Закон про нерухомість у Таїланді для іноземців: що дозволено, а що ні у 2026

Іноземець у Таїланді може напряму володіти квартирою, але не може придбати землю на власне ім'я. Це базове правило, з якого випливають усі легальні конструкції, контракти та пастки. Розуміння нюансів дозволяє заощадити від $20 000 до $200 000 і уникнути втрати активу.

Тайське законодавство щодо власності регулюється трьома ключовими актами: Land Code Act B.E. 2497 (1954), Condominium Act B.E. 2522 (1979, зі змінами 2008 року) та Foreign Business Act B.E. 2542 (1999). Саме їх перетин визначає, що дозволено іноземцю, а де починається сіра зона.

Швидка відповідь

• Кондомініуми (freehold): іноземець може володіти до 49% загальної площі всіх юнітів в одному проєкті на правах повної власності.
• Земля: пряме володіння заборонено за Land Code Act. Виняток - інвестиції від 40 млн бат за програмою BOI (Board of Investment), але лише для житлової площі до 1 рай (1 600 кв. м).
• Leasehold (оренда): максимальний строк одного контракту - 30 років, реєструється в Земельному департаменті.
• Компанія у Таїланді: використання тайської компанії для володіння землею законне, але потребує реального бізнесу та тайських акціонерів із часткою 51%+.
• Узуфрукт (Usufruct): довічне право користування об'єктом, реєструється на Chanote.
• Superficies: право зведення та володіння будівлею на чужій землі строком до 30 років.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондо у freehold

Найпростіший і найбезпечніший шлях. Іноземець отримує повноцінний Chanote (title deed) на квартиру. Обов'язкова умова: кошти мають надійти з-за кордону через банківський переказ, а банк видає довідку Foreign Exchange Transaction Form (FETF) на суму не менше вартості юніту. Без FETF Земельний департамент відмовить у реєстрації.

Квота 49% розраховується за загальною площею проєкту. Якщо ліміт вичерпано, придбати freehold не вийде. Перевіряйте квоту у юриста до підписання депозитного договору.

Сценарій 2: вілла або будинок через leasehold

Іноземець орендує землю на 30 років у тайського власника. Контракт реєструється в Land Office і відображається на титулі. Будівля на землі може належати орендарю, якщо це прописано в superficies.

Девелопери часто пропонують схему '30+30+30' - три послідовних продовження до 90 років. Важливо розуміти: за законом продовження не гарантоване. Суд не зобов'яже орендодавця підписати новий контракт. Це лише намір сторін, зафіксований в окремій угоді. Ступінь захисту залежить від формулювань у контракті та добросовісності другої сторони.

Сценарій 3: купівля через тайську компанію

Тут існує тонка межа між легальною та нелегальною схемою. Якщо компанію створено виключно для володіння нерухомістю, тайські акціонери є номінальними, а реальний бенефіціар - іноземець, то Земельний департамент і DSI (Department of Special Investigation) розцінюють це як обхід закону.

У 2024-2025 роках перевірки посилилися. DSI ініціював розслідування щодо десятків компаній на Пхукеті та Самуї. Якщо компанія не веде реальної діяльності, не сплачує корпоративний податок, а тайські акціонери не можуть підтвердити джерело коштів для придбання частки - це червоний прапор.

Легальний варіант: реальна операційна компанія з тайськими партнерами, яка веде бізнес (оренда, управління, туризм). Тоді придбання землі виправдане діловою необхідністю.

Сценарій 4: узуфрукт разом з leasehold

Комбінація, що забезпечує максимальний захист за неможливості freehold. Узуфрукт - це зареєстроване на титулі право користування об'єктом, включно з отриманням доходів, на строк життя держателя. Його не можна скасувати продажем землі третій особі.

У поєднанні з 30-річним leasehold це створює подвійний рівень захисту. Навіть якщо орендодавець продасть ділянку, узуфрукт залишається чинним до смерті бенефіціара.

Порівняльна таблиця форм власності

Основні ризики та помилки

1. Купівля без юриста. Договір тайською мовою має пріоритет у суді. Англійська версія - лише переклад для зручності. Залучайте незалежного юриста, не пов'язаного з девелопером.

2. Ігнорування FETF. Без довідки про валютний переказ ви не зможете зареєструвати freehold і, що критично, не зможете вивести кошти при продажу.

3. Номінальні акціонери. DSI активно перевіряє структури з тайськими номіналами. Штраф за обхід Foreign Business Act - до 1 млн бат, плюс примусовий продаж активу.

4. Leasehold без реєстрації. Оренда понад 3 роки, не зареєстрована в Land Office, юридично не існує для третіх осіб. Продавець може перепродати землю, і новий власник не зобов'язаний дотримуватись вашого договору.

5. Депозит без ключових пунктів. Стандартний депозит при бронюванні становить 50 000-200 000 бат. Переконайтеся, що в договорі прописані умови повернення: якщо квота 49% вичерпана, якщо EIA (екологічна експертиза) не отримана, якщо дозвіл на будівництво відкликано.

6. Довіра усним обіцянкам щодо продовження. '30+30+30' без чітких юридичних формулювань - це маркетинг, а не юридична гарантія.

7. Пропуск due diligence на землю. Перевірте, чи немає обтяжень, сервітутів, податкових заборгованостей і судових спорів. Запит у Land Office коштує мінімально, а може заощадити мільйони.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді напряму?

Ні. Land Code Act B.E. 2497 прямо забороняє іноземцям володіти землею. Єдиний виняток - програма BOI при інвестиціях від 40 млн бат, і то з обмеженням площі.

Що таке квота 49% у кондомініумі?

Condominium Act дозволяє іноземцям володіти не більше 49% від сукупної площі всіх квартир в одному проєкті. Решта 51% має належати тайським громадянам або юридичним особам.

Leasehold на 30 років - чи можна продовжити?

Можна, якщо орендодавець погодиться підписати новий договір. Закон не зобов'язує його це робити. Опція продовження, прописана в контракті, є зобов'язанням сторін, але не абсолютною гарантією.

Що відбувається з freehold кондо після смерті власника?

Право власності переходить спадкоємцям за заповітом або за законом доміциля власника. Спадкоємець-іноземець зобов'язаний відповідати вимогам Condominium Act (квота 49%, переказ коштів). Якщо умови не виконані, закон надає 1 рік на продаж.

Які податки виникають при купівлі нерухомості?

При реєстрації угоди стягуються: transfer fee (2%), specific business tax (3,3%) або stamp duty (0,5%), а також withholding tax. Розподіл між покупцем і продавцем є предметом переговорів.

Чи безпечно купувати off-plan у тайського забудовника?

Залежить від забудовника. Перевірте: наявність EIA, дозвіл на будівництво, історію завершених проєктів, фінансову звітність. Договір має містити графік платежів, прив'язаний до етапів будівництва, і штрафні санкції за затримку.

Що таке Chanote і чому це важливо?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) - це найвищий тип земельного титулу в Таїланді, що підтверджує повне право власності з точною GPS-прив'язкою ділянки. Лише Chanote підходить для безпечної угоди. Інші типи (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor) мають обмеження.

Чи може дружина-тайка купити землю на своє ім'я для чоловіка-іноземця?

Так, тайський подружній партнер може володіти землею. Але при купівлі Land Office вимагатиме письмове підтвердження від іноземного подружнього партнера, що кошти є особистою власністю тайського громадянина, а не спільним майном.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.