Incentivi per il mercato immobiliare della Thailandia fino al 2027: cosa guadagna l'investitore

Il governo thailandese ha prorogato il pacchetto di incentivi per il mercato immobiliare fino alla fine del 2027, estendendo una finestra di opportunità che molti investitori internazionali stavano già sfruttando. La decisione è arrivata in un contesto di rallentamento della crescita economica regionale e di calo della fiducia dei consumatori interni: il Gabinetto ha di fatto riconosciuto che senza il sostegno statale il mercato rischierebbe di perdere lo slancio accumulato negli ultimi anni.

Per chi considera la Thailandia come destinazione di investimento, il messaggio è chiaro: le condizioni di ingresso rimangono favorevoli, le tasse di trasferimento sono ridotte ai minimi storici e il quadro normativo per la proprietà straniera dei condomini è stabile.

Risposta rapida

• Durata degli incentivi: il pacchetto è prorogato fino alla fine del 2027 (in precedenza scadeva nel 2026)
• Riduzione della tassa di trasferimento: dall'2% allo 0,01% per immobili fino a 7 milioni di baht (circa 195.000 dollari)
• Riduzione della tassa ipotecaria: dall'1% allo 0,01% per la stessa fascia di prezzo
• Risparmio concreto: su un acquisto da 5 milioni di baht, le imposte ridotte generano un risparmio di circa 150.000 baht (circa 4.200 dollari)
• Vantaggio diretto per lo straniero: chi acquista un condominio in freehold paga le stesse aliquote agevolate dei cittadini thailandesi
• In parallelo: la Banca di Thailandia ha prorogato le regole LTV (loan-to-value) alleggerite fino al 30 giugno 2027, rendendo più accessibili i mutui e riducendo i requisiti di acconto

Fatti chiave

• Terza proroga consecutiva: il pacchetto di incentivi è stato rinnovato per la terza volta dal suo lancio dopo la pandemia di COVID-19
• Soglia di prezzo: le agevolazioni si applicano agli immobili con valore fino a 7 milioni di baht (circa 195.000 dollari al cambio attuale)
• Mercato dei mutui: secondo la Banca di Thailandia, il volume dei mutui erogati nel 2025 è stato di circa 680 miliardi di baht, il 4% al di sotto del picco del 2023
• Crescita dei prezzi: il prezzo medio al metro quadro a Bangkok è aumentato del 3,2% anno su anno (stima inizio 2026); a Phuket la crescita è tra il 5% e il 7%
• Quota stranieri invariata: gli incentivi non modificano la regola della quota del 49% per la proprietà straniera nei condomini, ma riducono i costi di transazione
• Phuket e il mercato delle ville: le autorità thailandesi hanno già avviato procedimenti contro oltre 850 società sospettate di aggirare il divieto di proprietà fondiaria straniera; a Phuket gli acquirenti stranieri sono coinvolti in circa il 60% delle transazioni di ville, a Koh Samui e Phangan fino al 90%
• Concorrenza regionale: Vietnam e Malaysia stanno lanciando propri programmi di stimolo; la Thailandia mantiene un vantaggio in termini di trasparenza giuridica e infrastrutture sviluppate

FAQ

Quali sono esattamente le agevolazioni fiscali prorogate fino al 2027?

Due imposte sono state ridotte dalle aliquote ordinarie a un simbolico 0,01%: la tassa di trasferimento della proprietà (transfer fee, normalmente al 2%) e la tassa di iscrizione ipotecaria (mortgage fee, normalmente all'1%). Su un acquisto da 5 milioni di baht, il risparmio totale raggiunge circa 150.000 baht (circa 4.200 dollari).

Gli stranieri possono beneficiare di questi incentivi?

Sì. Acquistando un condominio in regime freehold, un investitore straniero paga le stesse aliquote agevolate di un cittadino thailandese. La tariffa ridotta si applica automaticamente a condizione che il prezzo dell'immobile non superi i 7 milioni di baht.

A quali tipologie di immobile si applicano gli incentivi?

Gli incentivi riguardano condomini, villette a schiera e case indipendenti. Tuttavia, gli stranieri possono detenere in freehold solo i condomini. Per ville e case si ricorre a contratti di locazione a lungo termine (leasehold 30+30+30 anni) oppure alla proprietà tramite una società thailandese.

C'è il rischio che gli incentivi vengano revocati prima del 2027?

In teoria il Gabinetto potrebbe rivedere la decisione, ma in sei anni di programma non si sono mai verificate revoche anticipate. Il rischio principale per l'investitore non è la cancellazione degli incentivi, bensì l'aumento dei prezzi durante il periodo di validità, quando la domanda è artificialmente sostenuta.

Come influiscono gli incentivi sulla redditività degli affitti?

La riduzione dei costi di ingresso migliora direttamente il rendimento netto. Se l'investitore risparmia 150.000 baht sulle imposte acquistando un monolocale da 5 milioni di baht, e il rendimento locativo annuo è del 5-6%, il punto di pareggio si anticipa di circa 6-8 mesi.

Quali zone sono più interessanti per investire nel 2026?

Bangkok: il corridoio Sukhumvit (stazioni BTS da Asok a Ekkamai) e il quartiere Rama 9. Phuket: Bang Tao e Laguna. Pattaya: Pratamnak e Wongamat. Koh Samui: la costa nord (Bophut, Maenam). Queste aree combinano una domanda locativa stabile con un solido potenziale di rivalutazione del capitale.

È necessario essere presenti di persona per acquistare?

Una visita in loco è consigliata per l'ispezione dell'immobile, ma la transazione può essere completata tramite procura notarile. Non è obbligatorio trovarsi fisicamente in Thailandia al momento del rogito.

Come si integrano questi incentivi con il visto LTR?

Il visto Long-Term Resident (LTR) per stranieri facoltosi e lavoratori da remoto opera in parallelo e non è collegato all'acquisto di un immobile. Tuttavia, la combinazione delle tasse ridotte sull'acquisto e dei vantaggi fiscali del visto LTR - tra cui un'aliquota IRPEF fissa del 17% - rende la Thailandia una delle giurisdizioni più competitive del Sud-Est asiatico.

Le restrizioni sulla proprietà straniera si stanno inasprendo?

Le autorità stanno rafforzando i controlli sulle strutture societarie utilizzate da stranieri per aggirare il divieto di possesso fondiario, con oltre 850 società già sanzionate e danni stimati allo Stato superiori a 15 miliardi di baht. Il mercato dei condomini in freehold rimane però stabile e legalmente accessibile, grazie alla quota del 49%.

Conviene acquistare ora o aspettare?

I prezzi a Bangkok crescono del 3,2% annuo e a Phuket del 5-7%. Ogni anno di attesa erode parte del vantaggio generato dagli incentivi fiscali. Le condizioni attuali - tasse ridotte, LTV alleggerito dalla banca centrale e domanda internazionale solida - difficilmente si ripresenteranno tutte contemporaneamente.

Fonte: Bangkok Post

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