Economia del Sud-Est asiatico nel 2026: chi cresce, chi rallenta e dove va il capitale

Il Vietnam ha chiuso il 2025 con una crescita del PIL superiore all'8%. L'Indonesia ha registrato il ritmo di espansione più veloce degli ultimi due anni. Le Filippine, invece, sono scivolate a livelli paragonabili a quelli della pandemia. Il Sud-Est asiatico entra nel 2026 non come blocco unito, ma con vincitori e vinti ben distinti. Per chi ha già capitale allocato nella regione, gli equilibri sono cambiati.

Il cambiamento principale riguarda lo spostamento del baricentro economico regionale dai mercati di consumo verso gli hub produttivi. Singapore e Malesia hanno rafforzato le proprie posizioni grazie a manifattura e servizi contemporaneamente. La Thailandia si è ripresa da un terzo trimestre 2025 debole tornando a crescere, ma resta nella categoria degli 'inseguitori'.

Fatti chiave

• Il Vietnam è il leader indiscusso della regione, con una crescita del PIL superiore all'8% nel 2025, trainata soprattutto dall'export manifatturiero.

• L'Indonesia ha registrato il ritmo di crescita più rapido degli ultimi due anni, diventando attraente per gli investimenti nelle catene di fornitura.

• Singapore e Malesia si sono rafforzate contemporaneamente in manifattura e servizi, creando una doppia rete di sicurezza per gli investitori.

• La Thailandia si è ripresa dal fallimentare Q3 2025, con un PIL del quarto trimestre in crescita del 2,5% su base annua, sostenuta dal rimbalzo del settore elettronico ed elettrico e da una domanda interna resiliente; la banca centrale thailandese ha mantenuto i tassi ai minimi storici.

• Le Filippine sono l'unica grande economia della regione in rallentamento: il PIL è sceso a livelli paragonabili ai minimi della pandemia, a causa di vincoli strutturali interni.

• Il rimbalzo diffuso del Sud-Est asiatico di fine 2025 si è basato su manifattura e settore dei servizi, sostenuti dalla domanda globale.

• Il rischio principale per il 2026 è la sensibilità delle economie orientate all'export alle oscillazioni della domanda esterna, in particolare da Cina e UE.

Storia e contesto

Per capire perché gli equilibri si sono ridisegnati così, bisogna tornare indietro di tre anni. Dopo la pandemia, il Sud-Est asiatico si è ripreso in modo disomogeneo. La Thailandia, con un'economia storicamente dipendente dal turismo, è rimasta indietro più a lungo di tutti. Il Vietnam, al contrario, ha intercettato l'onda della delocalizzazione produttiva dalla Cina già dal 2019, e nel 2025 l'effetto è diventato massiccio: Samsung, Intel e grandi produttori a contratto hanno ampliato la capacità produttiva a Ho Chi Minh City e Hanoi. Il risultato è una crescita superiore all'8%, un livello che la regione non vedeva da anni.

L'Indonesia è stata a lungo considerata un 'gigante addormentato', con un enorme mercato interno ma un potenziale export limitato. La situazione è cambiata: l'industria del nichel, la lavorazione dei minerali critici e lo sviluppo delle zone industriali a Giava hanno dato una spinta decisiva. La crescita dell'ultimo periodo è la più alta degli ultimi oltre due anni.

Singapore e Malesia giocano su un altro campo. Singapore consolida il proprio ruolo di hub regionale per fintech e logistica. La Malesia punta sui semiconduttori: lo stato di Penang viene ormai chiamato la 'Isola del Silicio dell'Oriente', e l'arrivo di nuove fabbriche di chip sta stimolando non solo l'economia ma anche il mercato immobiliare di Kuala Lumpur.

La Thailandia, in questo scenario, resta una via di mezzo che cerca di rientrare in gioco. Il debole terzo trimestre 2025 ha colpito la fiducia degli investitori: la produzione industriale ha ristagnato e l'export automobilistico è calato a causa della concorrenza dei marchi cinesi di veicoli elettrici. A fine anno l'economia ha invertito la rotta, con il PIL del quarto trimestre in crescita del 2,5% su base annua, grazie soprattutto al recupero del comparto elettronico ed elettrico, ma il divario con il Vietnam resta evidente. Per gli investitori nell'immobiliare thailandese questo significa una cosa: la crescita dei rendimenti da locazione dipenderà dalla capacità della Thailandia di passare da un modello turistico a uno produttivo-industriale. I segnali restano contrastanti, ma le nuove zone industriali dell'Eastern Economic Corridor (EEC) attirano un'attenzione crescente.

