Тайська компанія для купівлі землі: 5 перевірок до реєстрації у 2026

Земельний департамент Таїланду щороку анулює права на ділянки у компаній з іноземною участю, визнаних номінальними. Кожен такий кейс розвивається за однією схемою: інвестор реєструє Thai Limited Company, вписує тайських акціонерів, купує землю і вважає себе захищеним. Реальність виявляється жорсткішою.

Земельний кодекс Таїланду (Land Code Act B.E. 2497) прямо забороняє іноземцям володіти землею. Єдиний легальний шлях - структура через тайську юридичну особу, де іноземець контролює не більше 49% акцій. Але сама по собі реєстрація компанії нічого не гарантує. Якщо Земельний департамент або Департамент розвитку бізнесу (DBD) доведуть, що тайські акціонери є номінальними без реальної участі, компанію ліквідують, а землю конфіскують.

У цьому матеріалі - покроковий розбір того, як структурувати компанію для купівлі землі так, щоб вона витримала перевірку регулятора у 2026 році.

Швидка відповідь

• 49/51 - максимальна частка іноземця в Thai Limited Company; тайські акціонери зобов'язані володіти не менше 51%
• 2 млн бат - мінімальний статутний капітал, який рекомендують юристи для купівлі землі (вимоги варіюються за провінціями)
• 3 тайські акціонери - мінімальна кількість засновників за законом (Foreign Business Act B.E. 2542)
• 7 років - термін зберігання фінансової звітності компанії, яку DBD може запросити при перевірці
• 2% - трансферний збір при реєстрації землі на компанію в Земельному департаменті
• Штраф до 1 млн бат і позбавлення волі до 2 років загрожує за використання номінальних акціонерів (Section 96 Land Code)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Класична Thai Limited Company

Іноземець володіє 49% акцій і обіймає посаду директора. 51% розподілено між тайськими партнерами, кожен з яких реально інвестував власні кошти. Компанія веде операційну діяльність - здає нерухомість в оренду, надає послуги, генерує дохід.

Ключова умова: тайські акціонери повинні підтвердити джерело коштів для оплати акцій. Земельний департамент активно запитує банківські виписки акціонерів при реєстрації угод із землею.

Сценарій 2: Привілейовані акції з розширеним контролем

Компанія випускає два класи акцій. Іноземець отримує привілейовані акції з розширеними правами голосу - до 1:10 до звичайних. Формально 49%, але з контролем на рівні прийняття рішень. Ця структура є легальною, але потребує грамотного статуту (Articles of Association) і супроводу досвідченого юриста.

Сценарій 3: Довгострокова оренда як альтернатива

Якщо ризики корпоративної структури здаються надмірними, інвестор може оформити оренду на 30 років (leasehold) з правом дворазового продовження, зареєстровану в Земельному департаменті. Це не дає права власності на землю, але забезпечує захищене користування без необхідності створювати компанію.

Сценарій 4: BOI-компанія

Якщо інвестор планує вкласти від 40 млн бат і створити бізнес із реальною зайнятістю, Board of Investment (BOI) може надати дозвіл на 100%-не іноземне володіння компанією, включаючи право на купівлю землі під виробничі або комерційні цілі. Для приватних вілл цей шлях не підходить, але для готельного чи рекреаційного проєкту - цілком.

5 обов'язкових перевірок до реєстрації землі на компанію

1. Аудит акціонерної структури. Попросіть юриста підготувати Shareholder Due Diligence Report. Кожен тайський акціонер повинен надати: паспорт, податкову декларацію за останній рік, банківську виписку, що підтверджує джерело коштів для оплати акцій. Якщо акціонер не може пояснити походження грошей - це серйозний тривожний сигнал.

2. Перевірка титулу землі (Chanote). Замовте виписку з Земельного департаменту (Title Search) особисто або через юриста. Переконайтеся, що ділянка має статус Chanote (Nor Sor 4 Jor) - це єдиний титул із повними правами власності. Документи Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor і Sor Kor 1 надають обмежені права та створюють ризики.

