Податки на нерухомість у Таїланді: як не платити двічі — 2026

Іноземний інвестор, який придбав кондомініум на Пхукеті за 12 млн бат, при перепродажі через три роки ризикує заплатити податки одразу в двох країнах. Сукупне навантаження може сягнути 25–30% від прибутку. Саме тому розуміння податкової системи Таїланду є обов'язковою умовою грамотного інвестування — а не приємним бонусом. Ця стаття — практичний путівник із конкретними ставками, сценаріями та способами оптимізації для міжнародних покупців.

Швидка відповідь

• Transfer fee при купівлі — 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем
• Withholding tax при продажу — прогресивна шкала від 5% до 35% залежно від терміну володіння та оціночної вартості
• Податок на орендний дохід у Таїланді — від 5% до 35% за прогресивною шкалою для фізичних осіб
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% при продажу нерухомості, якщо строк володіння менше 5 років
• Land & Building Tax — 0,02%–0,7% щороку залежно від типу та вартості об'єкта
• Угоди про уникнення подвійного оподаткування між Таїландом та багатьма країнами дозволяють зараховувати сплачені в Таїланді податки у власній країні резидентства

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля кондомініуму для здачі в оренду

Ви купуєте квартиру за 8 млн бат на Пхукеті. При реєстрації угоди в Land Office сплачуєте:

• Transfer fee: 2% = 160 000 бат (часто 50/50 з продавцем, тобто ваша частка — 80 000 бат)
• Stamp duty: 0,5% = 40 000 бат (не стягується, якщо застосовується SBT)

Орендний дохід — наприклад, 40 000 бат/місяць (480 000 бат/рік). Тайський податок розраховується за прогресивною шкалою Personal Income Tax (PIT). Після стандартних вирахувань (60 000 бат — особистий вирахування + 30% від доходу на витрати) ефективна ставка складе приблизно 5–10%.

Якщо ваша країна резидентства має угоду про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом, ви маєте право зарахувати тайський податок у себе вдома. Якщо в Таїланді сплатили 35 000 бат, у рідній країні доплатите лише різницю.

Сценарій 2: Перепродаж через 3 роки з прибутком

Купили за 10 млн бат, продаєте за 14 млн бат. Строк володіння — менше 5 років:

• Specific Business Tax (SBT): 3,3% від оціночної вартості = ≈ 462 000 бат
• Withholding tax: розраховується Land Office за прогресивною шкалою від оціночної вартості, поділеної на кількість років володіння. При 3 роках і оцінці 12 млн бат утримання складе приблизно 400 000–600 000 бат
• Transfer fee: 2% = 280 000 бат (якщо повністю за вас)

Підсумкові тайські податки при продажу: 1,1–1,3 млн бат (близько 8–10% від ціни продажу).

Сценарій 3: Продаж після 5 років володіння

Головна перевага — SBT не застосовується. Замість 3,3% ви сплачуєте лише stamp duty 0,5%. Економія на об'єкті вартістю 14 млн бат — ≈ 392 000 бат. Крім того, у багатьох країнах прибуток від продажу нерухомості після тривалого строку володіння оподатковується за пільговими ставками або звільняється від податку — уточнюйте у свого податкового консультанта.

Порівняльна таблиця податків і зборів

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування тайської податкової декларації. Іноземці, які здають нерухомість в оренду, зобов'язані подавати декларацію PND 90/91 до Revenue Department до кінця березня. Штраф за неподання — до 200 000 бат плюс пені.

2. Неправильний розрахунок withholding tax. Land Office розраховує податок від оціночної вартості, а не від фактичної ціни угоди. Оцінка може бути як вищою, так і нижчою за ринкову ціну. Перевіряйте оцінку заздалегідь на сайті Treasury Department.

3. Перерахунок коштів до Таїланду в рік отримання доходу. З 2024 року Таїланд оподатковує іноземний дохід, переведений до країни в тому самому податковому році, коли він був отриманий. Раніше можна було перевести кошти через рік — тепер це правило посилено.

4. Відсутність документів для заліку. Щоб зарахувати тайські податки у своїй країні резидентства, потрібні: завірена копія тайської декларації, квитанції про сплату, переклад офіційною мовою вашої юрисдикції. Без цих документів у заліку може бути відмовлено.

5. Оформлення на компанію без аналізу наслідків. Тайська компанія сплачує корпоративний податок 20% на прибуток. Для невеликих об'єктів це може бути менш вигідно, ніж особисте володіння. Корпоративна структура виправдана при портфелі з 3+ об'єктів з орендним доходом понад 2 млн бат/рік.

6. Втрата статусу податкового резидента власної країни. Якщо ви провели в Таїланді 183+ дні на рік, ви можете стати податковим резидентом Таїланду — це кардинально змінює всю картину оподаткування. Завчасно визначте свій статус і проконсультуйтеся з фахівцем.

FAQ

Який податок платить іноземець при купівлі нерухомості в Таїланді? Основний — transfer fee 2% від оціночної вартості. На практиці його часто ділять порівну з продавцем. Додатково ви оплачуєте юридичний супровід і due diligence, але це не є податком.

Чи потрібно подавати податкову декларацію в Таїланді? Так, якщо у вас є дохід від оренди або ви продали нерухомість. Декларація подається до Revenue Department до 31 березня наступного року.

Як розраховується withholding tax при продажу? Land Office ділить оціночну вартість на кількість років володіння, застосовує прогресивну шкалу PIT (від 5% до 35%) до отриманої суми, потім множить результат на кількість років. Чим довше ви володіли — тим нижча ефективна ставка.

Чи можна уникнути SBT 3,3%? Так — якщо ви володіли нерухомістю більше 5 років або якщо об'єкт використовувався як основне місце проживання (з офіційною реєстрацією) більше 1 року. У такому разі замість SBT сплачується stamp duty 0,5%.

Який щорічний податок на володіння нерухомістю? Land & Building Tax: 0,02% для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат (якщо це не основне житло). Для об'єктів дорожче 50 млн бат ставка зростає до 0,1%. Основне житло вартістю до 50 млн бат звільнено від податку.

Що потрібно для отримання права власності на кондомініум у freehold? Банк-отримувач видасть Foreign Exchange Transaction Form (FETF) — цей документ є обов'язковим для реєстрації права власності на кондомініум у freehold. Переказуйте кошти міжнародним банківським переказом і зберігайте всі підтвердження.

Що відбувається з податками при спадкуванні? Таїланд стягує податок на спадщину понад 100 млн бат за ставкою 5% для прямих спадкоємців і 10% для інших. Для більшості інвесторів цей поріг є недосяжним.

Практичний чеклист перед купівлею

• ☐ Перевірити оціночну вартість об'єкта на сайті Treasury Department
• ☐ Зафіксувати в договорі розподіл transfer fee між сторонами
• ☐ Переказати кошти міжнародним банківським переказом (для отримання FETF)
• ☐ Зберегти всі квитанції про сплату тайських податків
• ☐ Визначити свій статус податкового резидента на поточний рік
• ☐ Подати тайську декларацію до 31 березня (за наявності орендного доходу)
• ☐ Зарахувати тайські податки у декларації країни резидентства
• ☐ Отримати завірений переклад тайських податкових документів

Грамотне податкове планування економить 5–15% від вартості угоди. Рахуйте податки до купівлі, а не після.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.