Photo by Vladyslav Dushenkovsky on Pexels
Оренда на Пхукеті: реальна дохідність по районах у 2026
Вілла за 12 млн бат у Раваї приносить 45 000 бат на місяць у високий сезон і 25 000 бат у низький. Кондо за 5 млн бат на Банґтао — 35 000 бат стабільно з листопада по квітень. Це не рекламні буклети девелоперів. Це реальні цифри орендних ставок на Пхукеті у 2026 році, які формують дохідність від 5% до 8% річних нетто — залежно від району, типу об'єкта та вашої стратегії управління.
Пхукет залишається лідером орендного ринку Таїланду. За даними Bank of Thailand, острів прийняв понад 9,5 млн туристів у 2025 році. Високий туристичний потік тисне на орендні ставки вгору, а обмежена земля на західному узбережжі не дозволяє забудовникам насичувати ринок.
Але між валовою дохідністю у презентації девелопера і чистим грошовим потоком на вашому рахунку — прірва. Розберімо її до найдрібніших деталей.
Швидка відповідь
- Середня орендна ставка кондо (1 спальня): 20 000–40 000 бат/міс залежно від району
- Середня орендна ставка вілли (2–3 спальні): 40 000–120 000 бат/міс
- Валова дохідність кондо: 6–9% річних
- Чиста дохідність після витрат: 4,5–7% річних
- Середнє завантаження при короткостроковій оренді: 65–80% у високий сезон, 35–50% у низький
- Податкове навантаження на орендний дохід: від 5% до 15% залежно від структури володіння
Сценарії та варіанти
Сценарій 1: Кондо на Банґтао під управляючу компанію
Придбання студії або квартири з однією спальнею за 4–6 млн бат у проєкті з гарантованою дохідністю. Управляюча компанія бере 20–30% від орендного доходу, але знімає з вас усі операційні завдання: маркетинг, заселення, прибирання, ремонт.
Розрахунок: об'єкт за 5 млн бат, орендна ставка 30 000 бат/міс, завантаження 70% = 252 000 бат/рік валового доходу. Після вирахування комісії УК (25%), обслуговування спільних зон (40 000 бат/рік), податків і дрібного ремонту — чистими залишається близько 140 000–150 000 бат/рік. Це 2,8–3% нетто.
Гарантовані програми часто обіцяють 6–7%, але уважно читайте контракт. Гарантія зазвичай діє 3–5 років, після чого ставка переглядається. Частина гарантованої дохідності може бути закладена у завищену ціну об'єкта.
Сценарій 2: Вілла в Раваї — самостійне управління через Airbnb
Пул-вілла з 2–3 спальнями за 8–15 млн бат у Раваї або Найхарні. Ви керуєте орендою самостійно або наймаєте локального менеджера за 10–15% від виручки.
Розрахунок: вілла за 10 млн бат, середня ставка 4 500 бат/добу у високий сезон і 2 500 бат у низький. При завантаженні 75% (листопад–квітень) і 40% (травень–жовтень) — річний дохід близько 680 000 бат. Витрати: менеджер, прибирання, басейн, сад, податки, дрібний ремонт — близько 200 000–250 000 бат/рік. Чиста дохідність: 4,3–4,8%.
Додаткова перевага — зростання капітальної вартості. Вілли на західному узбережжі Пхукета дорожчають на 7–12% на рік за ринковими оцінками.
Сценарій 3: Довгострокова оренда у Чалонзі або Пхукет-Тауні
Кондо за 2,5–4 млн бат здається тайцям або експатам за 12-місячним контрактом за ставкою 12 000–18 000 бат/міс. Мінімум клопоту, стабільний грошовий потік.
Чиста дохідність: 4–5,5% річних. Немає сезонності, немає простоїв, немає витрат на маркетинг. Але й немає потенціалу зростання ставки у пікові місяці.
Порівняльна таблиця районів Пхукета
| Район | Тип об'єкта | Ціна купівлі (бат) | Оренда/міс (бат) | Валова дохідність | Чиста дохідність | Завантаження |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Банґтао | Кондо 1 спальня | 5 000 000 | 28 000–38 000 | 7–8% | 4,5–5,5% | 65–75% |
| Сурін | Кондо 1 спальня | 6 500 000 | 35 000–50 000 | 7–9% | 5–6,5% | 60–75% |
| Раваї | Вілла 2–3 сп. | 10 000 000 | 45 000–80 000 | 6–8% | 4–5,5% | 55–70% |
| Ката | Кондо студія | 3 500 000 | 20 000–30 000 | 7–9% | 5–6,5% | 70–80% |
| Лаґуна | Вілла 3–4 сп. | 25 000 000 | 100 000–180 000 | 5–7% | 3,5–5% | 50–65% |
| Пхукет-Таун | Кондо 1 сп. | 2 500 000 | 12 000–16 000 | 6–7% | 4,5–5,5% | 90–95% |
| Найхарн | Вілла 2 сп. | 8 000 000 | 40 000–65 000 | 6–8% | 4,5–6% | 55–70% |
Основні ризики та помилки
1. Плутати валову і чисту дохідність. Девелопер показує 8%. Ви отримуєте 4,5% після всіх витрат. Різниця — витрати на управління, обслуговування, податки, простій, ремонт і амортизація меблів. Завжди рахуйте нетто.
