Калькулятор дохідності оренди на Пхукеті 2026: реальні цифри по районах

Інвестор купує кондо на Банг Тао за 8,5 млн бат, розраховуючи на 8% річних. Через рік отримує 4,2% чистими. Різниця - у витратах, які не врахував калькулятор забудовника. Розбираємо, як чесно рахувати дохідність оренди на Пхукеті - з конкретними цифрами по кожному району.

Головна помилка інвесторів - плутати валову (gross) дохідність із чистою (net). Забудовники майже завжди оперують валовою: ділять річний орендний дохід на вартість об'єкта. Реальна чиста дохідність після всіх витрат зазвичай на 30-40% нижча за заявлену.

Щоб отримати точну картину, потрібно відняти від орендного доходу: комунальні збори (common area fees), витрати на керуючу компанію, податки, ремонт, простій між орендарями та страховку. Лише після цього ви побачите реальний cash flow.

Швидка відповідь

• Середня валова дохідність кондомініумів на Пхукеті у 2026 році - 6-8% річних

• Чиста дохідність після всіх витрат - 3,5-5,5% залежно від району та типу об'єкта

• Комісія керуючої компанії за здачу в оренду - 20-30% від орендного доходу

• Середній простій (vacancy rate) у високий сезон - 10-15%, у низький - до 35-40%

• Вілли дають вищий абсолютний прибуток, але дохідність у відсотках зазвичай нижча, ніж у кондо

• Ліквідність на виході: кондо в районах Банг Тао та Лагуна продаються в середньому за 6-12 місяців, у менш затребуваних локаціях - до 18-24 місяців

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Кондо на Банг Тао - стабільний орендний потік

Студія 35 кв.м вартістю 5,5 млн бат (~$155 000). Орендна ставка у високий сезон (листопад–квітень) - 2 500-3 500 бат/добу, у низький - 1 200-1 800 бат/добу. При середньому завантаженні 70% валовий дохід - близько 420 000 бат/рік. Після вирахування витрат на управління (25%), common area fees (700 бат/міс), податків і дрібного ремонту чистий дохід - близько 280 000 бат. Чиста дохідність - 5,1%.

Сценарій 2: Вілла з 3 спальнями в Раваї

Об'єкт вартістю 18 млн бат (~$510 000). Орендна ставка - 5 000-8 000 бат/добу в сезон. При завантаженні 55% валовий дохід - близько 1 100 000 бат/рік. Витрати на обслуговування басейну, саду, управління та ремонт забирають до 40%. Чистий дохід - 660 000 бат. Дохідність - 3,7%. Натомість приріст вартості самого об'єкта за 3-5 років може становити 15-25%.

Сценарій 3: Кондо бізнес-класу в Ката-Карон

1-bedroom площею 45 кв.м, ціна - 7 млн бат. Цей район стабільно популярний серед європейських туристів. Завантаження - 65%, середня ставка - 2 800 бат/добу в сезон, 1 500 бат - поза сезоном. Валовий дохід - 500 000 бат/рік. Чиста дохідність після витрат - близько 4,6%.

Формула розрахунку чистої дохідності

Покроковий чек-лист, що працює для будь-якого об'єкта на Пхукеті:

1. Визначте реалістичну орендну ставку - перевірте на Airbnb та Booking.com аналогічні об'єкти в тому самому районі

2. Розрахуйте завантаження - не беріть оптимістичні 90%. Для Пхукета реалістично 55-75% залежно від району та сезонності

3. Обчисліть валовий дохід: ставка × кількість днів завантаження × 365

4. Відніміть витрати:

   • Керуюча компанія: 20-30% від доходу
   • Common area fees: 500-1 500 бат/міс (кондо) або 3 000-8 000 бат/міс (вілла)
   • Податок на дохід: фактична ставка 5-15% від чистого доходу залежно від структури
   • Ремонт і амортизація: 3-5% від доходу
   • Страховка: 5 000-15 000 бат/рік

5. Поділіть чистий дохід на повну вартість покупки (включно з transfer fee, юридичними витратами, меблями)

Основні ризики та помилки

Помилка №1: Довіра до гарантованої дохідності. Забудовники пропонують guaranteed return 6-8% на 3-5 років. Найчастіше ця сума вже закладена в ціну об'єкта. Ви платите на 15-20% дорожче ринкової вартості й фактично отримуєте власні гроші назад.

