Off-plan проти готової нерухомості на Пхукеті: де вищий ROI у 2026 році

Інвестор, який придбав віллу off-plan у районі Лаян у 2023 році за 8,5 млн бат, сьогодні отримує пропозиції перепродажу за 12,2 млн — приріст 43% за три роки. Його сусід, який взяв готовий кондомініум за ту саму суму, заробив на оренді 2,1 млн бат за той самий період, проте ринкова вартість об'єкта зросла лише на 11%. Два інвестори, одна вулиця — кардинально різні результати.

Ці цифри — не аномалія. Вони відображають фундаментальну різницю між двома стратегіями інвестування на Пхукеті: купівля на етапі будівництва (off-plan) та придбання готового об'єкта (ready-to-move-in). Кожна має свою математику, свої ризики та свій профіль прибутковості.

Вибір між ними визначає не лише розмір прибутку, а й швидкість виходу на грошовий потік, ліквідність при перепродажі та стійкість до ринкових корекцій.

Швидка відповідь

• Off-plan на Пхукеті забезпечує середній капітальний приріст 25–40% до моменту здачі (через 2–3 роки), але нульовий орендний дохід упродовж будівництва
• Готова нерухомість приносить 5–8% річних чистої орендної прибутковості з першого місяця володіння
• Середній термін будівництва off-plan проєктів на Пхукеті — 24–36 місяців
• Ліквідність готових об'єктів на 30–40% вища: покупці надають перевагу тому, що можна побачити і перевірити особисто
• Найприбутковіші райони для off-plan у 2026 році: Лаян, Натай, Раваі; для оренди готових об'єктів: Банг Тао, Сурін, Ката
• Чиста прибутковість (net yield) після вирахування всіх витрат зазвичай на 1,5–2,5 відсоткових пункти нижча за валову (gross yield)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Off-plan для капітального приросту

Ви входите на етапі pre-sale з розстрочкою платежів. Типова схема: 30% при бронюванні та підписанні контракту, 30% у процесі будівництва, 40% при передачі ключів. За час будівництва забудовник реалізує основний обсяг юнітів, і ціни поступово зростають.

Реальний розрахунок для кондомініума в районі Лаян:

• Ціна на старті продажів: 5,5 млн бат
• Перший внесок (30%): 1,65 млн бат
• Ринкова вартість до моменту здачі через 2,5 роки: 7,2–7,8 млн бат
• Капітальний приріст: 31–42% на вкладений капітал
• З урахуванням ефекту розстрочки ROI на задіяний капітал досягає 60–80%

Однак цей сценарій передбачає: відсутність доходу протягом 2–3 років, повну залежність від надійності забудовника та ринкової кон'юнктури.

Сценарій 2: Готовий об'єкт для орендного потоку

Ви платите повну вартість і відразу починаєте здавати в оренду. Пхукет — один із найсильніших орендних ринків Південно-Східної Азії: 11,8 млн іноземних туристів відвідали острів у 2025 році за даними TAT (Управління з туризму Таїланду).

Реальний розрахунок для студії в Банг Тао:

• Вартість покупки: 4,8 млн бат
• Середня орендна ставка: 45 000–55 000 бат/міс у високий сезон, 25 000–30 000 бат/міс у низький
• Середньорічне завантаження: 75–82%
• Валова орендна прибутковість (gross yield): 7–8,5% річних
• Чиста прибутковість (net yield) після вирахування управління, обслуговування, податків: 5–6,5% річних
• Капітальний приріст: 4–7% на рік

Сценарій 3: Гібридна стратегія

Досвідчені інвестори поєднують обидва підходи. Купують off-plan із дисконтом, після здачі об'єкта утримують його 2–3 роки для отримання орендного доходу, а потім продають на піку цінового циклу. Сукупний ROI за 5 років може становити 70–110% при грамотному виборі локації.

