Хто купує Пхукет: аналіз даних REIC за національностями покупців у 2026 році

За даними Real Estate Information Center (REIC) при Government Housing Bank Таїланду, структура іноземного попиту на нерухомість Пхукета зазнала суттєвих змін. Китайські покупці вперше за п'ять років поступилися лідерством, а частка представників різних регіонів світу перерозподілилася так, що це безпосередньо впливає на прибутковість і ліквідність інвестицій. За повний 2024 рік і перший квартал 2025-го на Пхукеті зареєстровано понад 4 800 угод за участю іноземців. Це не просто статистика - це практичний орієнтир для вибору локації, формату і цінового сегменту.

Швидка відповідь

• Китайські покупці зберігають лідерство за кількістю угод, але їхня частка скоротилася з 48% у 2019 році до приблизно 28-30% у 2024-2025 роках
• Покупці зі СНД посіли друге-третє місце з часткою 18-22%, обігнавши європейців
• Середній бюджет покупця зі СНД на Пхукеті складає 6-9 млн бат (приблизно $170-250 тис.), що вище середнього по ринку
• Основні райони концентрації цього попиту: Раваї, Най Харн, Банг Тао
• Європейці (Німеччина, Великобританія, Франція) утримують стабільні 15-18%, але зміщуються у сегмент вілл
• Австралійці та південні корейці - два нових зростаючих сегменти, кожен близько 4-6%

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Китайський капітал повертається

Якщо Пекін пом'якшить контроль за відтоком капіталу, частка китайських покупців може повернутися до 35-40%. Це означає посилення конкуренції у сегменті кондомініумів від 3 до 7 млн бат. Райони Патонг і Камала відчують тиск цін угору. Для інвестора, який вже володіє юнітом у цих локаціях, такий сценарій підвищує ліквідність на виході.

Сценарій 2: Попит зі СНД стабілізується

За оцінками ринку, за умови збереження поточного авіасполучення з Пхукетом через хаби в ОАЕ та Казахстані, щорічний обсяг угод від покупців зі СНД залишиться в діапазоні 900-1 200 транзакцій. Це формує стійкий вторинний ринок для перепродажу. Важливий нюанс: висока концентрація покупців однієї національності в конкретному проєкті знижує диверсифікацію орендного потоку. Якщо туристичний потік із будь-якої країни просяде, заповнюваність у таких комплексах впаде першою.

Сценарій 3: Диверсифікований попит

Найздоровіший варіант для ринку. Жодна нація не домінує понад 30%. Зростання інтересу з боку Південної Кореї, Австралії та Індії балансує попит. У цьому сценарії виграють проєкти з міжнародним позиціонуванням і керуючі компанії, що працюють із глобальними платформами бронювання. Прибутковість у таких проєктах стабільніша на 1,5-2 відсоткових пункти порівняно з моноетнічними комплексами.

Чому національний склад покупців впливає на вашу прибутковість

Склад покупців у проєкті безпосередньо визначає три речі: орендний потік, ліквідність при перепродажу і якість управління.

Проєкт, де 80% власників з однієї країни, вразливий перед геополітичними шоками. Комплекси Пхукета з переважаючими китайськими власниками у 2020-2022 роках втрачали до 40% орендного доходу через закриття кордонів КНР. Проєкти з міжнародним складом просіли на 15-20% - теж болісно, але відновилися швидше.

Практичний висновок для глобального інвестора: обирайте проєкти, де представники будь-якої однієї нації складають не більше 30-35% власників. Запитайте у забудовника структуру продажів за паспортами - серйозні девелопери надають цю інформацію без зволікань.

Основні ризики та помилки

• Ставка на 'свій' ринок. Купівля в комплексі, де переважна більшість власників - представники однієї нації, обмежує пул орендарів і підвищує залежність від єдиного туристичного потоку
• Ігнорування даних REIC. Багато інвесторів приймають рішення на основі маркетингових презентацій забудовника. Дані REIC - це реальні реєстрації угод у Land Office, а не бронювання
• Переоцінка ліквідності. Середній строк перепродажу кондомініуму на Пхукеті у 2026 році складає 8-14 місяців. Закладайте цей горизонт у фінансову модель з самого початку
• Нехтування валютними ризиками. Якщо актив номінований у батах, а купівля відбувається в іншій валюті, подвійна конвертація при продажу може забрати 3-5% від суми
• Сліпа довіра до gross yield. Задекларовані 8-10% річних - це валова прибутковість. Після вирахування витрат на управління (25-30%), комунальних платежів, ремонту та податків чиста прибутковість (net yield) складає 4,5-6,5%. Вимагайте розрахунок net yield до підписання будь-яких документів

FAQ

Де знайти дані REIC щодо угод іноземців? Офіційний сайт REIC (reic.or.th) публікує квартальні звіти щодо трансферів кондомініумів на користь іноземців із розбивкою за провінціями та національностями. Доступ безкоштовний, але звіти виходять із затримкою у 2-3 місяці.

Чи можуть іноземці купувати землю на Пхукеті? Ні. Іноземці не мають права безпосередньо володіти землею в Таїланді. Кондомініум у форматі freehold (не більше 49% іноземної квоти в проєкті) або leasehold на 30 років з опцією продовження - два легальних варіанти.

Який район Пхукета показує кращу прибутковість від оренди? За даними 2024-2025 років, Банг Тао і Лагуна демонструють найстабільнішу чисту прибутковість на рівні 5,5-6,5% завдяки високому середньому чеку оренди та тривалому сезону. Раваї і Най Харн дають дещо вищий gross yield, але сезонність там виражена сильніше.

Як перевірити, чи не перевищена іноземна квота в проєкті? Запросіть у забудовника або керуючої компанії довідку про поточне співвідношення тайських та іноземних власників. Також можна перевірити через юриста, надіславши запит до відповідного Land Office.

Чи впливає національний склад сусідів на вартість перепродажу? Так. Проєкти з міжнародним складом власників, як правило, продаються швидше і з меншим дисконтом. Моноетнічні комплекси можуть потребувати знижки 5-10% для залучення покупців з інших країн.

Який мінімальний бюджет для входу в кондомініум на Пхукеті? У 2026 році реальний поріг входу в якісний проєкт від перевіреного забудовника починається від 3,5-4 млн бат (приблизно $100-115 тис.). Усе, що дешевше, як правило, розташоване далеко від пляжу або має сумнівну якість будівництва.

Чи є податок на дохід від оренди для іноземців? Так. Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком Таїланду за прогресивною шкалою від 5% до 35%. На практиці для типових об'єктів ефективна ставка складає 5-15% залежно від суми.

Як часто REIC оновлює статистику? Звіти виходять щоквартально. Річний аналітичний огляд публікується у лютому-березні наступного року.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.