Дохідність нерухомості на Пхукеті по районах: повний розбір 2026

Середня орендна дохідність на Пхукеті у 2026 році становить 5,8% річних брутто за даними Colliers Thailand. Але ця цифра приховує реальний розкид: від 3,2% у перегрітих локаціях до 9,1% у нішевих зонах. Район вирішує все.

Інвестор, який придбав кондомініум за 6 млн бат у Раваї, і покупець аналогічної студії за ті самі гроші у Банг Тао отримують принципово різний cash flow. Перший заробляє 18 000 бат на місяць чистими, другий - 32 000. Причина проста: туристичні потоки, інфраструктура і конкуренція між орендодавцями розподілені по острову нерівномірно.

Цей матеріал розбирає дохідність не абстрактно, а по конкретних районах Пхукета - з реальними орендними ставками, цінами входу та розрахунком чистої (net) дохідності після всіх обов'язкових витрат.

Швидка відповідь

• Брутто-дохідність кондомініумів на Пхукеті у 2026 році: від 4% до 8% річних залежно від району та типу управління
• Чиста дохідність після вирахування витрат зазвичай на 1,5-2,5 в.п. нижча за брутто
• Найвищі орендні ставки - у зонах Банг Тао, Лагуна та Сурін (короткострокова оренда для туристів)
• Найстабільніший cash flow при довгостроковій оренді - Чалонг та Раваї (експати на тривалих контрактах)
• Вілли дають меншу відсоткову дохідність (3-5%), але вищий абсолютний дохід і кращу ліквідність при перепродажу
• Середній термін окупності інвестиції на Пхукеті: 12-18 років залежно від стратегії

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: короткострокова оренда у туристичній зоні

Придбання студії 30-35 кв. м у кондомініумі з pool access у районі Банг Тао. Ціна входу: 4,5-7 млн бат. Середня добова ставка у високий сезон (листопад-квітень): 2 500-4 000 бат. У низький сезон: 1 200-2 000 бат. Середньорічне завантаження при грамотному управлінні через Airbnb та Booking: 65-75%.

Брутто-дохід: 550 000-750 000 бат на рік. З цього вираховуємо:

• Комісія керуючої компанії: 20-30% від виручки
• Комунальні платежі та CAM fee: 30 000-50 000 бат/рік
• Податок на дохід (прогресивна шкала): 5-15% від чистого доходу
• Поточний ремонт та витратні матеріали: 20 000-40 000 бат/рік

Підсумкова чиста дохідність: 5,5-7% річних.

Сценарій 2: довгострокова оренда у житловому районі

Придбання квартири 45-60 кв. м у Чалонзі або Раваї. Ціна входу: 3,5-5,5 млн бат. Довгострокова оренда експатам або digital nomads: 18 000-28 000 бат/місяць. Завантаження: 90-95% (один орендар на рік і більше).

Менше клопоту з прибиранням і заселенням, але нижча дохідність. Брутто: 4,5-6%. Чиста: 3,5-4,5%. Перевага - передбачуваність. Ви точно знаєте, скільки отримаєте щомісяця.

Сценарій 3: вілла з гарантованим доходом від забудовника

Деякі девелопери на Пхукеті пропонують програми guaranteed return на 5-7% річних у перші 3-5 років. Ціна входу: 12-25 млн бат. Виглядає привабливо, але є нюанси. Гарантована дохідність часто закладена у завищену ціну продажу. Реальна ринкова вартість об'єкта може бути на 15-25% нижчою за те, що ви заплатили. Після закінчення гарантійного періоду дохідність падає до ринкових 3-5%, але тепер рахується від вашої завищеної бази.

Критично важливо порівняти ціну квадратного метра з аналогічними об'єктами без гарантійних програм.

Порівняльна таблиця районів Пхукета

Як рахувати чисту дохідність: формула та приховані витрати

Більшість продавців оперують брутто-дохідністю. Це орендний дохід, поділений на вартість покупки. Але реальну картину дає лише net yield - чиста дохідність.