Порівняльна таблиця: off-plan vs готова нерухомість на Пхукеті у 2026 році

Як розрахувати реальний ROI: чек-лист витрат

Багато інвесторів рахують прибутковість поверхово, забуваючи про приховані витрати. Повний перелік статей, які необхідно вирахувати з валового доходу:

• CAM fee (плата за загальні зони): 40–80 бат/кв.м на місяць
• Керуюча компанія: 20–30% від орендного доходу (при короткостроковій оренді)
• Податок на дохід від оренди: прогресивна шкала, ефективна ставка 5–15% для нерезидентів
• Щорічний податок на нерухомість: 0,02–0,3% від кадастрової вартості
• Страхування: 5 000–15 000 бат/рік
• Меблі та ремонт: амортизація 10–15% вартості кожні 3–5 років
• Transfer fee при покупці: 2% від оціночної вартості (зазвичай ділиться між продавцем і покупцем)
• Specific Business Tax при продажу протягом перших 5 років: 3,3% від зареєстрованої вартості

Основні ризики та помилки

Для off-plan:

• Затримка будівництва. На Пхукеті кожен четвертий проєкт здається із запізненням від 6 місяців. Перевіряйте портфоліо забудовника: скільки об'єктів він завершив вчасно.
• Невідповідність рендерам. Якість оздоблення може суттєво відрізнятися від обіцяного. Вимагайте специфікацію матеріалів у додатку до контракту.
• Юридична незахищеність. Контракт із забудовником — єдиний документ, який захищає ваші гроші. Обов'язково залучайте незалежного юриста для перевірки.
• Перенасичення ринку. У деяких районах одночасно будується 10–15 проєктів. При здачі всі виходять на ринок оренди одночасно, знижуючи прибутковість.

Для готових об'єктів:

• Купівля на піку циклу. Готові об'єкти вже включають маржу забудовника та попередніх власників. Потенціал зростання обмежений.
• Застарівання. Кондомініум старший за 7–10 років потребує серйозного оновлення, щоб конкурувати з новобудовами на ринку оренди.
• Помилка з локацією. Висока орендна прибутковість у конкретному районі може бути тимчасовою. Аналізуйте інфраструктурні проєкти та плани забудови.
• Відсутність due diligence. Перевіряйте історію власності, обтяження, заборгованості по CAM fee, відповідність квоті іноземного володіння (49%).

FAQ

Яка мінімальна сума для входу в off-plan на Пхукеті? Бронювання зазвичай починається від 100 000–200 000 бат, перший платіж (20–30%) — від 1–2 млн бат для студій. Повна вартість стартових юнітів — від 3,5–4,5 млн бат.

Чи можна перепродати off-plan до завершення будівництва? Так, більшість забудовників допускають переуступку прав (assignment). Комісія за переуступку становить 1–3% від вартості контракту. Це дозволяє зафіксувати прибуток, не чекаючи здачі об'єкта.

Який район Пхукета показує найкращий ROI у 2026 році? Лаян і Натай — для off-plan (активний розвиток інфраструктури, зростання цін на 12–18% на рік). Банг Тао — для орендного доходу (стабільний попит, близькість до пляжу, розвинена інфраструктура).

Як відрізняється gross yield від net yield на практиці? Просте правило: net yield = gross yield мінус 1,5–2,5 відсоткових пункти. Якщо gross yield становить 8%, після вирахування всіх витрат чиста прибутковість складе 5,5–6,5%.

Вілла чи кондо для інвестицій — що краще? Вілли дають вищий абсолютний дохід від оренди (150 000–400 000 бат/міс у високий сезон), але відсоткова прибутковість нижча — 4–6% річних. Кондомініуми більш ліквідні та простіші в управлінні.

Чи варто довіряти гарантованій прибутковості від забудовника? Багато забудовників обіцяють гарантовану прибутковість 5–7% на 3–5 років. Однак ця сума часто закладена у ціну об'єкта. Аналізуйте реальні ринкові орендні ставки, а не маркетингові обіцянки.

Чи потрібна особиста присутність на Пхукеті для управління орендою? Ні. Професійні керуючі компанії беруть на себе все — від маркетингу до прибирання. Вартість — 20–30% від орендного доходу при короткостроковій здачі, 8–10% при довгостроковій.

Як швидко можна продати готовий об'єкт на Пхукеті? Ліквідні об'єкти (студії та 1-bedroom у топових локаціях до 7 млн бат) продаються за 3–6 місяців. Вілли дорожче 20 млн бат можуть чекати покупця 12–18 місяців.

Який горизонт інвестування є оптимальним? Для off-plan — мінімум 3 роки (будівництво + стабілізація ціни). Для готових об'єктів — 5–7 років для максимізації сукупного доходу (оренда + капітальний приріст).

Якщо ваш бюджет до 7 млн бат і ви готові чекати — обирайте off-plan у зростаючих районах (Лаян, Натай). При бюджеті понад 7 млн бат і потребі в негайному грошовому потоці — готовий кондомініум у Банг Тао або Сурині. Ідеальна стратегія — розподілити капітал: 60% в off-plan для зростання, 40% у готовий об'єкт для поточного доходу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.