Депозит за off-plan у Таїланді: 6 пасток, у яких згоряють гроші

У березні 2025 року міжнародний інвестор переказав 1,2 млн бат на рахунок компанії-одноденки на Пхукеті. Отримав гарний буклет, розписку на фірмовому бланку та обіцянку здати віллу через 18 місяців. Компанія зникла через 4 місяці. Земельна ділянка виявилася орендованою — в іншого власника.

Ця історія — не виняток. За оцінками ринку, кожен п'ятий off-plan проєкт у курортних зонах Таїланду не завершується у заявлені терміни. Частина з них не завершується взагалі. Депозит — найвразливіша ланка в ланцюжку купівлі нерухомості, що будується, адже гроші йдуть до появи фізичного об'єкта.

Ця стаття не про те, як перевірити забудовника. Тут — конкретні фінансові пастки, пов'язані саме з депозитом: його розміром, структурою платежу, юридичним оформленням і сценаріями повернення.

Швидка відповідь

• Стандартний депозит при бронюванні off-plan у Таїланді становить від 50 000 до 200 000 бат (booking fee), потім — 20–30% від вартості об'єкта протягом 30 днів
• Тайське законодавство не зобов'язує забудовника повертати депозит при відмові покупця, якщо в контракті не передбачено інше
• Гроші надходять безпосередньо забудовнику або його SPV-компанії — жодних додаткових механізмів захисту для іноземних покупців не існує
• За даними CBRE Thailand, середній термін будівництва off-plan кондомініуму — 24–36 місяців, вілл — 12–24 місяці
• Близько 15% спорів між покупцями та забудовниками на Пхукеті пов'язані саме з неповерненням депозитів
• Єдиний реальний захист — грамотно складений Sale and Purchase Agreement (SPA) з чіткими умовами повернення

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: забудовник затримує здачу

Найпоширеніша ситуація. Заявлений термін — 18 місяців, реальний — 30+. Якщо в контракті немає penalty clause (штрафного застереження) за прострочення, ви чекаєте нескінченно. Депозит заморожено. Перепродати об'єкт на стадії затримки складно: покупці бачать ризик.

Що робити: вимагати в SPA фіксовану дату завершення з допуском не більше 180 днів. Після цього — право на розірвання з повним поверненням коштів.

Сценарій 2: проєкт скасовано або заморожено

Забудовник не зібрав достатньо передпродажів, банк відмовив у проєктному фінансуванні. Будівництво зупинилося. Формально компанія існує, але грошей на рахунку немає — вони пішли на маркетинг, земельний внесок і комісії агентам.

Що робити: перед внесенням депозиту перевіряти наявність EIA (Environmental Impact Assessment) і дозволу на будівництво. Якщо їх немає — проєкт ще не затверджено, і ви фінансуєте чужу бізнес-ідею.

Сценарій 3: шахрайство

Компанія створена спеціально для збору депозитів. Гарний шоурум, рендери, сайт. Земля не належить девелоперу. Юридична особа зареєстрована за 2–3 місяці до старту продажів з мінімальним статутним капіталом.

Що робити: перевіряти компанію через DBD (Department of Business Development) — дату реєстрації, статутний капітал, імена директорів. Запитувати Chanote (документ про власність на землю) і перевіряти його у Land Office.

Сценарій 4: приховані умови в контракті

В SPA прописано, що при відмові покупця депозит не повертається. При затримці будівництва забудовник має право продовжити термін на необмежений період. Площа об'єкта може відрізнятися від заявленої на 5–10% — і це вважається нормою.

Що робити: залучати незалежного юриста для перевірки SPA до підписання. Вартість перевірки — 15 000–40 000 бат. Це дешевше, ніж втрата депозиту.

Порівняльна таблиця: типи забудовників та ризики депозиту

Основні ризики та помилки

1. Переказ коштів до підписання SPA. Booking fee — це не SPA. Це вираження наміру. Багато інвесторів вносять 200 000–500 000 бат на підставі лише розписки або reservation form. Без повноцінного контракту повернути ці гроші практично неможливо.

2. Оплата на особистий рахунок або на компанію, яка не є стороною угоди. Гроші мають надходити виключно на рахунок юридичної особи, зазначеної в SPA. Якщо менеджер просить переказати на інший рахунок — це тривожний сигнал.

3. Відсутність графіка платежів, прив'язаного до етапів будівництва. Правильна структура: 30% — при підписанні, 30% — після завершення фундаменту, 30% — після завершення конструкції, 10% — при передачі ключів. Якщо забудовник просить 70% наперед — відмовляйтеся.

4. Ігнорування валютного ризику. Депозит фіксується в батах. Коливання курсів основних валют до бата за 2024–2025 роки становили 15–20%. При розстрочці на 2 роки ви можете суттєво переплатити через ослаблення вашої валюти.

5. Довіра до 'гарантованої дохідності'. Обіцянка 7–10% річних guaranteed return часто фінансується з тіла продажів — тобто з грошей наступних покупців. Це не має жодного відношення до реальної орендної дохідності.

6. Купівля дистанційно без відвідування об'єкта. За даними юридичних фірм Пхукета, понад 60% спірних угод укладено покупцями, які жодного разу не відвідували майданчик і не зустрічалися із забудовником особисто.

FAQ

Який стандартний розмір депозиту за off-plan у Таїланді?

Booking fee — 50 000–200 000 бат. Перший транш за SPA — 20–30% від вартості об'єкта. Загалом на старті ви віддаєте до третини ціни.

Чи можна повернути депозит, якщо передумав?

Тільки якщо це передбачено контрактом. За замовчуванням тайське цивільне право дозволяє продавцю утримувати завдаток (Section 378, Civil and Commercial Code). Без спеціального застереження в SPA — гроші залишаться у забудовника.

Як захиститися від шахрайства при дистанційній купівлі?

Найняти незалежного юриста в Таїланді, перевірити Chanote у Land Office, переконатися в наявності дозволу на будівництво, не переказувати гроші до підписання SPA.

Що таке penalty clause і як її додати до контракту?

Це пункт, що зобов'язує забудовника виплачувати компенсацію за кожен день прострочення здачі об'єкта. Зазвичай — 0,01–0,1% від вартості об'єкта на день. Великі девелопери погоджуються на включення; невеликі — часто відмовляються.

Чи варто купувати off-plan у компанії, зареєстрованої менше року тому?

Це високий ризик. Мінімальний орієнтир — 3 роки роботи та хоча б один завершений проєкт. Виняток — якщо за новою SPV стоїть відома група з підтвердженим портфелем.

Які документи потрібно запросити до внесення депозиту?

Chanote (титул на землю), дозвіл на будівництво (Construction Permit), EIA (якщо проєкт великий), свідоцтво про реєстрацію компанії з DBD, баланс компанії за останній рік.

Що відбувається з депозитом, якщо забудовник збанкрутував?

Ви стаєте незабезпеченим кредитором. У тайській процедурі банкрутства пріоритет мають банки та податкові органи. Шанси повернути повну суму — мінімальні.

Чи можна застрахувати депозит?

У Таїланді немає стандартного страхового продукту для захисту депозитів іноземних покупців off-plan нерухомості. Єдиний захист — якісний контракт і вибір надійного забудовника.

Головна рекомендація: ніколи не вносьте депозит за off-plan проєкт у Таїланді без підписаного SPA, перевіреного незалежним юристом. Вартість юридичної перевірки — 15 000–40 000 бат. Вартість помилки — весь ваш депозит. Математика очевидна.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.