Foreign quota в Таїланді: правило 49% та як воно працює у 2026 році

У кожному кондомініумі Таїланду рівно 49% площі може належати іноземцям. Не більше. Це не ринкова практика і не рекомендація - це закон, який діє однаково для всіх іноземних покупців незалежно від громадянства чи типу візи.

Condominium Act B.E. 2522 (1979), розділ 19 bis, встановлює жорстку межу: сукупна площа юнітів в іноземній власності (freehold) не може перевищувати 49% від загальної зареєстрованої площі проєкту. Решта 51% резервується за громадянами Таїланду або юридичними особами з тайською більшістю. Правило діє з моменту реєстрації кондомініуму в Земельному департаменті та залишається незмінним.

Для покупця це означає одну просту річ: квота може бути вичерпана ще до того, як ви ухвалите рішення. І тоді freehold-власність в обраному проєкті стане неможливою.

Швидка відповідь

• 49% загальної площі кондомініуму - це максимум для іноземних власників (freehold)
• 51% зарезервовано за громадянами Таїланду та компаніями з тайською більшістю
• Квота розраховується за площею (кв. м), а не за кількістю юнітів
• Перевірити поточну заповненість квоти можна в Земельному департаменті (Land Department) за запитом
• При вичерпанні квоти іноземець може придбати юніт лише на умовах leasehold (оренда до 30 років)
• Закон застосовується однаково до всіх іноземців, незалежно від громадянства та типу візи

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: квота відкрита, придбання freehold

Найпростіший варіант. Ви купуєте юніт у кондомініумі, де іноземна частка ще не досягла 49%. Земельний департамент перевіряє квоту під час реєстрації переходу права власності. Кошти переказуються з-за кордону в тайських батах через банківський переказ, а банк-отримувач видає форму FET (Foreign Exchange Transaction Form). Без цього документа реєстрація freehold неможлива.

Ключові вимоги для freehold-реєстрації:

• Переказ коштів з-за меж Таїланду в іноземній валюті
• Конвертація в тайські бати на території Таїланду
• Отримання FET-форми від тайського банку на суму не менше вартості юніта
• Квота в проєкті не вичерпана

Сценарій 2: квота вичерпана, leasehold

Якщо 49% вже розподілені, єдиний легальний шлях - оренда (leasehold) строком до 30 років з можливістю продовження. Продовження не гарантоване законом і є договірною умовою між орендарем та власником. На практиці великі забудовники включають опцію двох продовжень по 30 років, однак юридична сила таких зобов'язань обмежена.

Leasehold реєструється в Земельному департаменті. Незареєстрована оренда строком понад 3 роки не має юридичної сили щодо третіх осіб.

Сценарій 3: nominee-структури - сіра зона

Деякі покупці намагаються обійти квоту через тайську компанію (Thai company limited), де формально 51% акцій належить тайським номіналам. Це пряме порушення Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) та Land Code Act. Земельний департамент і Департамент спеціальних розслідувань (DSI) регулярно проводять перевірки nominee-структур. Штрафи сягають 20 000 батів та/або позбавлення волі до 2 років, а угода може бути визнана недійсною з примусовим продажем активу.

Сценарій 4: купівля в проєкті на стадії будівництва (off-plan)

Забудовник розподіляє квоту ще на етапі продажів. Популярні проєкти на Пхукеті вичерпують іноземну квоту за 3-6 місяців після старту продажів. При бронюванні юніта off-plan важливо зафіксувати в договорі, що він входить до іноземної квоти. Якщо забудовник не може гарантувати freehold, це має бути відображено до підписання контракту.

Порівняльна таблиця варіантів придбання

Основні ризики та помилки

1. Не перевірили квоту до внесення booking fee. Покупець вносить завдаток, а при реєстрації виявляється, що квота закрита. Повернення завдатку залежить від умов контракту. Рішення: запросіть довідку про поточну завантаженість квоти в управляючої компанії кондомініуму або в Земельному департаменті до будь-яких платежів.

