Glossaire

Termes juridiques thaïlandais en mots simples.

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

Document foncier le plus fiable en Thaïlande : pleine propriété avec des limites précises établies par un levé officiel. Tous les droits peuvent y être enregistrés (bail, hypothèque, usufruit). Il est fortement conseillé d'acquérir en priorité un terrain disposant d'un Chanote.

Nor Sor 3 / 3 Gor

Certificats de possession confirmée, moins solides que le Chanote. Le Nor Sor 3 Gor dispose de limites établies par photographie aérienne, tandis que le Nor Sor 3 ordinaire n'a pas de limites précises. Les deux peuvent être vendus et hypothéqués, et sont souvent convertis ultérieurement en Chanote.

Pleine propriété (Freehold)

Propriété inconditionnelle sans limitation de durée. Pour un étranger, elle n'est réellement accessible que pour un appartement en copropriété (dans la limite du quota de 49 %), et non pour un terrain.

Bail longue durée (Leasehold)

Location longue durée pouvant aller jusqu'à 30 ans, enregistrable au registre foncier. Il s'agit du mode d'occupation le plus courant pour qu'un étranger puisse jouir d'un terrain ou d'une villa. Les options de renouvellement du type 30+30+30 ne lient pas le nouveau propriétaire foncier ni ses héritiers, ce point doit impérativement être vérifié.

Quota étranger de 49 %

Dans une copropriété, les étrangers ne peuvent détenir collectivement plus de 49 % de la superficie totale des appartements. Avant tout achat, il convient de vérifier qu'il reste de la disponibilité dans ce quota.

FET / Tor.Tor.3

Attestation bancaire certifiant l'entrée de devises étrangères en Thaïlande. Pour enregistrer un appartement au nom d'un étranger, les fonds doivent provenir de l'étranger en devise étrangère et être convertis en bahts. Sans ce document, le Bureau foncier refusera d'enregistrer la propriété au nom de l'étranger.

Usufruit (Usufruct)

Droit enregistrable permettant de jouir d'un bien immobilier appartenant à autrui et d'en percevoir les revenus, à vie ou pour une durée maximale de 30 ans. Fréquemment utilisé pour protéger le conjoint étranger. Ce droit ne se transmet pas par succession.

Superficie (Superficies)

Droit de posséder une construction sur le terrain d'autrui. Moyen légal pour un étranger de détenir une maison lorsqu'un ressortissant thaïlandais est propriétaire du terrain.

Valeur d'expertise officielle

Valeur officielle d'un bien fixée par le Département du Trésor pour le calcul des taxes et frais applicables à la transaction. Elle est souvent inférieure au prix de marché ; les taxes sont calculées sur la base de la valeur la plus élevée des deux.

SBT (taxe spéciale sur les affaires)

Taxe de 3,3 % applicable à la vente d'un bien immobilier dans les cinq ans suivant son acquisition, sauf exonération. Lorsque le SBT ne s'applique pas, un droit de timbre de 0,5 % est dû à la place.

Retenue à la source

Impôt sur le revenu prélevé lors de l'enregistrement de la transaction au Bureau foncier. Pour une personne physique, il est calculé sur la valeur d'expertise officielle selon un barème progressif tenant compte de la durée de détention ; pour une société, il correspond à un pourcentage fixe.

Fonds de réserve (Sinking Fund)

Contribution unique versée par l'acheteur d'un appartement en copropriété au fonds destiné aux travaux de rénovation des parties communes, distincte des charges mensuelles d'entretien.

Personne morale de la copropriété

Entité chargée de gérer les parties communes de l'immeuble. Chaque propriétaire d'appartement en est automatiquement membre et s'acquitte des charges communes. Elle délivre une attestation de situation nette lors d'une vente.

Propriété par prête-nom

Recours à un ressortissant thaïlandais de façade (ou à une société thaïlandaise avec actionnaires prête-noms) pour détenir un terrain pour le compte d'un étranger. Cette pratique est illégale au regard de la loi sur les entreprises étrangères et expose à des poursuites pénales ainsi qu'à la perte du bien.

Due diligence (vérification juridique préalable)

Contrôle effectué avant la transaction portant sur le titre de propriété et son authenticité, les charges et dettes, les autorisations et le zonage, la réputation du promoteur, et, pour une copropriété, la disponibilité du quota étranger. Cette vérification doit être réalisée avant tout versement de fonds.

Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.