Domanda di affitti in Thailandia in crescita: cosa significa per l'investitore nel 2026

A Bangkok, un monolocale si affitta per 15.000-25.000 baht al mese. Un anno fa, un'unità analoga costava l'8-12% in meno. Il mercato degli affitti in Thailandia sta attraversando uno spostamento strutturale: sempre più residenti ed expat scelgono di vivere in affitto piuttosto che acquistare. Per l'investitore, questo è un segnale diretto a ridefinire la propria strategia.

Secondo Bangkok Post, la domanda di appartamenti in affitto in Thailandia cresce in modo costante. Le preferenze dei consumatori si spostano dal possesso alla locazione, e questa tendenza interessa tutti i segmenti di prezzo. Per i proprietari di immobili da investimento, il 2026 apre una finestra di opportunità concreta: i tassi di occupazione salgono, i canoni d'affitto aumentano e la redditività supera quella di molti mercati europei.

Risposta rapida

• Rendimento medio da locazione dei condomini a Bangkok: 5-7% annuo (gross yield); a Phuket e Samui: 7-10% per gli affitti a breve termine
• La domanda cresce grazie all'afflusso di nomadi digitali, all'espansione del programma Long-Term Resident Visa e alla migrazione interna
• Il tasso di occupazione dei condomini di qualità nelle zone centrali di Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) supera il 90%
• Il segmento degli affitti a lungo termine (12 mesi o più) registra una crescita stabile dei canoni dell'8-15% anno su anno a seconda della zona
• Gli investitori orientati al reddito da locazione ottengono un vantaggio competitivo rispetto a chi punta esclusivamente alla rivalutazione del capitale

Fatti chiave

• Nomadi digitali e lavoratori da remoto rappresentano una quota crescente degli inquilini: la Thailandia ha emesso oltre 300.000 visti DTV (Destination Thailand Visa) dal lancio del programma, generando un flusso stabile di affittuari per periodi da 1 a 6 mesi
• La migrazione interna verso Bangkok continua: l'area metropolitana supera i 10 milioni di abitanti, e una parte significativa dei nuovi arrivati preferisce l'affitto all'acquisto per via dell'elevata soglia d'ingresso al mercato
• Secondo CBRE Thailand, il canone medio per i condomini di lusso nel centro di Bangkok è di 60.000-120.000 baht al mese per unità da 50-80 mq
• Il mercato degli affitti brevi a Phuket si è ripreso fino al 95% dei livelli pre-Covid in termini di prenotazioni, con la tariffa media per notte cresciuta del 20-30%
• Il Condominium Act thailandese consente agli stranieri di possedere fino al 49% delle unità di un complesso residenziale in regime freehold, garantendo piena titolarità per la messa a reddito
• L'imposta sul reddito da locazione varia in base alla struttura di proprietà: le persone fisiche pagano un'imposta progressiva (5-35%), mentre tramite una società thailandese l'aliquota societaria è del 20%
• I costi di gestione tramite una società specializzata variano dal 10% al 30% del reddito da locazione, con le locazioni brevi che comportano commissioni più elevate
• A Bang Tao, il prezzo medio si attesta intorno ai 284.000 THB/mq, avvicinandosi ai livelli di Bangkok: un dato che riflette la trasformazione di Phuket in una destinazione residenziale globale trainata da acquirenti internazionali e investitori alla ricerca di reddito

FAQ

Qual è il rendimento da locazione in Thailandia nel 2026?

A Bangkok, il rendimento lordo medio (gross yield) è del 5-7% annuo per le locazioni a lungo termine. Nelle destinazioni turistiche come Phuket, Samui e Pattaya, la locazione breve produce 7-10%, ma richiede una gestione attiva e comporta rischi stagionali.

Dove conviene acquistare un immobile da mettere a reddito in Thailandia?

Per un reddito stabile, le zone centrali di Bangkok lungo le linee BTS e MRT sono ideali: Sukhumvit, Phrom Phong, Asok, Thonglor. Per massimizzare il rendimento con variazioni stagionali, la costa occidentale di Phuket, tra cui Bang Tao, Laguna e Surin, offre le migliori opportunità.

Uno straniero può affittare legalmente un immobile in Thailandia?

Sì. Il proprietario straniero di un condominio in regime freehold ha il pieno diritto di affittarlo. Per le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) è però necessaria una licenza alberghiera (Hotel License) ai sensi del Hotel Act 2004. Operare senza licenza espone a sanzioni.

Perché sempre più thailandesi preferiscono affittare piuttosto che acquistare?

I prezzi degli immobili a Bangkok sono aumentati del 40-60% nell'ultimo decennio, mentre i redditi sono cresciuti molto più lentamente. La generazione più giovane (25-35 anni) privilegia la mobilità e non è disposta a contrarre mutui ventennali. Le banche hanno inoltre inasprito le condizioni di credito dopo l'introduzione delle misure LTV (loan-to-value) da parte della Banca di Thailandia.

Quali sono i costi per il proprietario di un immobile in affitto in Thailandia?

Le voci principali includono: il contributo annuale al fondo condominiale (common fee), pari a 40-80 baht per mq al mese per la classe media; l'assicurazione; l'imposta sul reddito da locazione; le spese di manutenzione e ammortamento degli arredi; e la commissione della società di gestione, se presente. I costi operativi totali si attestano di norma tra il 20% e il 35% del reddito lordo da locazione.

In che modo la crescita della domanda di affitti influisce sui prezzi di acquisto?

In modo diretto. L'aumento della domanda di locazioni rende gli acquisti a scopo investimento più attraenti, spingendo i prezzi verso l'alto. Nelle zone con tasso di occupazione superiore al 90%, il valore delle unità cresce del 5-8% all'anno.

Affitti brevi o a lungo termine: cosa è più vantaggioso per l'investitore?

Gli affitti brevi offrono un rendimento lordo più elevato, ma dopo aver detratto i costi di gestione (fino al 30%), le commissioni delle piattaforme e i periodi di vuoto stagionale, la redditività netta è spesso paragonabile a quella della locazione a lungo termine. Quest'ultima garantisce un flusso di cassa stabile e una gestione meno impegnativa.

È necessario pagare le tasse sugli affitti se il denaro viene accreditato su un conto estero?

Dal 2024, la Thailandia tassa i redditi provenienti dall'estero e trasferiti nel Paese nello stesso anno fiscale. Il reddito da locazione di immobili thailandesi è comunque soggetto a imposizione in Thailandia, indipendentemente da dove vengano accreditati i fondi. Si raccomanda una consulenza con un avvocato fiscale locale.

Qual è il budget necessario per acquistare un appartamento da affittare a Bangkok?

La soglia minima per un'unità liquida (monolocale o bilocale) in una buona posizione è di 3-5 milioni di baht (circa 85.000-140.000 dollari). Il segmento premium parte da 8-10 milioni di baht. Più alto è il livello dell'immobile, più stabile risulta il tasso di occupazione.

Lo spostamento strutturale verso l'affitto non è una moda passeggera, ma riflette le realtà demografiche ed economiche della Thailandia. Per l'investitore capace di scegliere con attenzione la localizzazione e il modello gestionale, il mercato attuale offre uno dei migliori rapporti rendimento-rischio dell'intera Asia sudorientale.

Source: The Nation Thailand

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