Пхукет vs Дубай: де чистий ROI вищий у 2026 році

Середня дохідність оренди кондомініуму на Пхукеті становить 6-8% річних до вирахування витрат. У Дубаї аналогічний показник тримається на рівні 5-7%. Але чистий ROI після податків, зборів та операційних витрат малює зовсім іншу картину.

Міжнародні інвестори порівнюють ці два ринки постійно. Обидва - майже безподаткові. Обидва зростають. Обидва відкриті для іноземного капіталу. Але різниця криється в деталях: прихованих комісіях, реальній заповнюваності, вартості утримання та ліквідності на виході. Розберемо кожен параметр з конкретними цифрами.

Швидка відповідь

• Мінімальний бюджет входу на Пхукеті починається від 3-4 млн бат (близько $85-115 тис.) за студію в хорошій локації. У Дубаї аналогічний об'єкт коштує від $150-180 тис.
• Податок на дохід від оренди в Таїланді складає від 5% до 35% за прогресивною шкалою (для фізичних осіб), а ефективна ставка для типової квартири на практиці - близько 5-15%. В ОАЕ податку на доходи немає
• Сервісні збори (утримання спільних зон) на Пхукеті в середньому 40-80 бат/кв.м/міс., у Дубаї service charges сягають 15-30 AED/кв.фут/рік (близько $50-100 за кв.м на рік)
• Середня заповнюваність якісних об'єктів на Пхукеті досягає 75-85% у високий сезон, у Дубаї - 78-82% цілорічно (за даними STR Global)
• Ліквідність на виході: середній термін продажу вторинного житла на Пхукеті - 6-12 місяців, у Дубаї - 3-6 місяців для ліквідних об'єктів
• Квота freehold: в Таїланді іноземцям доступно лише 49% площ у кондомініумі, у Дубаї freehold-зони не обмежують частку іноземних власників

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля студії для короткострокової оренди

Розглянемо студію 35 кв.м на Пхукеті за $100 000 і студію 40 кв.м у Дубаї (JVC або Dubai South) за $160 000. На Пхукеті при середній ставці $60-80 на добу та заповнюваності 70% валовий дохід складе близько $15 000-20 000 на рік. Після вирахування управління (20-30% від доходу), комунальних витрат, податків і сервісних зборів чистий дохід знижується до $9 000-12 000. Чистий ROI: 9-12%.

У Дубаї та сама студія при ставці $55-70 на добу та заповнюваності 75% дає валовий дохід $15 000-19 000. Після вирахування service charges (близько $2 500-3 500/рік), управління (15-25%), ліцензії DTCM ($400-800/рік) і страховки чистий дохід складає $8 000-11 000. Чистий ROI: 5-7%.

Різниця на користь Пхукету - 2-5 відсоткових пунктів на одиницю вкладеного капіталу.

Сценарій 2: Купівля вілли для довгострокової оренди

Вілла з 2 спальнями на Пхукеті (райони Раваї або Найхарна) обходиться в $250 000-350 000 через компанію. Довгострокова оренда приносить $1 500-2 500/міс. Чиста дохідність після витрат на утримання басейну, саду та податків - близько 4-6% річних.

Аналогічний таунхаус у Дубаї (Damac Hills 2, Town Square) коштує $300 000-450 000. Довгострокова оренда - $1 800-2 800/міс. Чиста дохідність: 4-5%. До цього додається обов'язковий 4% реєстраційний збір DLD при купівлі, який знижує дохідність першого року.

Сценарій 3: Інвестиція в off-plan з перепродажем

Офф-план на Пхукеті дозволяє зафіксувати ціну на стадії будівництва з дисконтом 10-20% від ціни готового об'єкта. Горизонт будівництва: 2-3 роки. Зростання капіталу при вдалому виборі локації та забудовника - 15-30% за цикл.

У Дубаї ринок off-plan перегрітий. За даними CBRE, у 2025 році 65-70% усіх угод у Дубаї припало на off-plan. Конкуренція при перепродажі висока. Збір DLD 4% сплачує і покупець при первинній реєстрації, і новий покупець при перепродажі. Це одразу мінус 8% від вартості угоди в сукупності.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування реальної заповнюваності. Багато інвесторів розраховують дохідність із 90-100% завантаження. На Пхукеті в низький сезон (травень-жовтень) заповнюваність падає до 40-55%. Реалістична середньорічна цифра - 65-75% для добре керованого об'єкта.

