo News Singapore et le Bangkok Post, les prix n'ont pas reculé. Les acheteurs marquent une pause pour choisir la bonne structure juridique, mais ne se retirent pas du marché.

Faut-il un visa thaïlandais pour acheter une villa ?

Non. Aucun visa n'est requis pour réaliser la transaction. En revanche, une visa approprié est indispensable pour y résider.

Combien de temps prend l'enregistrement d'un bail ?

Entre 4 et 8 semaines à compter de la signature du contrat jusqu'à l'enregistrement au Département foncier, sous réserve que tous les documents soient prêts.

La situation de 2026 est paradoxale : les contrôles n'ont pas tué le marché, ils l'ont assaini. Les acheteurs qui optent pour des structures transparentes bénéficient d'un environnement juridique plus prévisible. La règle fondamentale : la structure de détention d'une villa se choisit avant de chercher le bien, jamais après.

Source: Thai Examiner - https://www.thaiexaminer.com/thai-news-foreigners/2026/06/21/nominee-shareholding-crackdown-is-impacting-the-property-market-in-phuket-and-small-foreign-investors/

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.