Чиста дохідність оренди на Пхукеті: реальні цифри після всіх витрат у 2026

Інвестор придбав кондо на Банг Тао за 8,5 млн бат, отримав гарантовану дохідність 7% річних від забудовника і заспокоївся. Через два роки гарантія закінчилась, він перейшов на ринкову оренду і виявив: після податків, комунальних платежів, комісії керуючої компанії та ремонту на руки надходить не 7%, а 4,1%. Різниця між gross yield і net yield на Пхукеті становить від 2 до 4 відсоткових пунктів - і саме ця різниця визначає, чи варта інвестиція витрачених коштів.

Ця стаття розбирає кожну статтю витрат, яка з'їдає прибуток орендодавця на Пхукеті. З конкретними сумами, порівнянням районів і формулою, що дозволяє розрахувати персональний net yield до купівлі об'єкта.

Швидка відповідь

• Середній gross yield кондо на Пхукеті у 2026 році: 6-8% річних (за оцінками ринку)
• Середній net yield після всіх витрат: 3,5-5,5% залежно від району та типу управління
• Основні статті витрат: керуюча компанія (20-35% від орендного доходу), загальний фонд (sinking fund + CAM fees), податки, ремонт, простій
• Райони з найвищою чистою дохідністю: Раваі, Най Харн, Ката - середній net yield 4,5-5,5%
• Райони з преміальною ціною входу та помірним yield: Банг Тао, Лагуна, Сурін - net yield 3,5-4,5%
• Критично важливий фактор: заповнюваність (occupancy rate). Кожні 10% простою знижують net yield приблизно на 0,7-1 відсотковий пункт

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Кондо у пул-програмі керуючої компанії

Найпоширеніший формат для іноземного інвестора. Ви купуєте кондомініум у форматі freehold (повна власність на юніт), передаєте його в управління hotel management company, яка здає юніт туристам подобово.

Типовий розрахунок для студії 35 кв. м на Банг Тао:

• Ціна купівлі: 6 млн бат
• Середня добова ставка (ADR): 2 500 бат
• Заповнюваність: 75% (274 ночі на рік)
• Gross revenue: 685 000 бат/рік (gross yield 11,4%)
• Комісія КК: 30% = -205 500 бат
• CAM fee (загальні збори): 25 000 бат/рік
• Sinking fund (амортизація на 10 років): 7 000 бат/рік
• Withholding tax: ~5% від доходу = -34 250 бат
• Дрібний ремонт, заміна текстилю, побутова техніка: 30 000 бат/рік
• Страховка: 5 000 бат/рік
• Разом витрат: ~306 750 бат
• Net income: ~378 250 бат
• Net yield: 6,3%

Це оптимістичний сценарій. При заповнюваності 60% (реалістично для юнітів без виду на море) net yield падає до 4,2%.

Сценарій 2: Кондо на довгостроковій оренді (річний контракт)

Менше доходу, але менше витрат і передбачуваний грошовий потік.

Типовий розрахунок для 1-bedroom 45 кв. м у Каті:

• Ціна купівлі: 5 млн бат
• Орендна ставка: 25 000 бат/міс
• Gross revenue: 300 000 бат/рік (gross yield 6%)
• Комісія агенту за пошук орендаря (1 місяць, амортизація): 25 000 бат/рік
• CAM fee: 22 000 бат/рік
• Sinking fund (амортизація): 5 000 бат/рік
• Податок: ~5% = -15 000 бат
• Ремонт: 15 000 бат/рік
• Простій між орендарями (в середньому 1 місяць): -25 000 бат
• Разом витрат: ~107 000 бат
• Net income: ~193 000 бат
• Net yield: 3,9%

Сценарій 3: Вілла з басейном під подобову оренду (leasehold)

Максимальний абсолютний дохід, але високі операційні витрати та складна логістика.

Типовий розрахунок для вілли 2 спальні в Раваї:

• Ціна leasehold (30 років): 12 млн бат
• ADR: 6 000 бат
• Заповнюваність: 65% (237 ночей)
• Gross revenue: 1 422 000 бат (gross yield 11,9%)
• Комісія КК/агентства: 25% = -355 500 бат
• Обслуговування басейну: 60 000 бат/рік
• Садівник, клінінг, дрібний ремонт: 80 000 бат/рік
• Електроенергія (у періоди простою): 36 000 бат/рік
• Податки: ~5% = -71 100 бат
• Страховка: 15 000 бат/рік
• Амортизація меблів і техніки: 50 000 бат/рік
• Разом витрат: ~667 600 бат
• Net income: ~754 400 бат
• Net yield: 6,3%

Важливе застереження: для leasehold слід враховувати амортизацію самої оренди. 12 млн бат / 30 років = 400 000 бат/рік. З урахуванням цього реальна дохідність падає до 3,0%, якщо ви не плануєте продовження або перепродаж.

