Коефіцієнт ціна/оренда на Пхукеті: які цифри вважати хорошими у 2026

За кондомініум у Банг Тао просять 6,2 млн бат. Оренда приносить 45 000 бат на місяць. Вигідна угода чи пастка? Відповідь криється в одному числі - коефіцієнті price-to-rent ratio. Цей показник працює як рентген для інвестиції: він демонструє, за скільки років орендний дохід повністю окупить вартість об'єкта. Що нижчий коефіцієнт, то швидше повернення капіталу. На Пхукеті у 2026 році діапазон коливається від 11 до 22 залежно від району, типу об'єкта і класу нерухомості.

Швидка відповідь

• Price-to-rent ratio = ціна покупки / річний орендний дохід (gross). Для кондо за 6,2 млн бат при оренді 540 000 бат/рік = 11,5
• Показник нижче 15 на Пхукеті вважається вигідним для інвестора
• Діапазон 15-18 - нейтральна зона, дохід на рівні ринку
• Вище 20 - об'єкт переоцінений або орендний потенціал слабкий
• Середній gross yield на Пхукеті - 6-8% річних, що відповідає ratio 12,5-16,7
• Net yield після вирахування витрат зазвичай на 1,5-2,5 в.п. нижчий за gross

Сценарії та варіанти

Як правильно розраховувати price-to-rent ratio

Формула проста:

Price-to-Rent Ratio = Ціна об'єкта / Річний орендний дохід (gross)

Оберненою величиною є gross rental yield:

Gross Yield (%) = (Річна оренда / Ціна покупки) × 100

Ratio 12,5 відповідає gross yield 8%. Ratio 16,7 означає 6%. Ratio 20 - лише 5%.

Але gross yield оманливий. Реальні гроші - це net yield. Для його розрахунку слід відняти:

• Комісію керуючої компанії: 20-35% від орендного доходу при подобовій здачі
• Common area fee: 40-80 бат/кв. м на місяць
• Податок на дохід: 5-15% за прогресивною шкалою (для фізосіб-нерезидентів)
• Ремонт і заміну меблів: 1-2% від вартості об'єкта на рік
• Простої: мінімум 30-60 днів у низький сезон

Практичний приклад: кондо за 6,2 млн бат з gross орендою 540 000 бат/рік і комісією КК 30%. Net дохід - приблизно 340 000 бат/рік. Net yield - 5,5%. Реальний ratio з урахуванням витрат - вже 18,2, а не 11,5.

Сценарій 1: Кондомініум біля пляжу для подобової оренди

Студія 30-35 кв. м у Патонзі або Кароні. Ціна покупки - 3,5-5 млн бат. Оренда у високий сезон (листопад-квітень) - 2 000-3 500 бат/добу. Заповнюваність - 70-80% у сезон, 40-50% у міжсезоння. Gross yield - 7-9%. Price-to-rent ratio - 11-14.

Перевага: високий туристичний потік, зрозумілий вихід через перепродаж. Недолік: залежність від сезонності, знос при частій зміні гостей.

Сценарій 2: Вілла з басейном на річній оренді

Вілла 2-3 спальні у Раваї або Найхарні. Ціна - 12-18 млн бат. Річна оренда - 60 000-100 000 бат/міс. Gross yield - 5-7%. Price-to-rent ratio - 14-20.

Перевага: стабільний орендар, мінімум управління. Недолік: ratio часто вище 16, капітал прив'язаний надовго, ліквідність на виході нижча.

Сценарій 3: Преміальне кондо під управлінням готельного оператора

Об'єкт 50-70 кв. м у Лагуні або Банг Тао. Ціна - 8-15 млн бат. Гарантований дохід - 5-7% на 3-5 років. Price-to-rent ratio - 14-20 за гарантією, але після закінчення контракту може змінитись.

Перевага: передбачуваність, нульова участь в управлінні. Недолік: гарантована дохідність зазвичай закладена у надбавку до ціни покупки. Реальний ratio після завершення гарантії потрібно перераховувати.

Сценарій 4: Новобудова з розстрочкою та перепродажем на етапі будівництва

Тут price-to-rent ratio вторинний. Основна стратегія - зростання капіталу 15-30% від котловану до здачі. Але якщо ринок сповільниться, інвестор залишиться з об'єктом, де ratio може виявитись вище 18-20.

