Sviluppatori thailandesi accumulano liquidita: 5 segnali di rischio per gli investitori nel 2026

Sansiri, Raimon Land e SENA hanno premuto tutti insieme il freno. I tre maggiori developer della Thailandia hanno dichiarato pubblicamente il passaggio da una strategia di crescita a una gestione difensiva della liquidita. Quando sviluppatori con un portafoglio complessivo di decine di miliardi di baht scelgono di accumulare cassa invece di lanciare nuovi progetti, e il momento per gli investitori internazionali di prestare attenzione.

Il secondo semestre 2026 si preannuncia come un periodo di stagnazione per il mercato thailandese delle nuove costruzioni. Le condizioni di credito si sono inasprite, le previsioni di crescita sono state riviste al ribasso e i principali attori del settore ammettono apertamente che non e il momento di espandersi. Per chi valuta l'acquisto di un immobile off-plan, questo e un segnale diretto a rivedere la propria strategia.

A complicare il quadro c'e anche il giro di vite sulle strutture nominee: secondo Bangkok Post, le autorita locali stanno intensificando i controlli sulle societa che operano a Phuket e Koh Samui, spingendo molti acquirenti stranieri a rimandare l'acquisto di ville di lusso proprio a causa dell'incertezza su strutture proprietarie e storico fiscale.

Risposta rapida

• Sansiri, Raimon Land e SENA hanno annunciato una svolta strategica dalla crescita alla gestione della liquidita nel secondo semestre 2026

• La causa principale e un contesto creditizio debole e previsioni di crescita economica riviste al ribasso in Thailandia

• Gli sviluppatori riducono il lancio di nuovi progetti e si concentrano sulla vendita dello stock esistente

• Per gli acquirenti stranieri questo significa rischi maggiori di ritardi nella costruzione e revisioni dei piani progettuali

• Il mercato secondario e gli immobili gia completati diventano un'alternativa piu sicura rispetto agli off-plan

• Il potere negoziale dell'acquirente aumenta: gli sviluppatori offrono sconti e bonus per accelerare le vendite

• Il giro di vite sulle strutture nominee, riportato da Bangkok Post, sta spingendo molti compratori stranieri a rimandare gli acquisti di ville a Phuket e Koh Samui

Fatti chiave

• Sansiri e il maggiore developer quotato della Thailandia, con una capitalizzazione di oltre 40 miliardi di baht (dati SET, la Borsa Valori della Thailandia). La sua decisione di rallentare la crescita e un indicatore di un problema sistemico

• Raimon Land e specializzata nel segmento premium dei condomini a Bangkok e nelle zone turistiche. Il passaggio a una gestione difensiva della cassa colpisce direttamente il segmento luxury, molto popolare tra gli investitori stranieri

• SENA Development opera nella fascia di prezzo media, segno che la pressione si avverte a tutti i livelli del mercato, non solo nella fascia alta

• Secondo la Bank of Thailand, la quota di rifiuti sulle richieste di mutuo nel primo semestre 2026 e rimasta a livelli storicamente alti, limitando la domanda interna

• Gli analisti stimano una possibile riduzione dei nuovi lanci del 15-25% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente

• La quota massima di proprieta straniera nei condomini (49% della superficie per edificio) impedisce agli sviluppatori di compensare il calo della domanda interna solo con acquirenti esteri

• I mercati turistici di Phuket e Koh Samui mostrano finora maggiore resilienza grazie al flusso turistico, ma anche qui il ritmo dei nuovi lanci sta rallentando

• Secondo Bangkok Post e Thai Examiner, il giro di vite sulle strutture nominee si sta estendendo anche a Krabi, Phangnga, Bangkok e Chiang Mai, con decine di arresti e migliaia di societa sotto esame

FAQ

Perche gli sviluppatori thailandesi sono passati dalla crescita al risparmio di liquidita?

Le banche hanno inasprito le condizioni di credito. Gli acquirenti thailandesi ricevono rifiuti sui mutui piu spesso rispetto all'anno precedente. La domanda interna si e indebolita e le previsioni sul PIL per il secondo semestre 2026 sono state riviste al ribasso. In queste condizioni, lanciare nuovi progetti significa congelare capitale con un ritorno incerto.

Come influisce la stagnazione degli sviluppatori sugli acquirenti stranieri?

Direttamente. Se uno sviluppatore passa a una gestione difensiva, i progetti in fase iniziale possono essere congelati o rimandati. Le date di consegna slittano. Per un investitore che ha versato un acconto su un appartamento in costruzione, questo significa fondi bloccati senza rendimento.

Conviene ora comprare un immobile off-plan in Thailandia?

Con cautela. I progetti di grandi sviluppatori con un'alta quota di unita vendute (oltre il 70%) e finanziamenti confermati restano relativamente sicuri. I progetti in fase iniziale con basse percentuali di vendita presentano un rischio maggiore, aggravato anche dal contesto attuale di stretta sulle strutture proprietarie che coinvolge Phuket, Krabi, Phangnga, Bangkok e Chiang Mai.

Quali zone della Thailandia sono meno esposte alla stagnazione?

Le zone turistiche con domanda internazionale stabile: la costa occidentale di Phuket (Bang Tao, Laguna, Kamala), oltre alla Bangkok centrale (Sukhumvit, Silom, Sathorn), dove l'offerta limitata di terreno sostiene i prezzi.

E possibile ottenere uno sconto dallo sviluppatore nelle condizioni attuali?

Si, ed e uno dei pochi vantaggi della situazione. Gli sviluppatori sono interessati a chiudere le vendite rapidamente e spesso offrono arredamento gratuito, sconti del 5-10% sul listino, piani rateali con acconto ridotto o il rimborso della Transfer Fee.

E piu sicuro comprare un immobile gia completato invece di un off-plan?

Nella situazione attuale, senza dubbio si. Un condominio gia completato puo essere ispezionato, la qualita della costruzione verificata, e puo essere messo subito a reddito con l'affitto. Non c'e rischio costruttivo. Non dipende dalla liquidita dello sviluppatore.

Come si verifica la solidita finanziaria di uno sviluppatore thailandese?

Gli sviluppatori quotati sono tenuti a pubblicare i bilanci sul sito della Borsa Valori della Thailandia (SET). Bisogna osservare il rapporto Debt-to-Equity, il volume di stock invenduto e l'andamento del flusso di cassa negli ultimi due trimestri.

Cosa fare se lo sviluppatore blocca il mio progetto?

In Thailandia non esiste un'assicurazione obbligatoria sui fondi dell'acquirente durante la fase di costruzione. Il rimborso dell'acconto e regolato dalle condizioni del contratto specifico. E fondamentale coinvolgere un avvocato prima della firma del contratto, non dopo che il problema si e presentato.

Quando ci si aspetta una ripresa del mercato delle nuove costruzioni in Thailandia?

La maggior parte degli analisti non prevede una ripresa significativa prima del secondo trimestre 2027. Molto dipende dalle decisioni della Bank of Thailand sul tasso di riferimento e dall'andamento del flusso turistico.

La situazione attuale del mercato thailandese non e un crollo, ma una correzione. Per un investitore lucido e un momento di opportunita: gli sviluppatori trattano, la scelta e piu ampia, la concorrenza tra acquirenti e piu bassa. La regola principale resta scegliere immobili completati o quasi ultimati, realizzati da sviluppatori affidabili con bilanci trasparenti.

Source: Bangkok Post

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