2. Переказ коштів у батах, а не в іноземній валюті. Якщо гроші надійшли до тайського банку вже в батах (наприклад, через обмінник або криптобіржу), FET-форму не видадуть. Без FET немає freehold. Переказуйте в доларах, євро або іншій конвертованій валюті.

3. Довіра до обіцянок 'продовження leasehold на 90 років'. Тайське законодавство не передбачає автоматичного продовження оренди. Обіцянка трьох періодів по 30 років - це договірне, а не законодавче зобов'язання. При зміні власника будівлі або банкрутстві орендодавця умови можуть не зберегтися.

4. Придбання через nominee без юридичного аудиту. DSI активізував перевірки в провінціях Пхукет, Самуї та Чіангмай у 2024-2025 роках. Кілька десятків компаній були примусово ліквідовані.

5. Ігнорування правил конкретного кондомініуму. Деякі управляючі компанії (juristic persons) встановлюють додаткові обмеження: заборона суборенди, мінімальний строк проживання, обмеження щодо ремонту. Ці правила не пов'язані з квотою напряму, але впливають на інвестиційну модель.

FAQ

Як дізнатися, чи вільна foreign quota в конкретному проєкті? Запитайте інформацію у juristic person (управляючої компанії кондомініуму). Вони зобов'язані вести реєстр власників із зазначенням громадянства. Також можна подати запит до місцевого відділення Земельного департаменту.

Чи може квота 'звільнитися' після перепродажу юніта громадянину Таїланду? Так. Якщо іноземець продає юніт громадянину Таїланду, його частка в квоті звільняється і стає доступною для іншого іноземного покупця.

Чи поширюється правило 49% на вілли та таунхауси? Ні. Квота застосовується лише до зареєстрованих кондомініумів (condominium juristic person). Вілли та таунхауси стоять на землі, якою іноземці не можуть володіти у freehold за Land Code Act. Для вілл використовується leasehold або корпоративні структури.

Квота рахується за кількістю юнітів чи за площею? За площею в квадратних метрах. Це важливо: один пентхаус на 200 кв. м може зайняти більше квоти, ніж чотири студії по 30 кв. м.

Що станеться, якщо забудовник продасть більше 49% іноземцям? Земельний департамент відмовить у реєстрації переходу права власності. Угода просто не відбудеться на рівні державного органу - система блокує перевищення автоматично.

Чи впливає foreign quota на вартість юніта? Косвенно - так. У проєктах з майже вичерпаною квотою freehold-юніти продаються з премією 10-20% до аналогічних leasehold-юнітів. Це ринкова динаміка, а не юридична вимога.

Чи плануються зміни закону про foreign quota у 2026 році? Кабінет міністрів Таїланду обговорював збільшення квоти до 75% для окремих категорій проєктів у 2024 році, але законопроєкт не пройшов парламент. Станом на 2026 рік правило 49% діє без змін.

Чи можна перевести leasehold у freehold, якщо квота звільниться? Теоретично так, але це вимагає розірвання leasehold-договору, укладення нового договору купівлі-продажу та повторної реєстрації. На практиці процедура складна і потребує згоди власника юніта (орендодавця).

Практичний чеклист перед купівлею

• Запросіть довідку про foreign quota в управляючої компанії
• Переконайтеся, що юніт зараховано до іноземної квоти (для freehold)
• Підготуйте міжнародний банківський переказ в іноземній валюті
• Перевірте, що банк-отримувач видасть FET-форму
• Вивчіть правила кондомініуму щодо обмежень оренди
• Наймайте незалежного юриста для перевірки контракту до будь-яких платежів

Знання механіки foreign quota - це не формальність. Це різниця між безпечною угодою з freehold-правом і ризикованою конструкцією, яка може розвалитися через кілька років.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.