Порівняльна таблиця районів Пхукета

| Параметр | Патонг / Карон | Банг Тао / Лагуна | Раваї / Найхарн | Чернг Талей | |---|---|---|---| | Тип об'єкта | Студія/1-bed кондо | 1-2 bed кондо | Вілла 2-3 bed | Вілла/кондо преміум | | Ціна (млн бат) | 3,5-5 | 6-12 | 12-18 | 15-35 | | Gross yield | 7-9% | 6-8% | 5-7% | 4-6% | | Price-to-rent ratio | 11-14 | 12,5-16,7 | 14-20 | 16,7-25 | | Net yield (оцінка) | 5-6,5% | 4-6% | 3,5-5% | 2,5-4% | | Заповнюваність | 65-80% | 60-75% | 85-95% (річна) | 55-70% | | Ліквідність на виході | Висока | Середня-висока | Середня | Нижча за середню | | Цільовий орендар | Турист 1-4 тижні | Турист/експат 1-6 міс. | Експат/сім'я 6-12 міс. | Преміум-турист |

Основні ризики та помилки

1. Рахувати gross замість net. Різниця - 1,5-2,5 відсоткових пункти. На об'єкті за 10 млн бат це 150 000-250 000 бат на рік, які ніколи не потраплять на ваш рахунок.

2. Довіряти буклетним цифрам. Забудовники вказують заповнюваність 85-90% і пікові ставки оренди. Реальність: середня заповнюваність подобового кондо на Пхукеті - 60-70% за рік за оцінками ринку.

3. Ігнорувати сезонність. Травень-жовтень - це 30-50% від зимових ставок. Річний дохід не можна вважати множенням пікового місяця на 12.

4. Забувати про валютний ризик. Якщо ви оцінюєте дохідність у доларах або євро, а бат зміцнюється - ratio виглядає краще. Але працює і зворотний бік.

5. Не враховувати амортизацію. Меблі, техніка, кондиціонери - заміна кожні 3-5 років. Це 80 000-200 000 бат за цикл для типової студії.

6. Плутати ratio з ROI. Price-to-rent ratio не враховує зростання вартості об'єкта. На ринку Пхукета, що зростає, об'єкт з ratio 16 може дати total return 12-15% річних за рахунок приросту капіталу.

7. Купувати з ratio вище 20 без чіткої стратегії виходу. Якщо орендний дохід не покриває витрати, ви субсидуєте володіння з власної кишені. Це допустимо лише за підтвердженого потенціалу зростання вартості.

FAQ

Який price-to-rent ratio вважається хорошим на Пхукеті?

Нижче 15 - інвестиційно привабливий. У діапазоні 12-14 - відмінний для орендного бізнесу. Це відповідає gross yield 7-8,3%.

Чим відрізняється gross yield від net yield?

Gross yield розраховується від повної суми оренди без вирахувань. Net yield - після вирахування всіх витрат: управління, податки, простої, ремонт. Різниця зазвичай 1,5-2,5 в.п.

Як район впливає на price-to-rent ratio?

Патонг і Карон дають найнижчий ratio (11-14) завдяки високому туристичному потоку. Преміальні райони (Чернг Талей, Камала) - ratio 16-25, зате вищий потенціал зростання вартості.

Чи варто купувати об'єкт з ratio вище 18?

Лише якщо ви робите ставку на приріст капіталу, а не на орендний cash flow. Перевірте: чи ростуть ціни в районі, який обсяг нового будівництва, які інфраструктурні проекти плануються.

Як перевірити реальну орендну ставку до покупки?

Вивчіть Airbnb, Booking.com, Agoda для подобових об'єктів. Для довгострокової оренди - FazWaz, DDProperty, локальні агентства. Запросіть дані у керуючої компанії житлового комплексу.

Який мінімальний бюджет для інвестиції з хорошим ratio?

Студія в Патонзі або Кароні від 3,5 млн бат (близько $100 000) може давати ratio 11-13. Це вхідний квиток з найкращим співвідношенням ціни і доходу.

Чи впливає тип власності (freehold / leasehold) на ratio?

Leasehold-об'єкти коштують на 20-40% дешевше при порівнянній орендній ставці. Формально ratio нижчий, але ви обмежені строком оренди землі (30+30+30 років), що впливає на стратегію виходу.

Як враховувати зростання орендних ставок?

За оцінками ринку, ставки на Пхукеті зростали на 3-6% щорічно у 2023-2025 роках. Якщо тренд зберігається, ratio об'єкта покращується щороку без додаткових вкладень.

Який показник важливіший - ratio чи net yield?

Для порівняння об'єктів між собою зручніший ratio (одне число, не потребує вирахування витрат). Для фінального рішення - net yield, адже саме він відображає реальний грошовий потік.

Price-to-rent ratio - не єдиний критерій, але найкраща відправна точка. Об'єкт з ratio 12-14 на Пхукеті у 2026 році - це актив, який працює на вас з першого дня. Об'єкт з ratio 20+ - спекуляція на зростання, яка потребує запасу міцності і терпіння.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.