Magazzini in Thailandia: perché la carenza genera un rendimento dell'8-12%

Mentre gli investitori internazionali si contendono i condomini a Phuket e Bangkok, il segmento della logistica industriale thailandese genera silenziosamente rendimenti a due cifre. La carenza di spazi logistici nel paese ha raggiunto un punto critico, e i proprietari degli immobili esistenti dettano ormai le condizioni agli affittuari.

Secondo Bangkok Post, l'offerta limitata di immobili logistici in Thailandia consente ai proprietari di massimizzare i ricavi dalla domanda crescente degli operatori del settore. Gli stock di magazzini pronti (RBW) e fabbriche pronte (RBF) sono rimasti sostanzialmente invariati nel secondo trimestre 2026: circa 6,05 milioni di mq per i RBW e 3,42 milioni di mq per i RBF, un chiaro segnale strutturale di scarsità.

Per gli investitori internazionali abituati a pensare in termini di 'appartamento sul mare' o 'villa da affittare', il segmento industriale può sembrare un'esotica eccezione. Ma è proprio qui che si costruisce uno dei casi di investimento più interessanti del 2026.

Risposta rapida

• Il rendimento degli immobili logistici in Thailandia raggiunge l'8-12% annuo, a seconda della localizzazione e della classe dell'immobile, ovvero 2-3 volte superiore a quello dei condomini residenziali

• La carenza di offerta supera il 10% della domanda secondo Cushman & Wakefield, con nuovi progetti che non riescono a tenere il passo

• Il canone medio per i magazzini di classe A nell'Eastern Economic Corridor (EEC) raggiunge 175-200 baht al mq al mese, con crescita annua del 5-7%

• I contratti di locazione hanno durata di 3-5 anni con indicizzazione fissa, garantendo un flusso di cassa prevedibile

• Il segmento industriale registra un tasso di occupazione superiore al 90% nei principali hub logistici del paese

• Le aree di maggior domanda: le province di Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani e il corridoio lungo la Motorway 7

Fatti chiave

• L'Eastern Economic Corridor (EEC) è un programma statale di sviluppo di tre province (Chonburi, Rayong, Chachoengsao) che genera la domanda principale di spazi logistici. Gli investimenti infrastrutturali dell'EEC superano 1,5 trilioni di baht

• L'e-commerce come motore di crescita: il valore del commercio online in Thailandia ha raggiunto circa 850 miliardi di baht secondo le stime di mercato, e ogni punto percentuale di crescita richiede nuova capacità logistica. Shopee, Lazada e TikTok Shop stanno ampliando le proprie scorte di magazzino

• La soglia di ingresso nel segmento logistico è molto più alta rispetto al residenziale: un immobile di qualità da 2.000-5.000 mq costa tra 30 e 80 milioni di baht (circa 800.000 - 2,2 milioni di dollari)

• Le restrizioni per gli stranieri: la proprietà diretta del terreno è vietata agli stranieri in Thailandia. Gli investimenti nel settore logistico si strutturano attraverso una società thailandese (Thai company limited), un affitto a lungo termine del terreno (leasehold 30+30 anni) o la partecipazione a fondi REIT

• I REIT thailandesi a vocazione industriale (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT e altri) sono quotati alla borsa SET e offrono accesso al segmento logistico a partire da poche migliaia di baht, con un dividendo del 6-8% annuo

• Il tempo di costruzione di un nuovo magazzino di classe A chiavi in mano è di 8-14 mesi, un fattore che aggrava la carenza: la domanda cresce più velocemente di quanto gli sviluppatori riescano a immettere nuova capacità

• Il carico fiscale annuo sugli immobili commerciali in Thailandia è dello 0,3% del valore catastale per gli immobili a uso commerciale, sensibilmente inferiore rispetto alla maggior parte delle giurisdizioni europee

FAQ

Uno straniero può comprare direttamente un magazzino in Thailandia?

No. Le persone fisiche straniere non possono possedere terreni in Thailandia. Gli immobili logistici includono il terreno, quindi l'acquisto diretto non è possibile. Si utilizzano tre schemi principali: la costituzione di una società thailandese con partecipazione straniera, un affitto a lungo termine del terreno (leasehold) di 30 anni rinnovabile, oppure investimenti tramite REIT quotati in borsa.

