Price-to-Rent на Пхукеті: де дохідність перевищує 7% у 2026 році

Кондо за 5 млн бат у Банг Тао приносить 35 000 бат на місяць. Квартира за 8 млн уКата — ті самі 35 000. Різниця в дохідності — майже вдвічі. Коефіцієнт price-to-rent на Пхукеті коливається від 11 до 22 залежно від району, типу об'єкта та моделі управління. Саме він визначає, чи заробите ви на інвестиції, чи просто заморозите капітал.

Price-to-rent — це відношення вартості об'єкта до річного орендного доходу. Що нижчий коефіцієнт, то швидше окупається інвестиція. На Пхукеті середній показник для кондомініумів становить 13–16, для вілл — 16–20. Для порівняння: у Лондоні цей коефіцієнт перевищує 25–30, у Дубаї — близько 14–17.

Проте сам по собі price-to-rent — лише відправна точка. Ключове питання: скільки реально залишається після всіх витрат?

Quick Answer

• Середня gross yield (валова дохідність) кондо на Пхукеті у 2026 році — 6–8% річних
• Net yield (чиста дохідність) після витрат — 4,5–6,5% річних
• Найкращі райони за price-to-rent: Банг Тао (12–14), Лагуна (13–15), Най Харн (13–15)
• Найгірші показники: Патонг (17–22) — через переоцінені об'єкти та високу конкуренцію
• Середня заповнюваність при короткостроковій оренді — 70–80% у високий сезон (листопад–квітень) і 40–55% у низький
• Витрати на управління, обслуговування та податки поглинають 20–30% від валового доходу

Scenarios and Options

Сценарій 1: Кондо у Банг Тао — подобова оренда

Студія 32 кв.м, вартість — 4,5 млн бат (~$125 000). Середня ставка при короткостроковій оренді через Airbnb і Booking — 2 500–3 500 бат/добу у високий сезон, 1 200–1 800 бат у низький. При заповнюваності 65% протягом року валовий дохід складе близько 450 000–520 000 бат. Price-to-rent: 8,6–10. Gross yield: 10–11,5%.

Після вирахування комісії керуючої компанії (20–25%), витрат CAM fee (близько 35 бат/кв.м на місяць), комунальних платежів і податків — чистий дохід становить 300 000–370 000 бат. Net yield: 6,7–8,2%.

Сценарій 2: Кондо у Ката — довгострокова оренда

Однокімнатна квартира 45 кв.м, вартість — 6,5 млн бат. Довгострокова ставка — 25 000–30 000 бат/місяць. Річний дохід: 300 000–360 000 бат. Price-to-rent: 18–21,6. Gross yield: 4,6–5,5%.

Чиста дохідність після витрат — близько 3,8–4,5%. Стабільно, але без зростання.

Сценарій 3: Вілла з басейном у Раваї — гарантований rental pool

Вілла 2 спальні, 120 кв.м, вартість — 12 млн бат. Девелопер гарантує 6% річних перші 3 роки — тобто 720 000 бат/рік. Price-to-rent: 16,7. Проте після закінчення гарантійного періоду реальна дохідність може впасти до 4–5% через витрати на утримання вілли (басейн, сад, охорона — 15 000–25 000 бат/місяць).

Comparison Table

Район	Тип об'єкта	Середня ціна (бат)	Gross Yield	Net Yield	Price-to-Rent	Ліквідність при продажу
Банг Тао	Студія / кондо	4–6 млн	8–11%	6–8%	9–14	Висока
Лагуна	Кондо 1-bed	6–9 млн	6–8%	4,5–6%	13–16	Висока
Най Харн	Кондо 1-bed	5–7 млн	6,5–8%	5–6,5%	13–15	Середня
Раваї	Вілла 2-bed	10–15 млн	5–7%	3,5–5%	15–20	Середня
Ката	Кондо 1-bed	6–8 млн	4,5–6%	3,5–4,5%	17–22	Низька
Патонг	Кондо студія	4–7 млн	5–7%	3–5%	14–20	Низька
Чернгталай	Люкс-вілла	25–50 млн	4–5%	2,5–3,5%	20–25	Низька

Main Risks and Mistakes

1. Плутати gross yield із net yield. Девелопери на Пхукеті масово рекламують дохідність 8–10%. Це майже завжди валова цифра — до вирахування комісії керуючої компанії, CAM fee, податків, ремонту та простоїв. Реальний чистий дохід нижчий на 20–35%.