Помилка №2: Ігнорування сезонності. Пхукет - не Бангкок. Тут виражений низький сезон (травень–жовтень), коли завантаження може падати до 30-40%. Якщо ваш калькулятор рахує рівномірне завантаження 80% цілий рік - викиньте його.

Помилка №3: Ігнорування валютних ризиків. Якщо ваш дохід у батах, а мислите ви в доларах або євро, коливання курсу можуть з'їсти 2-4% дохідності. За останні 5 років бат коливався до долара в діапазоні 30-37.

Помилка №4: Купівля 'для себе' під виглядом інвестиції. Об'єкт із найкращим видом на море в дорогому комплексі - не обов'язково найкраща інвестиція. Проста студія ближче до пляжу часто дає дохідність на 1,5-2 процентних пункти вищу.

Помилка №5: Відсутність стратегії виходу. Перед купівлею прорахуйте, за скільки і як швидко ви зможете продати об'єкт. На Пхукеті вторинний ринок кондо менш ліквідний, ніж у Бангкоку.

Порівняльна таблиця районів Пхукета 2026

FAQ

Яка реальна дохідність оренди на Пхукеті у 2026 році? Чиста дохідність для кондомініумів - 3,5-5,5% річних, для вілл - 2,5-4,5%. Валові цифри вищі на 30-40%.

Що вигідніше - здавати подобово чи довгостроково? Подобова оренда дає на 25-40% більше доходу, але потребує керуючої компанії та пов'язана з сезонними простоями. Довгострокова оренда (контракт від 6 місяців) стабільніша, але ставки нижчі.

Скільки бере керуюча компанія на Пхукеті? Стандартна комісія - 20-30% від орендного доходу. Деякі компанії беруть фіксовану ставку плюс відсоток. Завжди уточнюйте, що входить у цю суму - прибирання, білизна, зустріч гостей.

Чи можна здавати кондо в оренду без керуючої компанії? Технічно - так, але це потребує вашої постійної присутності або довіреної особи на місці. Більшість іноземних інвесторів використовують керуючі компанії.

Який район Пхукета дає найкращу дохідність? Патонг лідирує за завантаженням і валовою дохідністю завдяки високому туристичному потоку. Банг Тао та Лагуна - оптимальне поєднання дохідності та ліквідності. Раваї підходить для вілл із довгостроковою орендою.

Які податки платить орендодавець у Таїланді? Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком. Для іноземців ефективна ставка - 5-15% залежно від суми та структури володіння. Також існує місцевий податок на будівлі та землю - зазвичай незначний для житлової нерухомості.

Як розрахувати ROI з урахуванням зростання вартості? Додайте чистий орендний дохід за період володіння та приріст вартості об'єкта. Для Пхукета середнє зростання цін - 5-8% на рік у ліквідних локаціях. Підсумковий ROI = (чистий дохід + приріст вартості) / повна вартість покупки.

Чи варто купувати на етапі будівництва заради дохідності? Покупка off-plan на 15-25% нижче ринкової ціни збільшує майбутню дохідність. Але існує ризик затримки будівництва та невідповідності якості. Обирайте перевірених забудовників із завершеними проектами.

Який мінімальний бюджет для інвестиційної купівлі на Пхукеті? Для кондо в ліквідному районі - від 4-5 млн бат (~$115 000-140 000). За ці гроші можна придбати студію в хорошому комплексі в Патонзі або Банг Тао з потенціалом чистої дохідності 4,5-5,5%.

Головне правило: завжди рахуйте за песимістичним сценарієм. Якщо об'єкт показує прийнятну дохідність навіть при завантаженні 50% і завищених витратах - це хороша інвестиція. Якщо дохідність тримається лише в ідеальних умовах - шукайте інший варіант.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.