Quale rendimento realistico ci si può aspettare dagli immobili logistici?

Il rendimento netto da locazione (net yield) dei magazzini di qualità nella zona EEC e nella periferia di Bangkok è dell'8-12% annuo. Per confronto: i condomini a Bangkok rendono il 3-5%, le ville a Phuket il 5-7%. Un rendimento aggiuntivo deriva dalla crescita del valore capitale dell'immobile, stimata al 3-5% annuo.

Dove si registra la domanda più alta di magazzini in Thailandia?

Tre zone chiave: la provincia di Samut Prakan (vicinissima all'aeroporto di Suvarnabhumi e al porto di Laem Chabang), Chonburi (cuore dell'EEC e dell'industria automobilistica), Pathum Thani (hub logistico settentrionale di Bangkok). Il corridoio lungo la Motorway 7 tra Bangkok e Pattaya è considerato il 'triangolo d'oro' della logistica del paese.

Quali sono i rischi degli investimenti nei magazzini thailandesi?

I rischi principali: la complessità giuridica della struttura di proprietà per gli stranieri, la dipendenza da uno o due grandi affittuari, il rischio valutario (reddito in baht), e il potenziale eccesso di offerta tra 3-5 anni con l'ingresso di nuovi progetti. Va considerato anche il rischio di alluvioni: la catastrofe del 2011 distrusse centinaia di impianti industriali nell'area di Ayutthaya.

Cosa sono i fondi REIT in Thailandia e come si investe?

I REIT (Real Estate Investment Trust) sono fondi immobiliari pubblici quotati alla borsa SET. I REIT industriali possiedono portafogli di magazzini e fabbriche e distribuiscono almeno il 90% del reddito in dividendi. Serve un conto di intermediazione sulla borsa thailandese. L'investimento minimo è di poche migliaia di baht: è la porta d'accesso più semplice al segmento logistico.

Perché gli immobili logistici sono migliori dei condomini per un investitore?

Contratti lunghi (3-5 anni contro affitti mensili), rendimento più alto e stabile, nessun problema legato alla stagione turistica o alla concorrenza di Airbnb, affittuari aziendali invece di privati. Gli svantaggi sono la soglia di ingresso elevata e la necessità di una gestione professionale dell'immobile.

Come influisce l'e-commerce sul mercato logistico thailandese?

La crescita esplosiva del commercio online richiede 'magazzini dell'ultimo miglio' vicino ai centri urbani. Ogni grande marketplace (Shopee, Lazada, TikTok Shop) sta ampliando la propria infrastruttura logistica in Thailandia. Si tratta di un motore di domanda strutturale, indipendente dalla stagione turistica o dai tassi di cambio.

Quanto costa affittare un magazzino in Thailandia?

Le tariffe variano molto in base a classe e posizione. Un magazzino di classe A nella zona EEC costa 175-200 baht/mq/mese. La classe B in periferia di Bangkok si aggira su 120-150 baht/mq/mese. I capannoni semplici in provincia partono da 80-100 baht/mq/mese. Tutte le cifre sono stime di mercato per il 2026.

Vale la pena visitare la Thailandia per ispezionare gli immobili logistici?

Assolutamente sì. Acquistare a distanza un immobile commerciale comporta un rischio serio. È necessario valutare di persona la localizzazione, l'accesso stradale, lo stato dell'immobile e il contesto circostante. Le zone industriali di Chonburi e Samut Prakan si trovano a 40-90 minuti dall'aeroporto di Suvarnabhumi, un dettaglio utile per pianificare il soggiorno.

Allo stesso tempo, va notato che il capitale straniero sta ridisegnando anche altri mercati thailandesi: a Phuket e Koh Samui la domanda internazionale sta trasformando destinazioni turistiche in veri hub globali di investimento immobiliare, con Koh Samui che ha registrato un'impennata storica dell'offerta di ville nel primo semestre.

Gli immobili logistici thailandesi restano una delle classi di attivi più sottovalutate per gli investitori internazionali. La combinazione di carenza strutturale dell'offerta, crescita dell'e-commerce e investimenti statali nell'EEC crea una base solida per il rendimento. La strategia ottimale per un investitore alle prime armi è iniziare con i REIT industriali thailandesi, studiare il mercato dall'interno, per poi valutare investimenti diretti tramite strutture leasehold.

Source: Bangkok Post

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