Податки при продажу нерухомості в Таїланді: точні ставки та розрахунок 2026

У 2026 році іноземець продав кондо на Пхукеті за 12 млн бат і втратив 820 тисяч на податках, хоча міг заплатити 490 тисяч. Різниця - це незнання структури оподаткування при продажу нерухомості в Таїланді.

При кожній угоді купівлі-продажу нерухомості в Таїланді продавець і покупець ділять між собою до чотирьох видів обов'язкових платежів у Land Office. Підсумкова сума залежить від терміну володіння, статусу продавця (фізична або юридична особа) та способу оформлення власності. Розглянемо кожен податок із конкретними цифрами.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за переоформлення) - 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться 50/50 між продавцем і покупцем
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% при продажу протягом перших 5 років володіння
• Гербовий збір (Stamp Duty) - 0,5%, але лише якщо SBT не застосовується
• Withholding Tax - прогресивна шкала від 5% до 35% для фізичних осіб, фіксовані 1% для юридичних осіб
• Мінімальне сукупне податкове навантаження при продажу після 5 років - близько 3,5-4% від оціночної вартості
• Усі податки утримуються безпосередньо в Land Office у момент реєстрації угоди

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: продаж кондо фізичною особою до 5 років володіння

Уявімо: покупець придбав квартиру в Паттайї за 5 млн бат, продає через 3 роки за 6,5 млн бат. Оціночна вартість Land Department - 5,8 млн бат.

Податки розраховуються від оціночної вартості (appraised value), яку встановлює Земельний департамент. Вона часто нижча за ринкову ціну.

• Transfer Fee: 5 800 000 × 2% = 116 000 бат (половина на продавцеві - 58 000)
• SBT: 5 800 000 × 3,3% = 191 400 бат (на продавцеві, оскільки менше 5 років)
• Withholding Tax: розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку. При 3 роках володіння оціночна вартість ділиться на 3, до результату застосовується шкала PIT, потім множиться назад на 3. Орієнтовно: близько 175 000 - 200 000 бат
• Stamp Duty: не стягується, оскільки нараховано SBT

Разом на продавцеві: приблизно 425 000 - 450 000 бат, тобто близько 6,5-7% від оціночної вартості.

Сценарій 2: продаж після 5 років володіння фізичною особою

Той самий об'єкт, але продаж через 6 років. Ключова відмінність - SBT не застосовується. Замість нього стягується гербовий збір.

• Transfer Fee: 116 000 бат (половина - 58 000 на продавцеві)
• Stamp Duty: 5 800 000 × 0,5% = 29 000 бат
• Withholding Tax: при 6 роках володіння ставка знижується. Орієнтовно: 100 000 - 130 000 бат
• SBT: 0 бат

Разом на продавцеві: приблизно 187 000 - 217 000 бат, тобто близько 3,2-3,7%. Економія порівняно зі Сценарієм 1 - майже вдвічі.

Сценарій 3: продаж через тайську компанію (юридична особа)

Якщо нерухомість оформлена на Thai Co., Ltd., Withholding Tax є фіксованим - 1% від оціночної або контрактної вартості (береться більша). Однак компанія потім сплачує корпоративний податок на прибуток (CIT) за ставкою 20% від чистого прибутку під час подання річної декларації.

Така структура є вигідною, коли маржа при перепродажу невелика або коли витрати на утримання об'єкта суттєві та зменшують оподатковувану базу.

Порівняльна таблиця сценаріїв

Як розраховується Withholding Tax для фізичних осіб

Цей елемент є найбільш складним для розуміння. Land Office використовує такий алгоритм:

1. Береться оціночна вартість об'єкта (не ціна продажу)
2. Ділиться на кількість років володіння (максимум 10)
3. До отриманої суми застосовуються відрахування згідно з Revenue Code
4. Решта оподатковується за прогресивною шкалою PIT Таїланду:

• до 150 000 бат - 0%
• 150 001 - 300 000 бат - 5%
• 300 001 - 500 000 бат - 10%
• 500 001 - 750 000 бат - 15%
• 750 001 - 1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001 - 2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001 - 5 000 000 бат - 30%
• понад 5 000 000 бат - 35%

5. Результат множиться назад на кількість років володіння

Важливо: що довше ви володієте об'єктом, то нижча ефективна ставка Withholding Tax. Саме тому 5-річний рубіж є критичним двічі - він усуває SBT і знижує Withholding Tax.