Порівняльна таблиця форматів інвестування

Основні ризики та помилки

1. Плутанина між gross і net yield. Забудовники та агенти майже завжди вказують gross yield. Цифра 8-10% на рекламному банері перетворюється на 4-5% після витрат. Вимагайте pro forma з деталізацією всіх статей.

2. Переоцінка заповнюваності. Пхукет має виражену сезонність. Високий сезон (листопад-квітень) завантажений на 85-95%, низький (травень-жовтень) просідає до 40-55%. Середня річна заповнюваність 70-75% - це хороший показник, а не гарантована даність.

3. Ігнорування sinking fund і CAM fees. Загальні збори в нових кондомініумах становлять 40-80 бат за кв. м на місяць. На юніті 45 кв. м це 21 600-43 200 бат/рік - помітна стаття, особливо при довгостроковій оренді.

4. Відсутність резервного фонду на ремонт. Кондиціонери, водонагрівачі, меблі в тропічному кліматі зношуються швидше. Закладайте 1-2% від вартості об'єкта щорічно на капітальні заміни.

5. Неправильний вибір керуючої компанії. Розкид комісій КК на Пхукеті: від 15% до 40% від орендного доходу. Але дешева КК з поганими відгуками на Booking та Airbnb обійдеться дорожче: низький рейтинг - низька заповнюваність - збитки.

6. Недооцінка податкового навантаження. Withholding tax, personal income tax (за певних умов), land and building tax - сукупне навантаження може сягати 5-8% від орендного доходу. Консультація тайського податкового юриста коштує 10 000-20 000 бат і окупається багаторазово.

7. Купівля 'на емоціях' у преміальному районі. Об'єкт на першій лінії в Суріні за 15 млн бат дає net yield 3,2%. Аналогічна квартира в Каті за 6 млн бат дає 5%. Чим вища ціна входу, тим складніше вийти на привабливу дохідність.

FAQ

Яка реальна чиста дохідність оренди на Пхукеті у 2026 році?

За оцінками ринку, середній net yield для кондомініумів при подобовій оренді становить 4-6%, при довгостроковій оренді 3,5-5%. Вілли під управлінням дають 3-6% залежно від району та формату власності.

Які витрати найчастіше забувають при розрахунку yield?

Три головні 'невидимі' статті: амортизація меблів і техніки (1-2% від вартості об'єкта на рік), простій між орендарями (0,5-2 місяці на рік) і зростання CAM fees (загальні збори збільшуються на 3-5% щорічно у більшості кондомініумів).

Як розрахувати net yield до купівлі об'єкта на Пхукеті?

Формула: (Gross rental income - всі операційні витрати) / ціна купівлі x 100%. Використовуйте консервативну заповнюваність 65% для подобової оренди і закладайте 1 місяць простою для довгострокової.

У якому районі Пхукета найвища дохідність оренди?

Раваї і Най Харн показують найкраще співвідношення ціни входу та орендного доходу. Причина: відносно низька вартість квадратного метра при стабільному попиті з боку long-stay туристів і цифрових кочівників.

Гарантована дохідність від забудовника - чи це надійно?

Гарантії зазвичай діють 2-3 роки і закладаються у ціну об'єкта (завищення на 10-20%). Після закінчення гарантійного терміну ринкова дохідність часто виявляється на 2-3 відсоткових пункти нижче обіцяної.

Скільки коштує керуюча компанія на Пхукеті?

Від 15% до 40% від орендного доходу. Середній показник для професійних hotel management компаній: 25-30%. Деякі беруть фіксовану плату плюс відсоток від виручки.

Який мінімальний бюджет для рентабельної інвестиції на Пхукеті?

Оптимальна точка входу для кондомініуму під подобову оренду: 5-7 млн бат (райони Ката, Карон, Раваї). Об'єкти дешевше 3,5 млн бат часто розташовані далеко від пляжу, що критично знижує заповнюваність.

Чи варто враховувати зростання вартості об'єкта при оцінці інвестиції?

Так, але обережно. Capital appreciation на Пхукеті становить у середньому 3-7% на рік для якісних об'єктів у районах, що розвиваються. Однак це паперовий прибуток до моменту продажу, а ліквідність залежить від кон'юнктури ринку.

Які податки сплачує орендодавець на Пхукеті?

Withholding tax при отриманні орендного доходу (утримується керуючою компанією або агентом), personal income tax (якщо ви є податковим резидентом Таїланду), land and building tax (0,02-0,3% від оціночної вартості об'єкта). Сукупне навантаження: 5-8% від орендного доходу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.