ROI нерухомості на Пхукеті 2026: реальна прибутковість по районах

Середня валова прибутковість оренди на Пхукеті у 2026 році становить 6–8% річних — це вдвічі більше, ніж у Бангкоку, і втричі більше, ніж у більшості європейських столиць. Але між валовою та чистою прибутковістю лежить прірва, в якій губляться гроші недосвідчених інвесторів.

Різниця між gross yield і net yield на Пхукеті досягає 2–3 відсоткових пунктів. Керуюча компанія забирає 20–30% орендного доходу, податок на оренду — ще 5–15% залежно від структури володіння, а комунальні платежі та фонд обслуговування додають 40–80 бат за квадратний метр щомісяця. Інвестор, який рахує прибутковість 'на серветці', неминуче розчарується.

Нижче — аналіз ключових районів острова з конкретними цифрами: від вхідного бюджету до ліквідності на виході.

Quick Answer

• Валова прибутковість оренди на Пхукеті: 6–8% річних для кондомініумів, 8–12% для вілл у пул-комплексах
• Чиста прибутковість після всіх витрат: 4–6% для кондо, 5–8% для вілл
• Середня завантаженість у високий сезон (листопад–квітень): 80–90%, у низький: 40–55%
• Bang Tao та Laguna — лідери за стабільністю орендного потоку
• Rawai та Nai Harn — максимальний ROI при вході від 3–5 млн бат
• Термін окупності типової інвестиції: 12–18 років за консервативним сценарієм

Scenarios and Options

Сценарій 1: Кондомініум у Patong — максимальний туристичний потік

Студія 30–35 кв. м коштуватиме 3,5–5 млн бат. Подобова оренда приносить 1 500–2 500 бат на добу у високий сезон. Річна завантаженість — близько 65–70% завдяки цілорічному туристичному потоку. Валова прибутковість — 7–9%. Але Patong — зона високої конкуренції: на одну студію припадають десятки аналогічних пропозицій на Airbnb та Booking.

Чиста прибутковість після вирахування управління (25%), комунальних витрат і податків: 4–5,5%. Ліквідність на виході — середня: перепродаж займає 6–12 місяців.

Сценарій 2: Вілла з басейном у Rawai — високий чистий дохід

Вілла з 2–3 спальнями у пул-комплексі коштує 8–15 млн бат. Добова ставка — 4 000–8 000 бат. Завантаженість нижча, ніж у кондо: 55–65% на рік. Але середній чек вищий, а витрати на управління пропорційно менші.

Валова прибутковість — 8–10%. Чиста — 5–7%. Головна перевага — зростання капіталізації. За даними місцевих агентств, вілли в Rawai додають 5–8% на рік у вартості завдяки дефіциту землі.

Сценарій 3: Кондо в Bang Tao — баланс доходу та ліквідності

Однокімнатна квартира 45–55 кв. м поруч із пляжем Bang Tao — 5–8 млн бат. Район приваблює сім'ї та довгострокових орендарів. Середня завантаженість — 70–75%. Добова ставка — 2 000–3 500 бат.

Валова прибутковість — 7–8%, чиста — 4,5–6%. Ліквідність на виході — висока: район Laguna є одним із найвпізнаваніших брендів Пхукету, перепродаж займає 3–6 місяців.

Порівняльна таблиця районів Пхукету

Район	Вхідний бюджет (млн бат)	Gross yield	Net yield	Завантаженість (рік)	Ліквідність на виході	Зростання капіталу
Patong	3,5–5	7–9%	4–5,5%	65–70%	Середня	3–5%
Rawai / Nai Harn	8–15	8–10%	5–7%	55–65%	Середня	5–8%
Bang Tao / Laguna	5–8	7–8%	4,5–6%	70–75%	Висока	4–6%
Kamala	6–12	6–8%	4–5,5%	60–70%	Середня	4–7%
Cherng Talay	4–7	7–9%	5–6,5%	65–70%	Висока	5–7%

Main Risks and Mistakes

1. Рахувати валову прибутковість як реальну. Керуюча компанія, обслуговування спільних зон, ремонт, податки, простій між гостями — все це з'їдає 25–40% від валового доходу. Завжди рахуйте net yield.

