Іноземець і нерухомість у Таїланді: 7 законних схем купівлі у 2026

У 2026 році іноземці досі не можуть напряму володіти землею у Таїланді. Земельний кодекс 1954 року (Land Code Act B.E. 2497) забороняє це однозначно. Проте ринок не стоїть на місці — існує щонайменше сім легальних механізмів, через які тисячі іноземних інвесторів щороку купують кондомініуми, вілли та комерційні об'єкти на Пхукеті й в інших регіонах країни.

Головне, що слід розуміти: тип нерухомості визначає схему володіння. Квартиру в кондомініумі іноземець оформляє у повну власність (freehold). Віллу або будинок із ділянкою — через оренду землі (leasehold), тайську компанію або узуфрукт. Кожна схема несе свої ризики та обмеження.

Перед тим як підписувати будь-які документи — уважно вивчіть цей матеріал.

Quick Answer

• Freehold на кондо — єдина форма повної власності, доступна іноземцю. Квота: не більше 49% площі будівлі в іноземних руках (Condominium Act B.E. 2522)

• Leasehold — оренда на 30 років з можливістю двох продовжень (загалом до 90 років), але продовження юридично не гарантовані

• Тайська компанія (Thai Co., Ltd.) — іноземець володіє до 49% акцій, компанія володіє землею. Схема легальна, але Land Department може відмовити у реєстрації, якщо тайські акціонери є номінальними

• BOI-компанія — інвестиції від 40 млн бат дають право на пряме володіння землею (до 1 рай, ≈1 600 м²)

• Узуфрукт (Usufruct) — довічне право користування чужою власністю, реєструється у земельному департаменті

• Superficies — право власності на будівлю на чужій землі строком до 30 років

• Шлюб із громадянином Таїланду — земля реєструється на чоловіка або дружину-тайця, іноземець не отримує прав на неї при розлученні без шлюбного договору

Scenarios and Options

Сценарій 1: Купівля кондомініуму (freehold)

Найпрозоріший варіант. Іноземець отримує Chanote — документ про повну власність — на своє ім'я. Кошти обов'язково переводяться з-за кордону через тайський банк. Банк видає Foreign Exchange Transaction Form (FETF) — без цього документа земельний департамент не зареєструє угоду.

Чек-лист:

1. Перевірити квоту іноземного володіння у конкретній будівлі (запитати в управляючої компанії)
2. Перевести кошти з-за кордону у тайських батах із зазначенням призначення: 'for purchase of condominium unit'
3. Отримати FETF із банку
4. Провести due diligence: перевірити Chanote, обтяження, заборгованості за комунальними платежами
5. Підписати договір купівлі-продажу та зареєструвати перехід права у Land Department

Сценарій 2: Вілла через leasehold

Іноземець орендує землю на 30 років. Контракт реєструється у земельному департаменті. Будівля на землі може бути оформлена у власність через договір superficies. Два додаткові терміни по 30 років прописуються у контракті, але — критичний момент — тайське законодавство не зобов'язує орендодавця продовжувати.

На практиці для посилення позиції використовують:

• Окрему угоду про продовження із заставою
• Реєстрацію узуфрукту паралельно з лізхолдом
• Опціон на викуп (option to purchase) на користь призначеної особи

Сценарій 3: Тайська компанія

Найбільш суперечлива схема. У 2006 році розпочалась кампанія проти номінальних акціонерів-тайців. Відтоді Land Department періодично проводить перевірки. У 2026 році ця схема працює, якщо:

• Тайські акціонери — реальні особи з підтвердженим джерелом коштів
• Компанія веде реальну господарську діяльність (оренда, управління)
• Структура акціонерного капіталу не викликає підозр

Вартість утримання компанії: від 15 000–30 000 бат на рік (бухгалтерія, аудит, податкова звітність).

