Società tailandese per acquistare una villa: 7 rischi reali nel 2026

Nel 2024 un tribunale della provincia di Phuket ha ordinato la liquidazione di una società di comodo attraverso cui un investitore britannico deteneva una villa del valore di 45 milioni di baht. Il terreno è passato allo Stato. Il proprietario ha perso tutto. Non si tratta di un caso isolato, ma di un rischio sistemico che migliaia di acquirenti stranieri di ville in Thailandia continuano a ignorare.

Uno straniero non può possedere terreni in Thailandia in modo diretto. Il Land Code Act B.E. 2497 lo vieta esplicitamente. Per aggirare questo vincolo, molti acquirenti stranieri ricorrono a una società tailandese (Thai Co., Ltd.) con azionisti locali nominali. Lo schema funziona da decenni, ma nel 2026 i rischi sono aumentati in modo significativo.

Il Department of Lands e il Department of Business Development (DBD) hanno intensificato i controlli. I due enti condividono i dati per identificare le società con strutture azionarie sospette. Il costo di un errore nella costituzione di una simile struttura è oggi più alto che mai.

Risposta rapida

• La legge tailandese vieta agli stranieri di possedere terreni. La società con azionisti nominali è uno schema elusivo, non una norma legale riconosciuta
• Il DBD verifica la struttura degli azionisti: se i soci tailandesi non riescono a dimostrare la provenienza dei fondi per le loro quote, la società viene dichiarata fittizia
• La sanzione per l'uso di nominali ai sensi del Foreign Business Act arriva a 1 milione di baht e/o fino a 3 anni di reclusione
• Il terreno viene confiscato a favore dello Stato. Al precedente 'proprietario' restano 180 giorni per vendere dopo la notifica, altrimenti il lotto va all'asta pubblica
• Esistono alternative valide: locazione a lungo termine (leasehold 30+30+30 anni), usufrutto, acquisto di un condominio in freehold
• Il costo medio di gestione annuale di una società tailandese è di 25.000-50.000 baht (contabilità, revisione, rendicontazione al DBD)

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Società tailandese (freehold tramite Thai Co., Ltd.)

Uno straniero costituisce una società in cui detiene il 49% delle azioni. Il restante 51% viene distribuito tra azionisti nominali tailandesi. Formalmente il terreno appartiene alla società. Di fatto lo straniero la controlla tramite azioni privilegiate e poteri direttoriali.

Il problema è che dal 2023 il DBD invia sistematicamente richieste di chiarimento agli azionisti tailandesi di queste società, chiedendo loro di dimostrare il versamento reale del capitale. Molti nominali ignorano persino di essere azionisti. Se anche uno solo non risponde, o conferma di non aver versato alcunché, si apre un'indagine formale.

Scenario 2 - Leasehold (locazione a lungo termine)

Uno straniero stipula un contratto di locazione del terreno della durata di 30 anni, con opzione di rinnovo. La villa costruita su quel terreno può appartenere all'affittuario come costruzione separata (superficies). Lo schema è pienamente legale, ma con un limite importante: la legge tailandese garantisce solo il primo periodo di 30 anni. I rinnovi successivi dipendono dalla buona volontà del locatore.

Scenario 3 - Usufrutto (Usufruct)

Il diritto di utilizzo dell'immobile per la durata della vita o per un massimo di 30 anni, registrato presso il Department of Lands. L'usufrutto non è trasmissibile per eredità, ma protegge dall'espulsione anche in caso di cambio di proprietà del terreno.

Scenario 4 - Acquisto di un condominio (freehold)

Uno straniero può possedere direttamente un appartamento in un condominio, purché la quota straniera nel progetto (massimo 49% delle unità) non sia esaurita. Nessun nominale, nessun rischio di liquidazione.

Confronto tra le principali strutture di proprietà

Rischi principali ed errori

Rischio 1 - Liquidazione della società per ordine del tribunale

Il DBD o il pubblico ministero possono avviare la liquidazione se la società non svolge alcuna attività reale oltre al possesso dell'immobile. Secondo il Bangkok Post, tra il 2023 e il 2024 sono state sottoposte a verifica oltre 10.000 società a Phuket.

Rischio 2 - Conflitto con i nominali

L'azionista tailandese che detiene il 51% della società è giuridicamente il proprietario di maggioranza. Se decide di agire nel proprio interesse, cambiando il direttore o vendendo il terreno, lo straniero si trova in tribunale senza garanzie di successo. I precedenti esistono.