2. Недооцінка вартості управління. На Пхукеті керуючі компанії забирають 20-30% від доходу. У Дубаї - 15-25%, але базові service charges вищі. У підсумку Дубай обходиться дорожче в абсолютних цифрах.

3. Валютний ризик. Тайський бат зміцнювався до долара на 3-5% упродовж 2024-2025 років. Для інвестора, який рахує в євро чи іншій валюті, це додаткова змінна. Дирхам прив'язаний до долара - одна змінна менше.

4. Купівля freehold-вілли на Пхукеті напряму. Іноземець не може володіти землею в Таїланді. Вілли оформляються через тайську компанію або за схемою leasehold. Без кваліфікованого юриста структура може виявитися вразливою.

5. Переоцінка зростання цін у Дубаї. Ринок Дубая циклічний. Після буму 2013-2014 ціни падали 30-40% до 2019 року. Поточний цикл зростання може сповільнитися, і інвестор, який купив на піку, ризикує чекати виходу в нуль 5-7 років.

6. Відсутність стратегії виходу. На Пхукеті вторинний ринок менш розвинений. Продати швидко й без дисконту - завдання нетривіальне. У Дубаї ліквідність вища, але й конкуренція серед продавців жорсткіша.

FAQ

Де вищий чистий ROI: Пхукет чи Дубай?

При порівнянних об'єктах чистий ROI на Пхукеті вищий на 2-5 відсоткових пунктів завдяки низькому порогу входу та мінімальним операційним витратам. Але Дубай виграє за ліквідністю та відсутністю прибуткового податку.

Чи потрібно платити податок з оренди в Таїланді?

Так. Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком за прогресивною шкалою. На практиці для типової інвестиційної квартири ефективна ставка складає 5-15% залежно від суми доходу та статусу податкового резидента.

Які приховані витрати є в Дубаї?

DLD fee 4%, агентська комісія 2%, щорічні service charges $2 500-4 000 для студії, ліцензія DTCM для короткострокової оренди, обов'язкова страховка. Загалом приховані витрати можуть сягати 8-10% від вартості об'єкта в перший рік.

Чи може іноземець володіти віллою на Пхукеті?

Напряму - ні. Іноземці не можуть володіти землею в Таїланді. Вілла купується через тайську компанію або оформляється як leasehold (довгострокова оренда землі на 30+30+30 років). Кожна схема потребує юридичного супроводу.

Як сезонність впливає на дохідність Пхукету?

Високий сезон (листопад-квітень) забезпечує 70-85% заповнюваності та ставки на 30-50% вищі за середньорічні. У низький сезон завантаження падає до 40-55%. Річний дохід формується переважно за 5-6 місяців високого сезону.

Дубай безпечніший для інвестицій?

З точки зору юридичної прозорості - так. Freehold без обмежень, розвинений вторинний ринок, прив'язка дирхама до долара. Але ринок Дубая більш волатильний історично: цикли буму та спаду тут виражені сильніше, ніж на Пхукеті.

Де дешевше утримувати об'єкт?

На Пхукеті. Комунальні витрати, обслуговування та ремонт коштують у 2-3 рази менше, ніж у Дубаї. Середній річний бюджет утримання студії на Пхукеті - $1 500-2 500, у Дубаї - $4 000-6 000.

Що краще для диверсифікації портфеля?

Оптимальна стратегія - розподілити капітал. Пхукет дає високу поточну дохідність і низький поріг входу. Дубай забезпечує ліквідність і валютну стабільність. Співвідношення залежить від горизонту інвестування та готовності до операційного управління.

Який мінімальний бюджет для старту на кожному ринку?

На Пхукеті реальний старт можливий від $85 000-100 000. У Дубаї для купівлі готового об'єкта потрібно від $150 000-180 000. Off-plan у Дубаї доступний від $100 000, але з ризиками добудови та високою конкуренцією при перепродажі.

Підсумковий висновок: для інвестора з бюджетом до $200 000, орієнтованого на максимальний чистий ROI, Пхукет залишається привабливішим ринком у 2026 році. Низький поріг входу, мінімальні операційні витрати та зростаючий туристичний потік (у 2025 році Пхукет прийняв понад 12 млн туристів, за даними TAT) формують фундамент для стабільної дохідності. Дубай виграє у тих, хто цінує юридичну простоту, ліквідність і готовий інвестувати від $300 000 і вище.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.