2. Ігнорувати сезонність. Пхукет — не Бангкок. З травня по жовтень завантаження на короткостроковій оренді падає на 30–50%. Закладайте консервативне завантаження 55–60% у річний розрахунок.
3. Купувати об'єкт без аналізу конкурентного середовища. В одному проєкті на Банґтао може бути 200+ юнітів, виставлених на Airbnb. Конкуренція всередині комплексу знижує ставку і завантаження.
4. Недооцінювати витрати на утримання вілли. Басейн, сад, боротьба з вологістю, терміти, ремонт після сезону дощів — вілла поглинає 150 000–300 000 бат/рік на утримання.
5. Забувати про ліквідність на виході. Дорогі вілли за 30+ млн бат продаються 12–24 місяці. Кондо у популярних проєктах за 4–6 млн бат іде за 3–6 місяців. Ліквідність — прихована складова дохідності.
6. Не враховувати податкову структуру. Орендний дохід оподатковується прогресивним прибутковим податком у Таїланді. Якщо об'єкт оформлений на тайську компанію, ставка корпоративного податку — 20%, але є можливість списати витрати. Для фізичної особи ставка залежить від суми доходу. Проконсультуйтесь із тайським податковим юристом до купівлі.
FAQ
Скільки коштує оренда кондо на Пхукеті?
Від 12 000 бат/міс за студію у Пхукет-Тауні до 50 000 бат/міс за апартаменти преміум-класу на Суріні. Короткострокова подобова оренда — від 1 500 до 5 000 бат/добу залежно від сезону і локації.
Яка реальна дохідність від оренди на Пхукеті у 2026?
Чиста дохідність становить 4,5–7% річних при грамотному управлінні. Валова — 6–9%. Різниця йде на операційні витрати, податки та простій.
Що вигідніше — короткострокова чи довгострокова оренда?
Короткострокова оренда дає на 15–30% більше валового доходу, але потребує активного управління і несе ризик сезонного простою. Довгострокова — стабільніша, але з нижчою ставкою.
Який район Пхукета найкращий для інвестицій в оренду?
Ката і Банґтао — оптимальний баланс ціни входу, завантаження і орендної ставки. Сурін — преміальний сегмент із високою ставкою, але дорогим входом. Пхукет-Таун — для стабільного довгострокового грошового потоку.
Чи потрібна ліцензія для здачі в оренду?
Для короткострокової оренди (менше 30 днів) за тайським законом Hotel Act потрібна готельна ліцензія. Багато кондо-проєктів мають ліцензію на рівні управляючої компанії. Для індивідуальних вілл це питання вирішується через юридичну структуру.
Які витрати несе власник при здачі в оренду?
Основні статті: комісія управляючої компанії (20–30%), обслуговування спільних зон (300–800 бат/кв. м/рік), прибутковий податок, страховка, дрібний ремонт, маркетинг. До вілли додається обслуговування басейну і прилеглої території.
За скільки можна продати об'єкт на Пхукеті?
Квартири за 3–6 млн бат у ліквідних проєктах продаються за 3–6 місяців. Вілли за 15+ млн бат — від 6 до 18 місяців. Об'єкти без виду на море з застарілим ремонтом можуть зависнути на рік і більше.
Як самостійно розрахувати чисту дохідність?
Формула: (річний орендний дохід − усі витрати) ÷ повна вартість купівлі × 100%. Повна вартість включає ціну об'єкта, податки при купівлі (~6%), меблі та підготовку до здачі.
Головний принцип інвестицій в орендну нерухомість на Пхукеті простий: рахуйте від чистої дохідності, закладайте консервативне завантаження і завжди перевіряйте ліквідність на виході. Дохідність 5–6% нетто при зростанні вартості об'єкта на 7–10% на рік — це сукупний повернення 12–16% річних, що робить Пхукет одним із найсильніших ринків у Південно-Східній Азії.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.