2. Довіряти гарантованій дохідності без перевірки. Програми guaranteed return на 5–7% виглядають привабливо, але вартість об'єкта часто завищена на 15–25% саме для компенсації цих виплат. Після закінчення гарантії ринкова оренда не виправдовує очікувань.

3. Ігнорувати ліквідність при виході. Price-to-rent показує поточну окупність, але не відповідає на питання — чи зможете ви продати. Вторинний ринок кондо на Пхукеті у 2026 році перенасичений у Патонзі та Каті. Середній термін експозиції — 8–14 місяців. У Банг Тао та Лагуні — 4–7 місяців.

4. Недооцінювати витрати на віллу. Утримання вілли обходиться у 180 000–300 000 бат/рік — басейн, сад, охорона, дрібний ремонт. Це скорочує net yield на 1,5–2,5 відсоткових пункти порівняно з кондо.

5. Не враховувати валютний ризик. Дохід надходить у батах, тоді як зобов'язання інвестора часто номіновані в доларах або євро. Коливання курсу THB до основних валют протягом останніх трьох років становили ±10–20%.

FAQ

Що таке price-to-rent і як його розрахувати?

Price-to-rent = вартість об'єкта ÷ річний орендний дохід. Приклад: кондо за 5 млн бат приносить 400 000 бат на рік → коефіцієнт 12,5. Що нижчий — то вигідніше для інвестора.

Яка нормальна дохідність від оренди на Пхукеті?

Gross yield 6–8% для кондо вважається хорошим показником. Net yield 5–6,5% — відмінний результат. Усе, що нижче 4% чистими, поступається банківському депозиту з урахуванням ризиків.

У якому районі Пхукета найвища rental yield?

Банг Тао лідирує за сукупністю факторів: високий попит на короткострокову оренду, помірні ціни, близькість до пляжу та ресторанів. Район стабільно демонструє gross yield 8–11% на студіях і кондо.

Чи варто інвестувати у віллу на Пхукеті?

Для грошового потоку — зазвичай ні. Вілли дорожчі в утриманні, складніші в управлінні та повільніше продаються. Для особистого використання з частковою здачею — так, але очікуйте net yield 3–5%.

Як відрізнити реальну дохідність від маркетингової?

Запросіть у девелопера деталізацію: CAM fee, комісія керуючої компанії, комунальні, податки, страховка, ремонтний фонд. Якщо відмовляють — це червоний прапор. Реальний net yield нижчий за заявлений gross мінімум на 2–3 відсоткових пункти.

Які податки сплачує орендодавець на Пхукеті?

До доходу від оренди застосовується прогресивна шкала прибуткового податку (PIT) від 5% до 35%. Чимало іноземних власників використовують структуру через компанію, де ефективна ставка становить 10–15% з урахуванням відрахувань.

Що краще — короткострокова чи довгострокова оренда?

Короткострокова дає на 30–50% більше валового доходу, але потребує професійного управління та залежить від сезонності. Довгострокова стабільніша, але дохідність нижча. Оптимальна стратегія — поєднання: довгострокова оренда у низький сезон, подобова — у високий.

Як швидко окупається кондо на Пхукеті?

При net yield 6% повна окупність настає через 16–17 років. При 5% — через 20 років. Але більшість інвесторів виходять через 5–7 років, розраховуючи на зростання капітальної вартості 3–5% на рік.

Чи може іноземець отримати іпотеку на Пхукеті?

Тайські банки вкрай рідко кредитують нерезидентів. Деякі девелопери пропонують розстрочку на 2–3 роки з першим внеском 30–50%. Це не іпотека, але знижує поріг входу.

Головний висновок: price-to-rent нижче 15 на Пхукеті — зона комфортної інвестиції. Нижче 12 — рідкісна можливість із відмінним грошовим потоком. Вище 18 — майже завжди переплата, виправдана лише розрахунком на зростання вартості. Обирайте район і тип об'єкта, спираючись на чисту дохідність, а не на обіцянки з буклетів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.