Збори при передачі власності в Таїланді: точні цифри та формули розрахунку 2026

При купівлі кондомініуму на Пхукеті за 5 млн бат ви заплатите державі від 100 000 до 325 000 бат — залежно від типу угоди, терміну володіння продавця та умов контракту. Різниця у 225 000 бат — це ціна необізнаності. Розберемо кожен збір окремо.

Таїланд застосовує чотири основні платежі під час реєстрації переходу права власності. Їхня комбінація залежить від того, хто продає (фізична або юридична особа), скільки років об'єкт перебував у власності та як розподілені витрати між сторонами. Жоден із цих зборів не можна уникнути — усі вони сплачуються в Земельному департаменті (Land Department) у момент реєстрації.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за передачу) — 2% від оціночної вартості об'єкта за даними Земельного департаменту

• Stamp Duty (гербовий збір) — 0,5% від оціночної або контрактної вартості (береться більша з двох)

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% від оціночної або контрактної вартості; застосовується, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років

• Withholding Tax (податок у джерела) — розраховується за прогресивною шкалою для фізичних осіб або 1% для юридичних осіб

• SBT і Stamp Duty не сплачуються одночасно — якщо нараховується SBT, гербовий збір скасовується

• Стандартна практика: покупець сплачує Transfer Fee, продавець — податки, але це предмет переговорів

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля у забудовника (первинний ринок)

Забудовник — юридична особа, яка володіє об'єктом менше 5 років. Оціночна вартість кондомініуму — 5 млн бат.

• Transfer Fee: 100 000 бат (2%). Часто ділиться 50/50 між покупцем і забудовником — поширена маркетингова практика
• SBT: 165 000 бат (3,3%) — сплачує забудовник
• Withholding Tax: 50 000 бат (1% для юрособи) — сплачує забудовник
• Stamp Duty: не застосовується (нараховано SBT)

Підсумок для покупця: від 50 000 до 100 000 бат.

Сценарій 2: Купівля на вторинному ринку (володіння менше 5 років)

Продавець — фізична особа, яка володіла квартирою 3 роки. Оціночна вартість — 5 млн бат.

• Transfer Fee: 100 000 бат — за домовленістю, часто 50/50
• SBT: 165 000 бат — сплачує продавець
• Withholding Tax: розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку з урахуванням терміну володіння. Для 3 років і вартості 5 млн бат — орієнтовно 75 000–150 000 бат

Підсумок для покупця: від 50 000 до 100 000 бат.

Сценарій 3: Купівля на вторинному ринку (володіння більше 5 років)

Продавець — фізична особа, яка володіла об'єктом 7 років.

• Transfer Fee: 100 000 бат — ділиться за домовленістю
• Stamp Duty: 25 000 бат (0,5%) — зазвичай сплачує продавець
• SBT: не застосовується (володіння понад 5 років)
• Withholding Tax: розраховується за прогресивною шкалою

Найвигідніший сценарій для обох сторін — сукупне податкове навантаження мінімальне.

Порівняльна таблиця зборів (об'єкт 5 млн бат)

Основні ризики та помилки

1. Не перевірити оціночну вартість заздалегідь. Земельний департамент використовує власну оцінку, яка може відрізнятися від ринкової ціни. Якщо оціночна вартість вища за контрактну — податки розраховуються від оціночної. Перевірити можна на сайті Treasury Department (treasury.go.th).

2. Не зафіксувати розподіл витрат у контракті. Без чіткого пункту в договорі продавець може вимагати розділити всі збори порівну або перекласти їх на покупця. Кожен збір має бути прописаний окремим рядком.

3. Плутати SBT і Stamp Duty. Новачки іноді закладають у бюджет обидва платежі. Запам'ятайте: вони є взаємовиключними. Якщо продавець володів менше 5 років — сплачується SBT (3,3%), гербовий збір обнуляється.

4. Ігнорувати Withholding Tax при розрахунку дохідності. Якщо ви плануєте перепродаж протягом 5 років, закладіть 3,3% SBT + Withholding Tax у свою фінансову модель. Це може з'їсти до 5–6% від вартості об'єкта.

5. Покладатися на усні домовленості. У Таїланді обов'язкова письмова фіксація всіх умов на етапі попереднього контракту (reservation agreement). Усні обіцянки забудовника щодо розподілу Transfer Fee не мають юридичної сили.

6. Не залучати юриста до перевірки титулу (Chanote). Перед оплатою Transfer Fee переконайтеся, що на об'єкті немає обтяжень, застав або судових позовів. Перевірка титулу в Земельному департаменті займає 1–3 робочих дні.

Чеклист перед угодою

• ☐ Запросити оціночну вартість у Земельному департаменті
• ☐ Перевірити титул (Chanote) на обтяження
• ☐ Зафіксувати розподіл усіх зборів у контракті
• ☐ Уточнити термін володіння продавця (впливає на SBT vs Stamp Duty)
• ☐ Визначити статус продавця (фізособа / юрособа — впливає на Withholding Tax)
• ☐ Підготувати суму зборів у тайських батах для оплати в день реєстрації
• ☐ Залучити незалежного юриста для супроводу угоди

FAQ

Чи можна сплатити Transfer Fee на виплат? Ні. Усі збори сплачуються одноразово в день реєстрації переходу права власності в Земельному департаменті. Оплата приймається банківським чеком або готівкою.

Хто визначає оціночну вартість об'єкта? Тайський Земельний департамент встановлює оціночну вартість на основі власної методології. Вона оновлюється раз на 4 роки і може суттєво відрізнятися від ринкової ціни — як у менший, так і у більший бік.

Чи відрізняються збори для іноземців і тайців? Ставки зборів ідентичні. Громадянство покупця не впливає на розмір Transfer Fee, SBT, Stamp Duty або Withholding Tax. Однак іноземці можуть купувати кондомініуми лише в межах іноземної квоти — не більше 49% площ у будівлі.

Що таке правило 5 років для SBT? Якщо продавець володів нерухомістю менше 5 років (рахується за датою реєстрації в Chanote), при продажу нараховується Specific Business Tax у розмірі 3,3%. При володінні понад 5 років SBT не застосовується, натомість сплачується Stamp Duty 0,5%.

Які додаткові витрати можливі понад Transfer Fee? Понад державні збори закладіть 30 000–80 000 бат на послуги юриста, переклад документів і due diligence. При купівлі вілли через лізхолд додайте 1% від вартості за реєстрацію оренди терміном понад 3 роки.

Як розраховується Withholding Tax для фізичної особи? Дохід від продажу ділиться на кількість років володіння. Результат оподатковується за прогресивною шкалою тайського прибуткового податку (від 5% до 35%). Підсумкова сума множиться на кількість років володіння. Розрахунок здійснює співробітник Земельного департаменту в день угоди.

Чи можна зменшити податкове навантаження при передачі власності? Легальний спосіб — дочекатися 5 років володіння перед продажем. Це знижує сукупне навантаження з 5–6% до приблизно 2,5–3,5% від вартості. Заниження контрактної ціни — поширена, але незаконна практика, яка загрожує штрафами.

Грамотний розрахунок зборів за передачу власності — це не формальність, а обов'язковий елемент інвестиційної стратегії. Різниця між найкращим і найгіршим сценарієм для об'єкта вартістю 10 млн бат становить понад 400 000 бат. Плануйте заздалегідь, фіксуйте все в контракті та працюйте з юристом, який знає місцеву специфіку.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.