2. Ігнорувати сезонність. У низький сезон (травень–жовтень) завантаженість падає до 40–50%. Грошовий потік може стати від'ємним, якщо є щомісячні зобов'язання за кредитом або розстрочкою.

3. Купувати freehold-кондо на ім'я компанії без потреби. Утримання тайської компанії обходиться в 15 000–30 000 бат щорічно на бухгалтерію та аудит. Для одного кондомініуму freehold на фізичну особу — простіше і дешевше.

4. Недооцінювати витрати на виході. При перепродажу продавець сплачує податок на дохід, гербовий збір і податок на приріст капіталу — загалом це може становити 3–6,5% від ціни угоди. Ці витрати потрібно закладати в модель ROI заздалегідь.

5. Довіряти гарантованій прибутковості без перевірки. Забудовники обіцяють 'гарантовані 7–10%' на 3–5 років, але часто завищують ціну об'єкта на 20–30%, компенсуючи майбутні виплати. Перевіряйте ринкову вартість аналогів незалежно.

6. Купувати в районі без інфраструктури. Віддалені ділянки на півночі острова (Mai Khao, Nai Yang) приваблюють низькою ціною, але завантаженість там на 15–20% нижча через віддаленість від ресторанів і розваг.

FAQ

Яка реальна прибутковість оренди на Пхукеті у 2026 році?

Чиста прибутковість після всіх витрат — 4–7% залежно від типу об'єкта та району. Кондомініуми дають 4–5,5%, вілли в керованих комплексах — 5–7%.

Що вигідніше — подобова чи довгострокова оренда?

Подобова оренда приносить на 30–50% більше валового доходу, але потребує керуючої компанії та несе ризик сезонного простою. Довгострокова оренда (від 6 місяців) дає стабільний, але скромніший потік — 4–5% чистими.

Як швидко можна продати нерухомість на Пхукеті?

Ліквідні об'єкти у топових районах (Bang Tao, Cherng Talay) продаються за 3–6 місяців. Вілли та об'єкти у віддалених районах — від 6 до 18 місяців.

Які податки сплачує іноземний власник при оренді?

Податок на дохід від оренди для нерезидентів — 15% від чистого доходу (прогресивна шкала починається з 0% для доходу до 150 000 бат). Також утримується withholding tax при переказі орендних платежів.

Чи варто купувати на етапі будівництва для ROI?

Офф-план дає знижку 10–20% до ціни готового об'єкта. Але орендний дохід почнеться лише через 1,5–3 роки, а ризик затримки будівництва реальний. Для максимального ROI краще купувати готовий об'єкт з орендною історією.

Який мінімальний бюджет для інвестиції на Пхукеті?

Реалістичний мінімум — 3,5 млн бат (близько 100 000 USD) за студію в Patong або Cherng Talay. Нижче цього порогу якість об'єкта та потенціал оренди різко падають.

Як розрахувати ROI з урахуванням зростання вартості?

Формула повного повернення: (річний чистий дохід + приріст капіталу) / загальна сума інвестиції × 100%. На Пхукеті сукупний річний ROI з урахуванням зростання цін становить 9–14% для ліквідних об'єктів.

Чи потрібна керуюча компанія?

Для подобової оренди — однозначно так. Самостійне управління з-за кордону призводить до втрати завантаженості та негативних відгуків. Комісія керуючої компанії — 20–30% від орендного доходу.

---

Чеклист інвестора: перед покупкою

• ✅ Розрахувати net yield з урахуванням усіх витрат, а не gross
• ✅ Перевірити середню завантаженість у районі через AirDNA або аналоги
• ✅ Порівняти ціну об'єкта з 3–5 аналогами на вторинному ринку
• ✅ Запросити фінансову звітність керуючої компанії
• ✅ Закласти 3–6,5% на витрати при перепродажу
• ✅ Переконатись, що об'єкт перебуває у freehold-квоті для іноземців (49% кондо)
• ✅ Перевірити дозволи на будівництво та Chanote (титул землі)
• ✅ Оцінити потенціал району через плани розвитку інфраструктури

Головне правило інвестування на Пхукеті: купуйте район, а не об'єкт. Найкращий кондомініум у поганій локації програє середній студії поруч із пляжем Bang Tao. Цифри підтверджують — різниця в чистій прибутковості між районами досягає 2–3 відсоткових пунктів, а в ліквідності на виході — розрив ще більший.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.