3. Перевірка зонування. Міністерство внутрішніх справ Таїланду встановлює зони забудови. Переконайтеся, що ділянка знаходиться в зоні, яка дозволяє ваш тип використання. На Пхукеті, наприклад, будівельні обмеження вздовж узбережжя (80-метрова зона) можуть зробити ділянку непридатною для девелопменту.

4. Перевірка історії компанії в DBD. Якщо ви купуєте землю через вже існуючу компанію (наприклад, при перепродажі), запросіть повну виписку з Департаменту розвитку бізнесу. Перевірте: дату реєстрації, історію зміни директорів і акціонерів, наявність заборгованостей і судових спорів.

5. Фінансова звітність компанії. Тайська компанія зобов'язана щороку подавати аудовану фінансову звітність і податкову декларацію. Якщо компанія існує більше року і не подавала звітності, DBD може ініціювати примусову ліквідацію. Перед купівлею землі через існуючу структуру вимагайте звіти за всі роки роботи.

Порівняльна таблиця структур володіння

Основні ризики та помилки

• Номінальні акціонери. Найпоширеніший і найнебезпечніший шлях. Земельний департамент навчився виявляти схеми, де тайські громадяни числяться акціонерами, але не вносили реальних коштів. Перевірки посилилися: інспектори викликають акціонерів на особисте інтерв'ю.

• Відсутність операційної діяльності. Компанія, яка не веде бізнес і існує лише для володіння однією ділянкою, викликає підозри. Мінімум - здавайте нерухомість в оренду і декларуйте дохід.

• Ігнорування щорічної звітності. Пропуск навіть одного року подачі балансу може призвести до штрафів і постановки компанії на облік для ліквідації.

• Купівля землі без Chanote. Документи нижчого рівня (Nor Sor 3) не гарантують точних меж ділянки і можуть бути оскаржені третіми особами.

• Довіра до 'сірих' юристів. Юрист, який пропонує 'все вирішити' з номінальними акціонерами за фіксовану плату, наражає вас на кримінальний ризик. Працюйте лише з ліцензованими юридичними фірмами, які входять до Lawyers Council of Thailand.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді напряму? Ні. Земельний кодекс (Land Code Act, Section 86) прямо забороняє іноземним фізичним особам володіти землею. Виняток - успадкування (з обов'язковим продажем протягом 1 року) та інвестиції від 40 млн бат через BOI.

Скільки коштує зареєструвати Thai Limited Company? Реєстрація обходиться у 25 000-80 000 бат залежно від юридичної фірми. Щорічне обслуговування (бухгалтерія, аудит, подача звітності) - від 50 000 бат на рік.

Що станеться, якщо компанію визнають номінальною? Земельний департамент може анулювати право власності на ділянку. Іноземцю загрожує штраф до 1 млн бат і позбавлення волі до 2 років. Земля буде виставлена на примусовий продаж.

Чи можна купити кондомініум без компанії? Так. Іноземці можуть володіти квартирою в кондомініумі напряму (freehold), якщо іноземна квота будівлі (49% площ) не вичерпана. Компанія потрібна лише для землі.

Як довго діє Chanote? Безстроково. Chanote (Nor Sor 4 Jor) - це повний титул власності без обмеження строку. Він передається у спадок і може бути проданий.

Чи може іноземець бути директором Thai Limited Company? Так. Закон не забороняє іноземцю обіймати посаду директора. При цьому для отримання дозволу на роботу (Work Permit) компанія повинна мати оплачений статутний капітал не менше 2 млн бат і працевлаштувати мінімум 4 тайських співробітників.

Який податок платить компанія при купівлі землі? При реєстрації переходу права власності: трансферний збір 2% від оціночної вартості, гербовий збір 0,5% або спеціальний бізнес-податок 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років).

Чи потрібна особиста присутність при реєстрації? Ні. Директор компанії може видати нотаріально засвідчену довіреність (Power of Attorney) юристу для представництва в Земельному департаменті.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.