Rischio 3 - Doppia imposizione fiscale

La società è obbligata a pagare l'imposta sul reddito delle persone giuridiche (20%) sulla cessione dell'immobile. Se si vendono le quote societarie, l'acquirente eredita tutti gli obblighi fiscali accumulati dalla società. Questo riduce significativamente la liquidità dell'asset.

Rischio 4 - Decesso del titolare straniero

Dopo la morte dell'amministratore straniero, la società non viene bloccata automaticamente. Gli azionisti nominali possono convocare un'assemblea e nominare un nuovo direttore senza il coinvolgimento degli eredi. Se il testamento non è autenticato in Thailandia, la procedura si allunga da 1 a 3 anni.

Rischio 5 - Impossibilità di ottenere un mutuo

Le banche tailandesi finanziano raramente l'acquisto tramite società di comodo. Lo straniero deve coprire l'intero costo della villa con fondi propri.

Rischio 6 - Controlli di compliance bancaria

Dal 2025 la Bank of Thailand (BoT) ha intensificato i controlli sui bonifici internazionali. Trasferimenti di importi elevati verso una società tailandese priva di attività commerciale reale sollevano domande nei sistemi di compliance bancaria.

Rischio 7 - Modifica della legislazione

Il parlamento tailandese discute periodicamente un divieto totale degli schemi con nominali. Se la legge venisse approvata, un'applicazione retroattiva non è da escludere. In tal caso i proprietari avrebbero un tempo limitato per ristrutturare la propria posizione.

FAQ

È legale possedere una villa in Thailandia tramite una società tailandese? Formalmente sì, se gli azionisti tailandesi hanno versato realmente il capitale e la società svolge attività concreta. In pratica, il 90% di queste strutture non supera un controllo del DBD.

Quanto costa costituire una società tailandese per l'acquisto di una villa? La registrazione costa tra 30.000 e 80.000 baht. La gestione annuale (contabilità, revisione, imposta societaria) richiede ulteriori 25.000-50.000 baht.

Cosa succede se la società viene dichiarata fittizia? Il terreno viene confiscato. Il proprietario ha 180 giorni per venderlo. Se non vende entro i termini, il lotto viene ceduto all'asta pubblica, spesso sotto il valore di mercato.

Leasehold o Thai Co., Ltd.: quale è più sicura? Il leasehold è giuridicamente più sicuro: la locazione è registrata presso il Department of Lands, non dipende dai nominali e non richiede revisione annuale.

Si può trasferire una villa da Thai Co. a leasehold? Sì. La società proprietaria del terreno può stipulare un contratto di locazione con lo straniero. Le quote societarie vengono poi cedute a un vero proprietario tailandese. La procedura richiede però un avvocato esperto.

Quali zone di Phuket sono più esposte ai controlli? Secondo i media tailandesi, le aree più monitorate sono Rawai, Cherngtalay e Laguna, dove si concentra il maggior numero di ville straniere.

È possibile assicurarsi contro i rischi della Thai Co.? No. Nessuna compagnia assicurativa in Thailandia copre il rischio di liquidazione societaria disposta da un'autorità statale.

La cittadinanza influisce sul livello di rischio? No. Il Land Code Act si applica in modo uguale a tutti gli stranieri, indipendentemente dalla nazionalità. Europei, americani, australiani: le regole sono identiche per tutti.

Conviene acquistare una società già esistente con villa inclusa? È un rischio aggiuntivo: si ereditano tutti gli obblighi nascosti della società, incluse controversie fiscali, debiti e potenziali pretese dei nominali. Una due diligence completa è indispensabile.

Meglio una villa in leasehold o un appartamento in freehold? Dipende dall'obiettivo. Per l'affitto, le ville a Phuket offrono rendimenti del 5-8% annuo. I condomini sono più facili da rivendere e non richiedono gestione degli spazi esterni. Per un investitore passivo, il condominio in freehold è l'asset più liquido.

Lo schema di proprietà tramite società tailandese ha funzionato in passato. Nel 2026 si è trasformato in un rischio concreto e crescente. Ogni controllo del DBD aumenta la probabilità di perdite significative. Se si desidera una villa a Phuket, le soluzioni più solide restano il leasehold con una struttura legale corretta o il condominio in freehold. Entrambe le opzioni offrono una tutela reale che nessuna struttura con nominali può garantire.

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.