Proprio in questo contesto di transizione, Phuket si sta affermando come uno dei motori del mercato immobiliare thailandese per gli acquirenti stranieri, diventando un'alternativa a Bangkok in un momento di pressione debitoria nella capitale. Il settore residenziale nazionale, secondo le analisi più recenti, attraversa comunque una ristrutturazione strutturale di lungo periodo, con requisiti ipotecari più severi e una domanda debole prevista per la seconda metà del 2026, sebbene gli sviluppatori mantengano liquidità grazie a un controllo rigoroso dei costi. Un elemento concreto per chi valuta un acquisto: dal 2026 le autorità thailandesi hanno chiarito le condizioni del visto long-stay legato all'immobiliare a Phuket, disponibile per un anno a chi acquista un condominio dal valore minimo di 3 milioni di baht o affitta un'abitazione per almeno 85.000 baht al mese, un incentivo pensato proprio per attrarre capitale straniero di qualità.

Le Filippine, al contrario, sono scivolate in una zona di rischio. Problemi interni come inflazione elevata, instabilità politica e peso debole hanno portato il PIL a livelli che il Paese non vedeva dai tempi della pandemia. Per chi considerava Manila un'alternativa a Bangkok, questo è un segnale d'allarme serio.

FAQ

Quale paese del Sud-Est asiatico cresce più velocemente nel 2026?

Il Vietnam. Il ritmo di crescita del PIL ha superato l'8% nel 2025 e le previsioni per il 2026 restano solide grazie all'afflusso di investimenti manifatturieri e alla domanda export.

Conviene investire ora nell'immobiliare thailandese?

La Thailandia si è ripresa dopo un debole Q3 2025, con un rimbalzo del 2,5% nel quarto trimestre, ma resta indietro rispetto a Vietnam e Indonesia in termini di dinamica industriale. Puntare sul lungo periodo ha senso nelle zone dell'Eastern Economic Corridor (EEC) e nelle località turistiche con domanda stabile come Phuket.

Perché le Filippine sono in calo?

Problemi strutturali interni: inflazione elevata, valuta nazionale debole, incertezza politica. Il PIL è sceso a livelli paragonabili all'epoca pandemica.

Dove si dirigono gli investimenti manifatturieri nel Sud-Est asiatico?

I flussi principali vanno verso il Vietnam (elettronica, produzione a contratto), la Malesia (semiconduttori), l'Indonesia (lavorazione dei minerali) e Singapore (logistica e fintech).

Come influisce la crescita manifatturiera sul mercato immobiliare?

Direttamente. Le nuove fabbriche creano posti di lavoro e aumentano la domanda abitativa. In Malesia e Vietnam, attorno alle zone industriali si stanno già formando nuovi cluster residenziali con rendimenti da locazione in crescita.

Quali sono i rischi per gli investitori nella regione nel 2026?

Il principale è la sensibilità delle economie export-oriented alla domanda esterna. Un rallentamento in Cina o nell'UE colpirebbe per primi Vietnam e Malesia. Le Filippine portano invece rischi principalmente interni.

L'Indonesia è davvero interessante?

Sì. Crescita più rapida degli ultimi due anni, sviluppo delle zone industriali, enorme mercato interno. Ma la soglia d'ingresso per gli investitori stranieri nell'immobiliare è più alta rispetto alla Thailandia.

Perché Phuket sta guadagnando terreno rispetto a Bangkok?

Phuket beneficia di un afflusso costante di capitale straniero e di acquirenti di lungo periodo, mentre Bangkok risente di pressioni debitorie nel mercato residenziale. Il nuovo visto long-stay legato all'acquisto di condomini dal valore di 3 milioni di baht rafforza ulteriormente l'attrattiva dell'isola.

Il Sud-Est asiatico entra nel 2026 con una netta divisione tra leader della crescita e Paesi in ritardo. Per gli investitori già attivi in Asia, è il momento di rivedere il portafoglio e guardare oltre i mercati turistici tradizionali, verso gli hub produttivi emergenti.

Source: McKinsey & Company

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