Подвійне оподаткування: як захистити дохід

Таїланд підписав угоди про уникнення подвійного оподаткування (DTA) з 61 країною, включно з Україною (угода діє в рамках загального переліку юрисдикцій-партнерів). Для більшості міжнародних інвесторів механізм є таким:

• Дохід від продажу нерухомості оподатковується в країні знаходження об'єкта, тобто в Таїланді
• Податок, сплачений у Таїланді, зараховується при розрахунку аналогічного зобов'язання в країні резидентства
• Резидент зобов'язаний задекларувати дохід від продажу закордонної нерухомості в своїй країні та застосувати залік

Практична порада: зберігайте всі документи з Land Office, включно з квитанціями про сплату Withholding Tax. Вони знадобляться для підтвердження заліку в податковій за місцем резидентства.

Основні ризики та помилки

1. Заниження ціни в контракті. Деякі продавці домовляються з покупцем зазначити в договорі суму нижчу за реальну, щоб зменшити податки. Land Office порівнює контрактну ціну з оціночною і бере більшу. Якщо розбіжність занадто велика, угоду можуть заморозити або призначити перевірку.

2. Неправильний розрахунок терміну володіння. П'ять років відраховуються з дати реєстрації в Land Office, а не з дати підписання контракту або внесення депозиту. Помилка в один місяць може коштувати 3,3% SBT.

3. Ігнорування декларації в країні податкового резидентства. Withholding Tax у Таїланді не звільняє від обов'язку задекларувати дохід в Україні або іншій країні резидентства.

4. Продаж через компанію без реальної діяльності. Якщо Thai Co. Ltd. створена виключно для володіння одним об'єктом і не веде бізнес, податкові органи можуть оскаржити структуру. З 2024 року Revenue Department посилив перевірки так званих 'shell companies'.

5. Плутанина між оціночною та ринковою вартістю. Усі податки в Land Office розраховуються від оціночної вартості (appraised value), яка переглядається кожні 4 роки. У 2026 році діють оцінки, оновлені в рамках останнього циклу, і вони можуть суттєво відрізнятися від ціни, за якою ви реально продаєте об'єкт.

FAQ

Хто платить податки при продажу - продавець чи покупець?

Transfer Fee зазвичай ділиться порівну. SBT, Stamp Duty і Withholding Tax сплачує продавець. Однак усе це є предметом переговорів, і умови фіксуються в договорі купівлі-продажу.

Чи можна уникнути SBT, якщо передати об'єкт родичеві в дарунок?

Передача у спадщину або дарування прямим спадкоємцям (діти, батьки, подружжя) звільняється від SBT. Але при даруванні не родичу SBT може застосовуватися, плюс виникає податок на дарування.

Чи потрібно платити податки, якщо продаж зі збитком?

Так. Withholding Tax розраховується від оціночної вартості, а не від фактичного прибутку. Навіть якщо ви продаєте дешевше, ніж купили, Withholding Tax буде утриманий. Для юридичної особи збиток знижує CIT, але Withholding Tax у 1% все одно утримується.

Як отримати точний розрахунок податків до угоди?

Ви можете звернутися до Land Office за місцезнаходженням об'єкта з копією chanote (документа про право власності). Офіцер розрахує точні суми всіх податків безкоштовно. Це стандартна процедура.

Як впливає тип власності (freehold vs leasehold) на податки?

При продажу права leasehold (оренди) застосовуються інші правила. Фактично передається не власність, а право оренди, і податкова база може відрізнятися. Freehold-об'єкти оподатковуються стандартним чином через Land Office.

Що змінилося в податках на нерухомість у 2026 році?

Таїланд продовжує застосовувати ставки, що діють з 2019 року. Обговорюване підвищення Transfer Fee до 3% поки що не затверджено. Головна зміна останніх років - посилення контролю за 'shell companies' та більш сувора перевірка джерел коштів.

Чи потрібен тайський ідентифікаційний номер платника податків (Tax ID) для продажу?

Для фізичної особи-нерезидента Tax ID не є обов'язковим при разовому продажу - Land Office утримає Withholding Tax автоматично. Однак для отримання довідки про сплачені податки (для заліку в країні резидентства) наявність Tax ID є зручнішою.

Продаж нерухомості в Таїланді вимагає точного планування. Головний висновок: дочекайтеся п'яти років володіння, якщо це можливо. Різниця між продажем на 4-му та 6-му році - це 3,3% SBT плюс зниження Withholding Tax. На об'єкті вартістю 10 млн бат економія складе 400 000 - 500 000 бат.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.