Хто може володіти землею в Таїланді: правила для 5 типів покупців у 2026 році

У Таїланді іноземець не може безпосередньо володіти землею. Це не чутка і не застаріла норма — це стаття 86 Земельного кодексу 1954 року (Land Code Act B.E. 2497), яка діє без змін. Але щороку тисячі іноземців купують вілли, ділянки та комерційні об'єкти на Пхукеті та в інших провінціях. Як? Через легальні структури, кожна з яких має свої межі, ризики та вартість оформлення.

Різниця між «купити будинок» і «володіти землею під ним» — ключова для розуміння ринку. Будівлю можна оформити на іноземця. Землю — ні. Саме цей розрив породжує десятки схем: від безпечних до відверто шахрайських.

Швидка відповідь

• Іноземні фізичні особи не можуть володіти землею в Таїланді за законом
• Громадяни Таїланду мають повне право власності (Chanote — документ Nor Sor 4 Jor)
• Тайські компанії з іноземною часткою до 49% можуть володіти землею, але структура має бути реальною, а не номінальною
• Оренда на 30 років (leasehold) — основний легальний інструмент для іноземців, реєструється в Земельному департаменті
• Кондомініуми — єдиний тип нерухомості, де іноземець отримує freehold-право на юніт (до 49% площі всього проєкту згідно з Condominium Act B.E. 2522)
• Інвестиції від 40 млн бат теоретично дають право на землю за статтею 96-bis Земельного кодексу, але на практиці схвалення отримують вкрай рідко

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля кондомініуму (freehold)

Найпрозоріший шлях. Іноземець отримує повне право власності на квартиру. Єдина умова — квота іноземного володіння в проєкті не перевищує 49%. Кошти мають надійти з-за кордону банківським переказом з призначенням «для купівлі кондомініуму». Банк видає форму FET (Foreign Exchange Transaction Form) — без неї Земельний департамент відмовить у реєстрації.

Сценарій 2: Оренда землі на 30 років (leasehold)

Іноземець орендує ділянку у тайського власника. Контракт реєструється в Земельному департаменті. Максимальний строк за Цивільним і Торговим кодексом — 30 років. Продовження на наступні 30 років можна прописати в договорі, але суди Таїланду не завжди визнають такі пункти обов'язковими для виконання. Це головний юридичний ризик leasehold.

Будівлю на орендованій землі можна оформити на іноземця як окремий об'єкт власності — через дозвіл на будівництво (construction permit) на ім'я орендаря.

Сценарій 3: Тайська компанія (BOI або звичайна)

Тайське ТОВ (บริษัทจำกัด) з іноземною часткою до 49% акцій може володіти землею. Решта 51% — у тайських акціонерів. Земельний департамент перевіряє реальність бізнесу: наявність обороту, співробітників, податкової звітності. З 2023 року Департамент спеціальних розслідувань (DSI) активно переслідує «номінальні» компанії, де тайські акціонери не вносили реальних коштів.

Компанії, що отримали підтримку BOI (Board of Investment), можуть володіти землею з більшою часткою іноземної участі — аж до 100% за певних видів діяльності.

Сценарій 4: Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน)

Право користування та отримання доходу з чужої землі. Реєструється в Земельному департаменті. Строк — до 30 років або довічно. Узуфрукт не передається у спадок, але захищає від продажу землі третій особі без згоди правовласника. Використовується як додатковий захисний рівень до leasehold.

Сценарій 5: Чоловік або дружина — громадянин Таїланду

Тайський партнер купує землю на своє ім'я. Іноземний партнер підписує декларацію про те, що кошти належать тайській стороні. За Сімейним кодексом при розлученні майно, набуте в шлюбі, ділиться порівну — але право власності на землю залишається за громадянином Таїланду. Судові спори в таких справах тривають роками.

Порівняльна таблиця структур володіння

Основні ризики та помилки

1. Номінальні акціонери. Найпоширена пастка. Іноземець створює компанію з тайськими «номіналами», які формально володіють 51%. DSI проводить перевірки: при виявленні — штрафи, примусовий продаж, кримінальне переслідування за статтею 96 Земельного кодексу.

2. Незареєстрована оренда. Договір оренди строком понад 3 роки, не зареєстрований у Земельному департаменті, юридично недійсний понад 3-річний строк. Це пряма норма статті 538 Цивільного кодексу Таїланду.

3. Відсутність due diligence за титулом. Не всі земельні документи рівнозначні. Chanote (Nor Sor 4 Jor) — єдиний повноцінний титул з GPS-прив'язкою. Nor Sor 3 Gor допускає продаж, але з менш точними межами. Sor Kor 1 — взагалі не є правом власності, лише правом користування.

4. Ігнорування екологічних обмежень. На Пхукеті значна частина землі знаходиться в лісових зонах або зонах охорони узбережжя. Будівництво там незаконне, навіть якщо у продавця є документи.

5. Оплата до перевірки. Переказ коштів продавцю до завершення юридичної перевірки — прямий шлях до втрати грошей. Стандартна практика — завдаток 1–5% з чітким договором про повернення.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді?

Ні — незалежно від громадянства. Жоден іноземець не може безпосередньо володіти землею в Таїланді. Доступні leasehold, купівля через тайську компанію або freehold-кондомініум.

Що таке Chanote і чому це важливо?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) — найвищий земельний титул у Таїланді з точними GPS-координатами ділянки. Лише з цим документом можна бути впевненим у межах і праві власності продавця.

Чи безпечна схема з тайською компанією у 2026 році?

Тільки якщо компанія веде реальну діяльність — має оборот, сплачує податки, наймає співробітників. «Порожні» компанії DSI виявляє і ліквідує.

Чи можна продовжити leasehold після 30 років?

Юридично — потрібно укладати новий договір. Пункт про продовження в контракті — це зобов'язання між сторонами, але не гарантія. Верховний суд Таїланду неодноразово зазначав, що примусове продовження неможливе.

Які податки сплачує іноземець при купівлі?

Основні збори: трансферний збір 2%, гербовий збір 0,5% або спеціальний бізнес-податок 3,3%, податок на доходи продавця (розраховується за прогресивною шкалою). Розподіл між покупцем і продавцем — предмет переговорів.

Чи потрібен юрист для купівлі?

Обов'язково. Юридична перевірка титулу, обтяжень, зонування та екологічних обмежень — мінімальний набір. Вартість — від 30 000 до 80 000 бат залежно від складності справи.

Що відбувається із землею компанії, якщо іноземець помирає?

Акції тайської компанії успадковуються за заповітом. Без заповіту — за тайським законодавством про спадщину. Рекомендується оформити заповіт у Таїланді окремо від заповіту в країні громадянства.

Чи може іноземець отримати землю в подарунок від тайця?

Ні. Земельний департамент відмовить у реєстрації переходу права власності на землю на користь іноземця незалежно від підстави — купівля, дарування чи спадщина.

Володіння землею в Таїланді — це сфера, де незнання закону коштує мільйони. Кожна структура працює, але лише при грамотному оформленні та постійному юридичному супроводі.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.