Scenarios and Options — Порівняльна таблиця

Параметр	Freehold (кондо)	Leasehold 30 років	Тайська компанія	BOI
Тип об'єкта	Кондомініум	Вілла, земля	Будь-який	Будь-який
Термін володіння	Безстроково	30+30+30 років	Безстроково	Безстроково
Ім'я у Chanote	Іноземець	Ні (оренда)	Компанія	Компанія / особа
Мінімальні вкладення	Від 2–3 млн бат	Від 3 млн бат	Від 5 млн бат	Від 40 млн бат
Перепродаж	Простий	Обмежений терміном	Продаж акцій	Складний
Рівень ризику	Низький	Середній	Високий	Низький
Витрати на утримання	Комунальні	За договором	15–30 тис. бат/рік	Бухгалтерія + ліцензія

Main Risks and Mistakes

1. Купівля без перевірки Chanote. У Таїланді існує 5 типів документів на землю. Лише Chanote (Nor Sor 4 Jor) надає повне право власності з точними межами. Документи Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor та інші — це фактично дозволи на використання, а не правовстановлюючі титули.

2. Переказ коштів без FETF. Без Foreign Exchange Transaction Form угоду не зареєструють. Готівка через кордон або криптовалюта проблему не вирішують — Land Department вимагає банківський документ.

3. Номінальні акціонери. Якщо тайські акціонери компанії не можуть довести, що внесли реальні кошти, Land Department вправі відмовити у реєстрації. У гіршому випадку — кримінальне переслідування за статтею про підставних осіб (Nominee Act).

4. Відсутність due diligence. Перед угодою обов'язкова перевірка: обтяження (іпотека, сервітут), судові спори, заборгованості, відповідність дозволів на будівництво.

5. Усні домовленості про продовження leasehold. Юридичну силу має лише договір, зареєстрований у земельному департаменті. Обіцянки забудовника не мають жодної правової ваги.

6. Купівля без незалежного юриста. Юрист забудовника захищає інтереси забудовника. Вартість незалежної перевірки — від 30 000 до 80 000 бат — є незначною порівняно з ціною помилки.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді напряму?

Ні. Земельний кодекс Таїланду (Land Code Act B.E. 2497) забороняє іноземцям володіти землею. Виняток — інвестиції через BOI від 40 млн бат.

Який тип власності є найбезпечнішим для іноземця?

Freehold на кондомініум. Це єдина форма прямого володіння, захищена законом (Condominium Act B.E. 2522).

Leasehold на 30 років — це надійно?

30-річний leasehold, зареєстрований у Land Department, юридично захищений. Але продовження на наступні 30 років законом не гарантоване — це договірна опція.

Чи можна отримати іпотеку в тайському банку?

Станом на 2026 рік тайські банки вкрай рідко видають кредити іноземцям-нерезидентам. Винятки: UOB, ICBC — за наявності дозволу на роботу та підтвердженого доходу в Таїланді.

Що таке квота 49% у кондомініумі?

Закон обмежує частку іноземного володіння у кожному кондомініумі 49% від загальної площі. Якщо квота вичерпана, купівля можлива лише через leasehold.

Які податки сплачує покупець?

Трансферний збір — 2% від оціночної вартості. Гербовий збір — 0,5%. Спеціальний бізнес-податок (SBT) — 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років). Податок на утриманий дохід (WHT) — залежить від статусу продавця.

Чи потрібен тайський банківський рахунок?

Для купівлі кондомініуму — ні, кошти переводяться з іноземного банку. Але для оплати комунальних послуг і отримання орендного доходу — практично необхідний.

Чи можу я заповісти нерухомість у Таїланді?

Так. Іноземець вправі скласти заповіт за тайським законодавством. Спадкоємці-іноземці отримують кондомініум у freehold (якщо квота дозволяє) або зобов'язані продати його протягом 1 року.

Що станеться з нерухомістю, якщо я виїду з Таїланду?

Право власності на кондомініум зберігається незалежно від візового статусу. Володіння не вимагає постійного проживання в країні.

Як перевірити забудовника перед купівлею?

Запросіть: ліцензію EIA (Environmental Impact Assessment), дозвіл на будівництво, реєстрацію компанії в DBD (Department of Business Development), історію завершених проектів.

Кожна угода з нерухомістю у Таїланді — це баланс між прибутковістю та юридичною безпекою. Freehold на кондомініум залишається золотим стандартом для іноземного інвестора. Якщо мета — вілла із землею, комбінація leasehold + узуфрукт + superficies за грамотного юридичного оформлення забезпечує максимальний захист.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.