FET / Тор.Тор.3: как правильно ввезти валюту для покупки кондоминиума в Таиланде

Зачем вообще нужна форма FET

Покупка кондоминиума в Таиланде - почти единственный способ для иностранца оформить недвижимость в полную собственность (freehold) на свое имя. Но право на это вытекает не из самой сделки купли-продажи, а из соблюдения валютного правила: деньги за квартиру должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в таиландские баты уже внутри страны.

Документ, который это подтверждает, называется Foreign Exchange Transaction Form (FET). Раньше он был известен под обозначением Тор.Тор.3 (ธ.ต.3) - старое название до сих пор в ходу у юристов, риелторов и сотрудников Земельного департамента, поэтому не удивляйтесь, если в офисе попросят именно «Тор Тор 3». По сути это банковская справка установленного образца, фиксирующая факт ввоза валюты и ее обмена на баты.

Что говорит закон

Ключевая норма - § 19 Закона о кондоминиумах (Condominium Act). Он требует, чтобы иностранец, регистрирующий квартиру на свое имя, оплатил ее полную стоимость средствами, ввезенными из-за границы в иностранной валюте. Это правило работает в связке с другим ограничением того же закона - квотой 49%: иностранцам в совокупности может принадлежать не более 49% общей площади жилых помещений здания. Чтобы попасть в эту квоту и получить на руки «голубую» chanote на свое имя, оба условия нужно выполнить одновременно: и наличие свободного иностранного метража в доме, и корректно оформленный ввоз валюты.

Земельный департамент при регистрации перехода права проверяет происхождение денег именно по форме FET. Перевод, сделанный сразу в батах, или валюта, обмененная за пределами Таиланда, для иностранной регистрации не годятся.

Когда форма обязательна, а когда достаточно письма банка

Требование выпускать FET и отчитываться перед Банком Таиланда (BOT) возникает при разовой валютной операции на сумму от 50 000 долларов США (или эквивалент в другой валюте). Этот порог не всегда был таким:

Если перевод по одной операции меньше 50 000 USD, банк по запросу выдает не полноценный FET, а письмо-подтверждение валютного обмена (Credit Advice / confirmation letter). Для Земельного департамента оно имеет ту же силу - главное, чтобы в нем были все обязательные сведения.

Поэтому при покупке недорогой студии вполне может хватить подтверждающего письма, а при дроблении крупной суммы на несколько мелких переводов важно следить, чтобы по каждому банк выдал корректный документ.

Какие данные должны быть в форме

Независимо от формы (FET или письмо), документ обязан содержать как минимум:

• сумму в иностранной валюте, которая поступила;
• сумму в батах после конвертации;
• имя отправителя средств;
• имя получателя;
• цель перевода (purpose of transfer).

Отдельно про цель: грамотнее всего указывать назначение, прямо связанное с недвижимостью, - например, покупка кондоминиума. Размытые формулировки вроде «личный перевод» позже могут вызвать вопросы и при регистрации, и при будущем вывозе денег.

Как это работает на практике

1. Открываете счет или переводите на счет получателя. Деньги должны прийти из-за рубежа в валюте - долларах, евро, рублях и т.д. Конвертация в баты должна происходить внутри Таиланда, силами тайского банка.
2. Имя на переводе. В графе отправителя или получателя должно фигурировать ваше имя - имя того, кто будет записан собственником. Если деньги приходят от третьего лица или от компании, это создает риск, что Земельный департамент не примет документ.
3. Запрашиваете форму в банке. Только тайский банк с лицензией BOT вправе выпустить FET. Самостоятельно «сделать» эту форму нельзя. SWIFT-сообщение может заменить ее лишь тогда, когда в нем есть все требуемые поля.
4. Получаете документ заранее. Берите FET/письмо сразу после конвертации, не откладывая до дня регистрации.

Зачем хранить FET после сделки

Форма пригодится не только при покупке. Когда вы будете продавать квартиру и захотите вывести деньги обратно за границу без лишних удержаний, банк попросит документы, подтверждающие, что валюта когда-то была законно ввезена. Помимо оригинала FET (или Тор.Тор.3) от покупки обычно нужны:

• договор купли-продажи и квитанция об уплате налогов из Земельного департамента;
• свидетельство о праве (chanote) на квартиру;
• копия паспорта.

Удержание налога при продаже зависит от срока владения, но сам факт законного ввоза валюты позволяет репатриировать вырученные средства без дополнительных потерь. Поэтому оригинал FET стоит хранить весь срок владения недвижимостью.

Что проверить / на что обратить внимание

• Валюта, а не баты. Перевод должен прийти именно в иностранной валюте; обмен - внутри Таиланда.
• Сумма перевода. От 50 000 USD за операцию - выпускается FET; меньше - письмо-подтверждение банка (тоже подходит).
• Имя. В переводе должно стоять имя будущего собственника, а не родственника или компании.
• Назначение платежа - указывайте покупку кондоминиума, избегайте размытых формулировок.
• Полнота полей в форме: валюта, баты, отправитель, получатель, цель.
• Квота 49% в конкретном доме: до перевода убедитесь, что в здании есть свободный иностранный метраж.
• Источник формы - только лицензированный тайский банк.
• Хранение оригинала FET до момента будущей продажи и вывода средств.