Купівля землі в Таїланді через компанію: 7 правил, які захистять ваші гроші

Земельний департамент Таїланду анулював реєстрацію 1 247 компаній — саме стільки структур із номінальними акціонерами було виявлено й ліквідовано під час останніх перевірок. Штрафи, конфіскація ділянок, кримінальні провадження — наслідки некоректного структурування виявилися набагато жорсткішими, ніж очікували інвестори.

Іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму — це пряма заборона Land Code Act B.E. 2497 (1954). Однак тисячі інвесторів з України, Європи та Азії все одно купують вілли із землею через тайські компанії. Питання не в тому, чи можна — а в тому, як зробити це законно й безпечно.

Розберемо кожен крок: від вибору структури до перевірки Chanote — єдиного титулу, який дає повну правову гарантію права власності.

Швидка відповідь

• Іноземець може володіти не більше 49% акцій тайської компанії, яка купує землю

• Тайські акціонери мають бути реальними інвесторами з підтвердженими доходами — номінальні схеми переслідуються за законом

• Мінімальний статутний капітал для купівлі землі — від 2 млн батів (за оцінками ринку); формального мінімуму в законі немає

• Реєстрація компанії займає 5–10 робочих днів через Department of Business Development (DBD)

• Щорічні витрати на утримання компанії — 30 000–80 000 батів (бухгалтерія, аудит, звітність)

• Єдиний титул із повним правовим захистом — Chanote (Nor Sor 4 Jor)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Тайська компанія з обмеженою відповідальністю (Thai Co., Ltd.)

Найпоширеніша структура. Іноземець володіє 49% акцій, тайські партнери — 51%. При цьому іноземець може бути єдиним директором компанії та контролювати операційну діяльність.

Ключова умова: тайські акціонери повинні мати реальні фінансові вкладення. Земельний департамент і DBD проводять перехресні перевірки — запитують банківські виписки акціонерів, податкові декларації та джерела коштів.

Переваги: повний контроль через директорські повноваження, можливість вести комерційну діяльність (оренда, девелопмент).

Ризики: якщо тайські акціонери виявляться номінальними — компанію можуть ліквідувати, а землю конфіскувати.

Сценарій 2: Довгострокова оренда (Leasehold)

Альтернатива для тих, хто не хоче будувати корпоративну структуру. Максимальний строк одного договору оренди — 30 років, із правом продовження ще на 30+30 років. Однак друге й третє продовження юридично не гарантовані — це лише домовленість сторін.

Оренда реєструється в Земельному департаменті та відображається на звороті Chanote. Це забезпечує захист навіть у разі зміни власника землі.

Сценарій 3: Купівля кондомініуму у Freehold

Якщо мета — інвестиція, а не обов'язково земля, іноземець може придбати квартиру в кондомініумі напряму на своє ім'я (Condominium Act B.E. 2522). Умова: іноземна квота в будівлі не перевищує 49% від загальної площі.

Сценарій 4: Отримання дозволу BOI

Через Board of Investment іноземна компанія може отримати право на володіння землею для промислових або великих комерційних проєктів. Мінімальний обсяг інвестицій — від 40 млн батів. Актуально виключно для великого бізнесу.

Порівняльна таблиця структур

Основні ризики та помилки

Помилка 1: Номінальні акціонери

Найнебезпечніша схема. Тайський водій або домробітниця, що володіють 51% компанії вартістю 20 млн батів, — це червоний прапор для перевіряючих органів. Foreign Business Act прямо забороняє використання номінальних структур для обходу обмежень на іноземне володіння.

Помилка 2: Купівля землі без Chanote

У Таїланді існує 5 типів земельних документів. Лише Chanote (Nor Sor 4 Jor) дає повне право власності з точними GPS-координатами ділянки. Документи Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3, Sor Kor 1 — це лише права користування різного ступеня захищеності.

Помилка 3: Відсутність Due Diligence

Перед купівлею необхідно перевірити:

• Наявність обтяжень, застав і сервітутів на ділянці
• Відповідність зонуванню (EIA — Environmental Impact Assessment для прибережних ділянок)
• Історію переходів права власності за останні 10 років
• Відсутність судових спорів
• Доступ до дороги загального користування (без нього ділянка втрачає до 40% вартості)

Помилка 4: Ігнорування податків

При передачі землі в компанію або купівлі сплачуються: трансферний збір — 2% від оціночної вартості; спеціальний бізнес-податок — 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років); гербовий збір — 0,5%; прибутковий податок продавця — розраховується за прогресивною шкалою.

Помилка 5: Договір лише тайською мовою

Усі документи в Земельному департаменті оформлюються тайською. Але ваш договір купівлі-продажу має бути двомовним — із тайською та англійською (або українською) версіями, засвідченими юристом.

Чеклист: 7 кроків до безпечної купівлі землі

1. Найняти незалежного юриста (не рекомендованого продавцем)
2. Перевірити Chanote в Земельному департаменті особисто або через юриста
3. Зареєструвати компанію з реальними тайськими акціонерами
4. Переконатися, що статутний капітал відповідає вартості землі
5. Підготувати двомовний договір із чіткими умовами розірвання
6. Провести оплату через тайський банківський рахунок компанії з оформленням Foreign Exchange Transaction Form (FETF) — необхідний для майбутньої репатріації коштів
7. Зареєструвати угоду в Земельному департаменті та отримати оновлений Chanote

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді напряму? Ні. Land Code Act прямо забороняє це. Виняток — успадкування (з обов'язковим продажем протягом 1 року) та інвестиції через BOI від 40 млн батів.

Скільки коштує відкрити компанію для купівлі землі? Реєстрація Thai Co., Ltd. обходиться в 80 000–150 000 батів, включно з юридичними послугами, статутним капіталом і первинними документами.

Що буде, якщо виявлять номінальних акціонерів? Штраф до 1 млн батів, можлива ліквідація компанії, конфіскація землі на користь держави, кримінальне переслідування за Foreign Business Act.

Як перевірити справжність Chanote? Запитати перевірку в місцевому відділенні Земельного департаменту (Land Office). Юрист може зробити це за 1–3 робочі дні. Звіряються номер ділянки, площа, координати та поточний власник.

Чи можна купити землю на Пхукеті дешевше за 5 млн батів? Так, але ділянки в ціновому діапазоні 2–5 млн батів зазвичай розташовані у центральній частині острова, далеко від пляжів. Прибережні ділянки з Chanote починаються від 15–20 млн батів за рай (1 600 кв. м).

Чи потрібно платити щорічний податок на землю? Так. З 2020 року діє Land and Building Tax Act. Ставка для житлової нерухомості — 0,02–0,1% від оціночної вартості залежно від вартості об'єкта.

Чи можу я продати компанію разом із землею? Так. Це поширена практика — покупець набуває 100% акцій компанії замість переоформлення землі. Це економить на трансферних зборах, але вимагає повного аудиту компанії.

Що таке FETF і навіщо він потрібен? Foreign Exchange Transaction Form — банківський документ, що підтверджує переказ валюти з-за кордону до Таїланду. Без нього неможливо легально репатріювати кошти при продажу нерухомості.

Чи можна оформити землю на дружину-тайку? Так, але з застереженнями. Тайська дружина іноземця має підтвердити, що кошти на купівлю — її особисті, а не спільні. Земельний департамент вимагає підписати спеціальну заяву.

Структурування купівлі землі в Таїланді через компанію — абсолютно робочий механізм за умови дотримання закону. Головне правило: економія на юристі на старті обертається втратою всієї інвестиції. Залучіть незалежного фахівця з тайського земельного права до підписання будь-яких документів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.