Формула:

Net Yield = (Річний орендний дохід - Усі витрати) / (Вартість покупки + Витрати на угоду) × 100%

Витрати, які часто забувають включити:

• Transfer fee при покупці: 2% від оціночної вартості (зазвичай ділиться навпіл з продавцем)
• Sinking fund: одноразово при покупці, 500-800 бат/кв.м
• Common Area Maintenance (CAM): 40-80 бат/кв.м/місяць
• Прибутковий податок: прогресивна шкала від 5% до 35% (для нерезидентів на практиці часто утримується 15%)
• Страхування: 5 000-15 000 бат/рік
• Амортизація меблів і техніки: закладайте 3-5% від вартості обстановки щорічно

Приклад розрахунку. Студія у Банг Тао, ціна 6 млн бат. Річна виручка від короткострокової оренди: 650 000 бат. Комісія КК (25%): 162 500 бат. CAM: 36 000 бат. Податок: 48 750 бат. Страховка і ремонт: 25 000 бат. Разом витрат: 272 250 бат. Чистий дохід: 377 750 бат. Витрати на покупку (transfer, sinking fund, юрист): 200 000 бат. Net Yield = 377 750 / 6 200 000 = 6,1%.

Основні ризики та помилки

• Розрахунок дохідності за цінами високого сезону. П'ять місяців на рік (травень-вересень) завантаження падає на 30-50%. Рахуйте за середньорічними цифрами, а не піковими.
• Купівля у проєкті без ліцензії на готельну діяльність. Короткострокова оренда (менше 30 днів) у Таїланді вимагає Hotel License. Без неї ви ризикуєте штрафом до 20 000 бат і примусовим припиненням діяльності.
• Ігнорування конкуренції. На Пхукеті у 2025-2026 роках виводиться рекордна кількість нових кондомініумів. За даними Knight Frank Thailand, на ринок виходить понад 5 000 нових юнітів. Це тисне на орендні ставки.
• Переоцінка ліквідності при виході. Середній термін продажу вторинної квартири на Пхукеті: 8-14 місяців. Вілли продаються швидше (6-10 місяців), але лише при адекватному ціноутворенні.
• Валютний ризик. Орендний дохід - у батах, а ваші зобов'язання можуть бути в доларах або євро. Коливання курсу бата за останні три роки сягали 15-20%.
• Залежність від однієї керуючої компанії. Перевіряйте умови контракту з КК. Деякі беруть комісію навіть за порожні періоди.

FAQ

Яка середня дохідність нерухомості на Пхукеті у 2026 році?

Брутто-дохідність кондомініумів становить 4-8% річних залежно від району та формату оренди. Чиста - 3-6% після всіх витрат. Вілли дають 3-5% брутто.

Де на Пхукеті найвища дохідність від оренди?

Райони Банг Тао і Лагуна стабільно показують найкращі результати при короткостроковій оренді: 6-8% брутто. Це пояснюється високим попитом з боку заможних туристів і розвиненою інфраструктурою.

Що вигідніше: короткострокова чи довгострокова оренда?

Короткострокова оренда приносить на 1,5-3 в.п. більше, але потребує активного управління, ліцензії та несе сезонні ризики. Довгострокова - передбачувана, але менш дохідна.

Які податки платить іноземний орендодавець на Пхукеті?

Прибутковий податок за прогресивною шкалою від 5% до 35%. На практиці для типових орендних доходів (300 000-600 000 бат/рік) ефективна ставка становить 10-15%.

Чи можна отримати дохідність вище 10% на Пхукеті?

Теоретично - так, при купівлі на стадії будівництва з дисконтом 15-20% і подальшій короткостроковій оренді у преміальному районі. Але це радше виняток, ніж правило. Дохідність вище 8% чистими має викликати запитання.

Як зростання пропозиції нових кондомініумів впливає на дохідність?

Кожні 1 000 нових юнітів на ринку знижують середні орендні ставки на 3-5% у відповідному сегменті. У 2026 році тиск особливо відчутний у середньому ціновому сегменті (3-6 млн бат).

Чи варто купувати нерухомість на Пхукеті заради дохідності?

Пхукет - не інструмент для максимальної дохідності. Це поєднання помірного доходу (4-6% чистими) з потенційним зростанням вартості активу (5-8% на рік за останні п'ять років за даними CBRE Thailand) і можливістю особистого використання.

Який мінімальний бюджет для інвестиції з орендним доходом?

Від 3 млн бат (приблизно $85 000) за студію у районах середньої цінової категорії. Оптимальний вхід для балансу дохідності та якості активу: 5-7 млн бат.

Дохідність на Пхукеті - величина, яку можна і потрібно рахувати до покупки, а не після. Обирайте район під конкретну стратегію, закладайте всі витрати у калькуляцію і порівнюйте не брутто, а чисті цифри.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.