Photo by Bobby Brown on Pexels
Податок на приріст капіталу в Таїланді: скільки платить інвестор при продажу нерухомості у 2026
Таїланд не стягує окремого податку на приріст капіталу (capital gains tax) з фізичних осіб. Прибуток від продажу нерухомості оподатковується як звичайний дохід за прогресивною шкалою від 5% до 35%. Але реальна сума, яку утримають під час угоди, залежить від терміну володіння, оціночної вартості та статусу продавця.
Для міжнародного інвестора це означає одне: грамотне планування моменту продажу здатне заощадити сотні тисяч батів. Нижче розглянемо механіку розрахунку, конкретні ставки та способи законної оптимізації.
Швидка відповідь
- Окремого capital gains tax у Таїланді немає - прибуток від продажу включається до прибуткового податку (PIT)
- При продажу утримується withholding tax у розмірі 1% від оціночної вартості (для юридичних осіб) або за прогресивною шкалою (для фізичних осіб)
- Прогресивна ставка PIT для фізосіб: від 5% до 35%, але розрахункова база знижується пропорційно рокам володіння
- Specific Business Tax (SBT) у розмірі 3,3% застосовується, якщо нерухомість продається протягом 5 років з моменту реєстрації
- Якщо ви володіли об'єктом понад 5 років, SBT не стягується, але нараховується гербовий збір 0,5%
- Питання подвійного оподаткування для громадян різних країн регулюється відповідними двосторонніми угодами з Таїландом
Сценарії та варіанти
Сценарій 1: продаж кондо через 2 роки (фізична особа)
Припустимо, ви придбали кондомініум на Пхукеті за 5 млн батів, а продаєте за 6,5 млн батів. Оціночна вартість за кадастром (appraised value) складає 5,8 млн батів.
При реєстрації угоди в Земельному департаменті (Land Department) будуть утримані:
- Withholding tax - розраховується за прогресивною шкалою від оціночної вартості з урахуванням вирахування за термін володіння (2 роки = вирахування 50% від оціночної вартості)
- SBT 3,3% від оціночної або контрактної ціни (береться більша), оскільки продаж відбувається до закінчення 5 років
- Transfer fee 2% - зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем
У цьому сценарії сукупні витрати продавця складуть орієнтовно 4-6% від вартості угоди.
Сценарій 2: продаж вілли через 7 років (через тайську компанію)
Якщо нерухомість оформлена на Thai Co., Ltd., прибуток від продажу оподатковується корпоративним податком (20% від чистого прибутку). При цьому компанія може врахувати витрати на утримання, ремонт і амортизацію. Withholding tax для юридичної особи фіксований - 1% від оціночної вартості.
Оскільки минуло понад 5 років, SBT не застосовується. Натомість нараховується гербовий збір 0,5%. Сукупне податкове навантаження може виявитися нижчим, ніж при продажу від фізичної особи, особливо при значному зростанні вартості об'єкта.
Сценарій 3: продаж з мінімальним приростом через 3 роки
Якщо ринкова ціна зросла незначно, основне навантаження припадає на SBT (3,3%) і transfer fee. Withholding tax при невеликій розрахунковій базі буде мінімальним. У такому випадку сумарні витрати складуть близько 3,5-4,5%.
| Параметр | Продаж до 5 років (фізособа) | Продаж після 5 років (фізособа) | Продаж (юридична особа) |
|---|---|---|---|
| Withholding tax | Прогресивна шкала 5-35% | Прогресивна шкала 5-35% | 1% від оціночної вартості |
| SBT | 3,3% | Не застосовується | 3,3% (якщо менше 5 років) |
| Гербовий збір | Не застосовується (замінений SBT) | 0,5% | 0,5% (якщо понад 5 років) |
| Transfer fee | 2% (зазвичай 50/50) | 2% (зазвичай 50/50) | 2% (зазвичай 50/50) |
| Податок на прибуток | Включено у withholding tax | Включено у withholding tax | 20% корпоративний |
| Вирахування за термін | Від 50% до 58% (1-4 роки) | Від 60% до 65% (5-8+ років) | Немає (натомість витрати) |
| Сукупне навантаження | ~4-8% | ~2-5% | ~3-6% (залежить від прибутку) |
Як розраховується withholding tax: покроковий механізм
Земельний департамент Таїланду використовує специфічну формулу для фізичних осіб:
Крок 1. Береться оціночна вартість об'єкта (не контрактна ціна).
