Raid su 33 ville di lusso a Bangkok: cosa significa per gli investitori nel 2026

La polizia thailandese ha smantellato una rete di 33 società tramite cui cittadini cinesi acquistavano ville di lusso a Bangkok. Il valore complessivo degli immobili ha superato 1,275 miliardi di baht (circa 35 milioni di dollari). Lo schema è quello classico: uno straniero registra una società thailandese con azionisti thailandesi prestanome e attraverso questa struttura acquista terreno e villa, aggirando il divieto di proprietà diretta imposto ai non residenti.

Non è un caso isolato. Ma la portata dell'operazione e la risonanza mediatica dell'indagine mandano un segnale chiaro: le autorità thailandesi stanno intensificando la pressione sugli schemi di proprietà tramite prestanome (nominee). Per gli investitori internazionali che valutano l'acquisto di un immobile a Bangkok o in altre regioni del paese, questo è il momento di una valutazione lucida dei rischi.

Risposta rapida

• La polizia thailandese ha smantellato una rete nominee cinese: 33 società, 33 ville di lusso a Bangkok per un valore superiore a 1,275 miliardi di baht

• Lo schema prevedeva azionisti thailandesi prestanome per aggirare il divieto di proprietà terriera agli stranieri (Land Code Act, Sezione 86)

• I trasgressori rischiano confisca dei beni, multe e procedimento penale ai sensi del Foreign Business Act (FBA)

• Il raid si inserisce in un trend consolidato: a Phuket, la fase 3 dell'operazione ha coinvolto 77 società e terreni per un valore di 1,053 miliardi di baht, con oltre 500 agenti impiegati, 59 arresti e 60 immobili perquisiti

• A livello nazionale sono state esaminate oltre 11.400 società con partecipazione straniera solo a Koh Samui e Koh Pha Ngan, oltre 7.000 in tutto il paese, con più di 850 società perseguite e un danno stimato allo Stato superiore a 15 miliardi di baht

• Esistono alternative legali per gli stranieri: condomini in formato freehold, affitto a lungo termine (leasehold 30+30+30 anni), strutture tramite il BOI

Fatti chiave

• Il divieto di proprietà terriera per gli stranieri è sancito dall'articolo 86 del Land Code Act del 1954. La norma non è stata modificata da oltre 70 anni e non prevede eccezioni per residenti o titolari di visti elite

• Il Foreign Business Act (1999) vieta agli stranieri di detenere più del 49% delle azioni di una società thailandese attiva in determinati settori, incluse le operazioni immobiliari. Gli schemi nominee, in cui gli azionisti thailandesi non versano capitale reale, sono reato penale

• Secondo The Nation Thailand, l'inchiesta riguarda ville in quartieri prestigiosi di Bangkok. Il valore medio di un immobile è di circa 38,6 milioni di baht (oltre 1 milione di dollari)

• Il Department of Special Investigation (DSI) ha condotto nel 2025 una serie di raid analoghi a Phuket e Pattaya, dove strutture nominee venivano usate per acquistare ville e terreni

• Gli stranieri possono detenere legalmente unità in condominio se la quota straniera dell'edificio (49% della superficie totale) non è esaurita

• Tra il 2024 e il 2025 il governo ha discusso una proposta di legge che avrebbe permesso agli stranieri di acquistare fino a 1 rai (1.600 mq) di terreno con investimenti da 40 milioni di baht, ma il progetto non è mai stato approvato per resistenze politiche

• Le sanzioni per l'uso di schemi nominee: multa fino a 1 milione di baht, reclusione fino a 3 anni, vendita forzata dell'immobile entro 180 giorni (per ordine del Land Department)

FAQ

Uno straniero può comprare casa in Thailandia nel 2026?

Uno straniero non può acquistare direttamente una casa con terreno annesso. La legge vieta la proprietà terriera ai non residenti. Le opzioni legali sono: acquisto dell'edificio senza terreno più affitto a lungo termine (leasehold), oppure acquisto tramite coniuge thailandese con determinate restrizioni. I condomini possono invece essere acquistati in piena proprietà (freehold).

Quali sono i rischi dello schema di proprietà nominee?

I rischi sono elevatissimi. Oltre alla confisca e al procedimento penale, l'investitore dipende interamente dagli azionisti prestanome. I 'partner' thailandesi possiedono legalmente la società e possono in qualsiasi momento vendere gli asset o sostituire il direttore. Nelle controversie, i tribunali generalmente si schierano dalla parte dello Stato.

Perché le autorità hanno intensificato i controlli proprio ora?

Più fattori si sono combinati. L'aumento dei prezzi degli immobili di lusso ha attirato l'attenzione di media e opinione pubblica. La retorica politica contro la 'svendita di terra agli stranieri' si è intensificata in parlamento. Il DSI ha ricevuto finanziamenti aggiuntivi e ha ampliato gli strumenti digitali per individuare strutture societarie sospette.

Quali zone di Bangkok sono più soggette a controlli?

Le aree di maggiore interesse sono le zone di prestigio: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, oltre ai complessi residenziali chiusi (moo baan) nelle aree di Bangna e Ramkhamhaeng. Gli immobili sopra i 20 milioni di baht finiscono automaticamente sotto osservazione.

Il leasehold è un'alternativa sicura?

L'affitto a lungo termine (30 anni con opzione di rinnovo) è uno strumento legale riconosciuto dalla legislazione thailandese. Il primo periodo di 30 anni è pienamente tutelato. Il rinnovo per il secondo e terzo periodo dipende dal contratto e dalla buona fede del locatore, quindi una struttura legale ben costruita è fondamentale.

Cosa succede all'immobile in caso di confisca?

Il Land Department emette un'ordinanza di vendita forzata entro 180 giorni. Se il proprietario non vende autonomamente, l'immobile viene messo all'asta. Il ricavato torna al proprietario al netto di multe e spese, ma in pratica il prezzo d'asta è solitamente ben inferiore al valore di mercato.

Riguarda solo gli investitori cinesi?

No. La legge si applica a tutti gli stranieri senza eccezioni. In passato casi analoghi hanno coinvolto cittadini russi, europei e australiani, soprattutto a Phuket e Koh Samui. La rete cinese ha attirato attenzione per la portata dell'operazione, ma il meccanismo di controllo è universale.

Come proteggere legalmente i propri investimenti in Thailandia?

Tre passaggi chiave. Primo: acquistare condomini in freehold entro la quota straniera del 49%. Secondo: per le ville, ricorrere al leasehold con un avvocato di comprovata esperienza. Terzo: effettuare la due diligence di ogni immobile tramite un legale indipendente, non collegato allo sviluppatore.

Questa inchiesta non è un'anomalia, ma parte di una linea sistemica delle autorità thailandesi. Gli schemi nominee, attivi da decenni, comportano ora un livello di rischio inaccettabile. Per chi progetta un acquisto a Bangkok o nelle isole, l'unica via ragionevole resta il formato di proprietà rigorosamente legale. Il mercato thailandese rimane attraente: la resa da locazione dei condomini si attesta al 5-7% annuo, e il costo di ingresso è di gran lunga inferiore rispetto a Singapore o Hong Kong. Ma la protezione del capitale comincia da una struttura contrattuale corretta.

Fonte: International Investment

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