Controlli sulla proprietà nominale in Thailandia 2026: EEC e tutto il paese sotto esame

Il primo ministro Anuthin Charnvirakul ha impartito un'istruzione diretta: verificare le strutture di proprietà nominale della terra in tutto il paese. La scintilla sono stati gli ingenti investimenti di capitale cinese nell'Eastern Economic Corridor (EEC). Ma la portata dei controlli non si limita alle tre province dell'EEC: sono coinvolte anche Phuket, Koh Samui, Chiang Mai e tutte le zone turistiche dove per anni gli stranieri hanno acquistato terreni tramite prestanome thailandesi.

Per gli investitori internazionali si tratta di un segnale che non può essere ignorato. Gli schemi di proprietà nominale, considerati per decenni una 'zona grigia' tollerata, stanno entrando nella categoria delle violazioni attivamente perseguite. Vediamo nel dettaglio chi rischia e cosa fare.

Risposta rapida

• Portata: i controlli sulla proprietà nominale coprono tutte le 77 province della Thailandia, non solo l'EEC o le zone turistiche

• Innesco: la preoccupazione delle autorità per il capitale cinese nelle province di Chonburi, Rayong e Chachoengsao (zona EEC)

• Legge: l'articolo 96 del Land Code Act vieta agli stranieri di possedere terreni in Thailandia; la violazione comporta una multa fino a 20.000 baht e la vendita forzata del terreno

• Rischio reale: secondo l'articolo 36 del Foreign Business Act, l'uso di un prestanome è punito con la reclusione fino a 3 anni e una multa fino a 1 milione di baht

• I condomini non sono coinvolti: gli stranieri possono legalmente possedere fino al 49% delle unità in ogni progetto secondo il Condominium Act

• Raccomandazione: rivedere tutte le strutture di proprietà esistenti che coinvolgono cittadini thailandesi e condurre un audit legale entro la fine del 2026

Fatti chiave

• L'EEC è una zona economica speciale creata nel 2018 nelle province di Chonburi, Rayong e Chachoengsao. Il volume complessivo degli investimenti dichiarati nella zona ha superato 1.900 miliardi di baht entro la fine del 2025 (dati EECO)

• Il Department of Lands thailandese ha ricevuto un'istruzione diretta dal primo ministro per avviare controlli su larga scala dei registri di proprietà in tutto il paese

• Schema tipico di proprietà nominale: lo straniero finanzia l'acquisto del terreno, mentre un cittadino thailandese (spesso un ex partner, autista o conoscente) risulta come proprietario formale

• Nel 2024-2025 si sono già verificati casi di vendita forzata di terreni a Phuket, dove il Department of Lands ha dimostrato la proprietà nominale analizzando i bonifici bancari

• Gli investitori stranieri possono legalmente possedere gli edifici (ma non il terreno) tramite affitto a lungo termine registrato (leasehold) fino a 30 anni, con opzione di rinnovo

• Le società thailandesi con partecipazione straniera superiore al 49% del capitale azionario sono classificate come straniere e non possono possedere terreni

• Secondo stime di mercato, dal 10 al 15% delle ville a Phuket e Pattaya sono intestate tramite strutture nominali

Il contesto merita un'analisi approfondita. Anuthin non è il primo premier a dichiarare guerra ai prestanome: campagne simili sono state condotte nel 2006, 2014 e 2019. Ma nel 2026 la situazione è sostanzialmente diversa. Le autorità hanno ora accesso a registri digitali, dati bancari e la possibilità di controlli incrociati tramite il sistema dell'Anti-Money Laundering Office (AMLO). Individuare uno schema irregolare è diventato tecnologicamente molto più semplice.

La zona EEC desta particolare preoccupazione a Bangkok. Questo megaprogetto è una vetrina della politica economica thailandese, e il governo non intende permettere che asset fondiari chiave finiscano sotto il controllo straniero occulto. Ma l'ondata di controlli travolge tutti, indipendentemente dalla nazionalità.

Cosa significa in pratica? Se possedete una villa o un terreno tramite un cittadino thailandese, la vostra posizione è diventata vulnerabile. Il Department of Lands analizza i flussi di denaro: chi ha pagato il terreno, chi ne sostiene le spese di manutenzione, chi vi risiede effettivamente. Se il quadro indica una proprietà nominale, le conseguenze sono serie: vendita forzata entro 180 giorni, multe e potenziale procedimento penale.

Esistono e funzionano strategie legali alternative. L'affitto a lungo termine (leasehold) di 30 anni, registrato presso il Department of Lands, tutela il diritto d'uso. L'acquisto di un condominio entro la quota straniera garantisce la piena proprietà (freehold). Strutturare l'acquisto tramite una società thailandese con attività commerciale reale e azionisti thailandesi autentici è ammesso, ma richiede una configurazione legale impeccabile.

Fonte: EECO (Eastern Economic Corridor Office)

FAQ

Che cos'è la proprietà nominale della terra in Thailandia?

È uno schema in cui uno straniero finanzia l'acquisto di un terreno, ma il proprietario legale registrato è un cittadino thailandese. Secondo la legge thailandese, questo costituisce una violazione del Land Code Act e del Foreign Business Act.

Quali sanzioni sono previste per la proprietà nominale?

Multa fino a 1 milione di baht, reclusione fino a 3 anni secondo il Foreign Business Act. In aggiunta, vendita forzata del terreno entro 180 giorni per decisione del Department of Lands.

I controlli riguardano anche i proprietari di condomini?

No. Gli stranieri hanno il diritto legale di possedere unità in condominio a condizione che la quota straniera del progetto (49% della superficie totale) non venga superata. Ciò è regolato dal Condominium Act B.E. 2522.

In cosa i controlli del 2026 differiscono dalle campagne precedenti?

Le autorità utilizzano ora strumenti digitali: controlli incrociati delle transazioni bancarie tramite AMLO, analisi dei registri di proprietà e dei dati fiscali. In precedenza i controlli dipendevano da audit manuali e segnalazioni.

È possibile acquistare legalmente un terreno in Thailandia come straniero?

La proprietà diretta della terra è vietata, salvo rare eccezioni (investimenti da 40 milioni di baht tramite BOI). Le opzioni legali sono: affitto a lungo termine (leasehold), acquisto di un condominio (freehold) o proprietà tramite una società thailandese con attività reale.

Cosa fare se la mia villa è intestata a un prestanome thailandese?

Rivolgetevi immediatamente a un avvocato specializzato in diritto fondiario. Le opzioni includono: passaggio a leasehold, vendita del terreno o ristrutturazione della proprietà tramite uno schema legale.

I controlli riguardano anche i cittadini di altri paesi europei?

I controlli non prendono di mira una nazionalità specifica. L'innesco è stato il capitale cinese nell'EEC, ma le ispezioni coprono tutte le strutture di proprietà straniera in tutto il paese.

È sicuro acquistare immobili nell'EEC nel 2026?

Sì, utilizzando strumenti legali. I condomini a Pattaya e Sri Racha (zona EEC) sono disponibili per gli stranieri in freehold. I terreni solo tramite leasehold.

Dove ottenere una consulenza legale sulla struttura di proprietà?

Rivolgetevi a studi legali registrati e con esperienza nel lavoro con clienti internazionali. Evitate 'consulenti' che propongono essi stessi schemi di proprietà nominale.

Il punto chiave è questo: l'epoca degli schemi di proprietà nominale impuniti in Thailandia sta finendo. La campagna del 2026 è sostenuta da strumenti digitali e volontà politica al livello del primo ministro. Rivedete ora le vostre strutture di proprietà, prima che il controllo arrivi a voi.

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