Крок 2. Застосовується вирахування залежно від терміну володіння. За 1 рік - вирахування 92%, за 2 роки - 84%, за 3 роки - 77%, за 4 роки - 71%, за 5 років - 65%. З кожним роком вирахування зменшується, і до 8+ років складає 50%.
Крок 3. Залишкова сума ділиться на кількість років володіння.
Крок 4. До отриманої річної суми застосовується прогресивна шкала PIT.
Крок 5. Результат множиться зворотно на кількість років.
Цей метод суттєво знижує ефективну ставку при тривалому володінні. Саме тому інвестори, які утримали актив 8+ років, сплачують withholding tax у діапазоні 1-3% від оціночної вартості.
Основні ризики та помилки
- Плутанина між оціночною та контрактною ціною. Withholding tax розраховується від оціночної вартості, а SBT - від більшої з двох. Заниження контрактної ціни не врятує від SBT, якщо оціночна вартість вища
- Ігнорування 5-річного порогу. Продаж на день раніше означає додаткові 3,3% SBT. Один тиждень очікування може зберегти 200 000+ батів при угоді на 6 млн
- Нерозуміння статусу податкового резидента. Якщо ви перебуваєте в Таїланді 180+ днів на рік, ви зобов'язані декларувати світовий дохід. З 2024 року правила посилилися: дохід, переведений до Таїланду, оподатковується незалежно від року його отримання
- Подвійне оподаткування. Більшість розвинених країн мають угоди з Таїландом, які дозволяють зарахувати податок, сплачений у Таїланді. Для цього необхідні підтверджувальні документи від Земельного департаменту
- Продаж через компанію без урахування ліквідаційних податків. При виведенні коштів з Thai Co., Ltd. на особистий рахунок нараховується податок на дивіденди (10%). Інвестори часто забувають про цей додатковий рівень
- Відсутність планування на етапі купівлі. Структура володіння (фізична особа, компанія, лізхолд) визначає податкове навантаження при виході. Змінювати її після купівлі - дорого та складно
FAQ
Чи є в Таїланді окремий податок на приріст капіталу?
Ні. Прибуток від продажу нерухомості оподатковується як звичайний дохід за прогресивною шкалою 5-35% для фізосіб або 20% корпоративного податку для юридичних осіб.
Скільки відсотків утримають при продажу кондо?
Від 2% до 8% залежно від терміну володіння, оціночної вартості та структури угоди. Основні компоненти: withholding tax, SBT або гербовий збір, transfer fee.
Коли вигідніше продавати - до або після 5 років?
Після 5 років. Ви економите 3,3% SBT та отримуєте збільшене вирахування при розрахунку withholding tax. Різниця при вартості об'єкта у 10 млн батів може скласти 350 000-500 000 батів.
Як розраховується термін володіння для SBT?
Від дати реєстрації права власності в Земельному департаменті. Не від дати підписання контракту і не від дати оплати.
Що вигідніше для перепродажу: фізична особа чи компанія?
При значному прирості вартості (понад 30-40%) компанія може бути вигіднішою завдяки фіксованому withholding tax у 1% і можливості врахувати витрати. Але слід враховувати щорічні витрати на утримання компанії (30 000-80 000 батів) і податок на дивіденди при виведенні коштів.
Чи поширюється вирахування на іноземців?
Так. Формула розрахунку withholding tax з вирахуванням за термін володіння однакова для тайців та іноземців.
Чи можна перенести збиток від продажу на інші доходи?
Для фізичних осіб - ні. Збиток від продажу нерухомості не можна зарахувати проти інших доходів. Для юридичних осіб збиток можна перенести на майбутні періоди протягом 5 років.
Хто сплачує transfer fee при продажу?
Законодавчо обов'язок лежить на покупцеві, але на практиці сторони найчастіше ділять transfer fee 50/50. Умови фіксуються в договорі купівлі-продажу.
Грамотне податкове планування починається не при продажу, а при купівлі. Вибір структури володіння, момент входу та цільовий горизонт інвестицій визначають, заплатите ви 2% або 8% при виході з активу. Консультація з податковим фахівцем з тайського права окупається багаторазово.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.